钟伟的“爱情房产观”：爱情会失之交臂，房子不会，买房耐心拿6年，会有翻倍收益

文章来源：21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作者：王营、张敏、晏思思

“曾经有一套房屋摆在我面前，我没有珍惜，等到失去之后才后悔莫及，这个说法没有道理。”

7月23日，在博鳌•21世纪房地产论坛第十八届年会上，经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟就一些“楼市金句”阐述了自己的剖析与观点。

他说，爱情会失之交臂，永远不会再来。 而在过去的20年中任何时点，都可以买入商品住宅，持有6年可以获得100%以上的收益 。现在买的房耐心拿6年，也会有翻倍的收益。

他还表示，以住房收入比的指标衡量从而得出“房价已经见顶”的结论实属荒唐。

钟伟指出，不考虑人口迁徙、人户分离等因素，为达到政绩指标而直接得出“城镇居民自有住房率已超过了100%，人均住房面积达46.8平方米”的辉煌数据是可疑的。

他表示，随着人口总量的增长，人口的迁徙，新生儿的出生，未来十年每年商品房需求量为1000—1500万套，所以户均住宅已经饱和且人民生活水平足够的看法与常识相悖，他还对万科董秘 “未来10年，中国需要172亿平方米的住宅”的说法表示赞同。”

“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房。”钟伟就此说法提出批判。该说法误用时间尺度，假定房价复合增长4%的情况下，20年间的楼市变动是呈现乘数效应的，20年后的房价乃至社会制度均不可同日而语。

在实证中也不难发现，伴随着供应量、人均收入的巨大增长，过去20年间商品和服务上涨幅度大多高于10倍。 习惯使用新房价格而不采用特征房价指数、以租售比、租金月供比为简单衡量指标等错误行为，流传得极其广泛。

“日本房地产”泡沫常被国人拿来对比中国楼市，钟伟对其不以为然。原因在于除日本外，难以找出第二个发生过类似现象的国度，作为孤本而盲目类比论证是不具说服力的。因此，“ 不能将日本的问题，类似于新加坡的祖屋制度放到中国变成普遍的制度 ”。

同时他表示，日本国土面积仅相当于江浙沪和广东，三省一市的综合，人口只占其一半，但日本仍然是人均收入、预期寿命非常高的国家，中国相比发达国家的民生水平，仍有一定差距。

谈及未来房价走势，钟伟否认了“没有商品是只涨不跌的，因此房价不久将见顶”。 他认为住房收入比仅是一个折算的指标，并无太大实际参考意义。不同区域、不同消费水准、不同收入增长的人群难以一概而论。

从动态的角度来说，日本家庭部门的储蓄率为零了，美国储蓄率是7%到8%，中国是40%多。”从财富增长的角度来看，中国人均收入仍有持续稳定的涨幅，且中国可投资金融不动产是120万亿，论房价见顶为时尚早。

高价房、一二线城市房望尘莫及，民众仍可以转向中低价房、三四五线城市畅销房。

“中国商业贷款是28多万亿，住房公积金大概是10万亿元左右，金融不动产是120万亿元，金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%，还是比较温和的”， 钟伟认为仅在北京、上海出现了轻微的置业平均年龄延后现象，并不能武断地说房价见顶了 。

假定年收入增长8%的前提下，动态计算的结果显示北上深一线的房价至少有50%的涨幅。 他倾向“未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会消失”，开发商逐利而行，在住宅供应6800元/平方米的情况之下，1.4万元—1.5万元/平方米会成为主流。

中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在演讲中表示， 赞同对楼市采取短期的调控政策，但不赞同采用限价的办法来调整 。

樊纲表示，为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象，我国可以采取短期的调控手段。其中，限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。

但他并不赞成采用限价的办法。 因为限价意味着彻底否定市场的定价机制，而限制其他因素，仅仅调整影响价格的参数而已。

樊纲表示，当前房地产市场的问题主要出现在供给侧。从需求来看，除刚性需求、改善型需求外，还有被忽略的部分——迁移性需求。这是由城市化进程推动的人口流动，并进而带来的住房需求。

按照他的说法， 当前我国的城市化率仅为55%，这部分迁移性需求还有大量释放的空间 。

此外，在投资性需求也不能被完全否定，如果这部分需求是用于出租的话，便是合理部分。

樊纲还表示，要在供给侧进行长效机制的改革，比如说租售并举，多渠道保障等。他提出 两个建议 ：

第一， 土地供给要以人口迁移作为参考 。人口迁移多的就要增加供给，人口迁徙出去多的地方，就要减少供给。

第二， 提高容积率 。

“显然，做了这么多年的房地产调控，沿用一味打压的限购限贷和限价，已经带有荒唐的意味。” 华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康阐述了在当前经济环境下中国房地产市场该如何发展的问题。

在贾康看来，一味限购限贷和限价的路子违背构建社会主义市场经济基本规律，通过合理的增加供地和满足社会成员需要的住房有效供给，促进供需的趋向平衡，才是促进社会和谐和化解矛盾，推进租售并举，抑制炒作的有效路径。

贾康认为，需求是客观存在的，并且在升级地发展。他提出，真实的城市镇化率不是官方公布的常住人口，而应该是户籍人口的数量。接近三亿人居住在城市，但是不在户籍中，这些人是”城镇化欠账人群”。

“人是往高处走的，社会成员认为自己的发展机会、人生价值和美好需求，最容易在中心城市、一线所代表的中心区域实现。这个人性是不可能硬对着来的，这个需求得到的供给是什么？首先应当是住有所居，这是非常简单的道理。” 贾康认为，因城施策的情况下，户籍管理有巨大压力，住房供给有巨大的压力，但这也代表着发展方向，在调整需求的同时，必须把增加供给作为主要的手段。

伴随经济体制的变迁、改革开放的推进、经济社会的发展和政府职能的转变，我国住房供应体系建设的思路，已从单一由政府承担的“保障轨”，发展到依赖市场机制的“市场轨”，又进一步发展为“市场轨”与“保障轨”并存和统筹的“双轨制”。

贾康表示，住房双轨制在可以预见的很长时间内不可能改变，搞市场经济必须健康地发展住房的市场轨。三类保障轨也应当健康运行：

一是公租房 ，具体的供给首先要对应最低层的低保人群，另外各个城市也需要根据市场特点定制不同的解决方案，政府要进行细致特殊的匹配；

二是共有产权房 ，共有产权房协议是灵活的，符合消费升级趋势和社会和谐的需要；

三是棚改房 ，棚改货币化安置不能夸张到解决一切问题，应当因城施策，尽可能地使人民群众和社会成员得到实惠，化解社会矛盾。

贾康也提到，住有所居，必须要有供给覆盖所有的需求，增加有效的投资就是其中应有之一。 “投资要紧密配合住房改革，一定要强调双轨制的思维，保障房托底，重庆的经验是35%到40%是由保障房供给，我们可以学新加坡80%由政府供应房屋，不过没那么夸张，各个城市保障房可以是30%、40%、50%，都可以自己考虑。”

“投融资需要机制的创新，一定要紧密地结合PPP，住房产业基金等等，有政策支持，有财政资金为后盾，但是要健康可持续地运行，防止涉及寻租，尽可能地科学决策，接受多层监督。“贾康如是说。

另外，针对最近普遍关注的房地产税立法问题，贾康认为，房地产税势在必行，一旦要启动的话，“中国不能按照美国采取普遍征收模式，必须扣除一个免征额，不做这个中国的房地产税不可能被社会接受的。如何从技术形式上确定第一单位的扣除，还需要探索和讨论”。

关于房地产市场长效机制，贾康表示，“不同层次的需求，要匹配上必要的要素。优质服务能力的需求，尽可能的得到相对充分的有效供给，而且这个有效供给是需要新的投融资尽快形成，缓解目前房地产市场的不良局面，配合房地产市场由治标转向标本兼治，深层次、基础层面的改革，这才是健康发展的长效机制。”

“中国目前的房地产市场发展了20年，降房价是不可能的。去年（调控）这么高压，房价都没有下降，现在的问题是如何提高可支付力，因此要减税。” 全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生在主题演讲中表示。

聂梅生提到，贷款买房，月供不应当占到工资的60%，而目前的情况是月供完全大于60%，并且是三代人一起供一套房子。房价收入比合理的范围是3—6倍，但目前北京是25.5倍，上海是23.5倍，房价和收入比之间的负担，尤其在大城市是非常倒挂的，中小城市相对好一点。

聂认为， 从目前的调控来看，房价下降不大可能，当务之急是调整房价收入比，因此需要提高居民的可支付力 。但是可支付力不等于收入，应该要减少居民税负负担。她表示，特朗普的减税政策确实对经济以及个人和企业的可支付力起到了强大的支撑作用，这一点她是非常支持的。

6月29日，中国人大网公布《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》全文，并向社会公开征集意见，这是个税法自1980年出台以来第七次大修。草案中提到个税起征点由每月3500元提高至每月5000元（每年6万元）；优化调整税率结构，扩大较低档税率级距；首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。专家表示，此次个税法的修改将大大减轻老百姓税收负担。

“我倒不觉得房地产市场会崩盘，或者会出现急速逆转的情况，毕竟城市化的需求还存在，消费的欲望和改善性需求还大量存在。” 原华远地产股份有限公司董事长任志强在主题发言中表示。

不过，任志强表示，他去年就开始担忧房地产发展情况。“今年房地产有大量的还债高峰，可能会导致一些企业的资金流出现问题，或者一些地区的开发增速会继续下降，如果下半年现行政策不改的话，我个人认为销售量和投资还是会保持持续下行的趋势。”

但并不需要担心房地产市场出现崩盘的情况。 “这个市场还是巨大的，全世界都找不到这么大一个房地产市场。” 他认为，目前中国的独居家庭大概在7500万户，占城市总人口的6%左右，但是在北欧这个数据已经接近40%，欧洲的数据为25%左右，中国在未来的发展过程中，这个数据可能也会达到20%或者更高的水平，意味着几年以后，独居家庭可能会达到2亿用户，住房的需求仍然是巨大的。

“所以，开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少，而是在政府调控之下的政策变化，你是不是能适应。比如说在融资问题上遇到困难时，如何保证现金流的稳定；比如说你拿地的地区是不是面临着限购或者其他一些行政措施；比如说你所提供的楼盘或者户型是不是满足当地的居民需求；再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售。”

任志强认为，虽然政府在控制一些市场的情况，但开发商并非没有生存的余地，以上的这些举例都是企业有能力决定的。 房地产行业依然有利可图，如何解决资金和盈利问题，这取决于企业自身的能力和对市场的把握以及对政府政策的应用。