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2021年至今，上海楼市经历了一轮上涨下跌、赶顶盘整的震荡周期。

这一轮周期，上海不少房子跌幅凶猛，远超中位数和平均值。

最近上海楼市止跌回稳，在这个档口，我们回顾一下：

这轮周期中，上海各区跌幅最大的房子。

从中找出了一些 规律 ，为大家买房卖房置换给出指导价值。

（数据来源：上海冰山成交指数，找出三个最高的成交价，三个最低的成交价，并且用第二低的成交价比第二高的成交价计算涨幅，这样可以避免一些极端数据的影响。

不过因为小区里不同户型，价格有差异，还是免不了一些误差。）

黄浦

1）黄浦跌最狠的房子，是位于世博滨江的市民新村， 典型的学区老破小；

对口上外黄浦外国语小学和大同初级中学。

双一梯队的配置，让家长们趋之若鹜。

小区是58-97年建造的老公房，自然没什么产品力和居住体验可言。

不过因为是挂户口用，越小的户型，单价越高，所以市民新村的实际跌幅没有那么大。

2）同在世博滨江的江景房耀江花园，也实打实跌了不少，同样是上外黄浦+大同的配置， 三房最高成交价2600万，单价20万以上。

如今三房的单价在12w-14w左右， 接近腰斩；

3）黄浦区跌幅第二的中福花苑，位于蓬莱公园。

小区围合式布局，看起来有点像是监狱，相当奇葩；

而且小户型居多，容积率奇高4.2，香港鸽子笼的既视感。

最贵的时候单价在12-14w，如今滑落到7-8w， 跌幅亦是惨烈。

4）跌幅第四名的新家坡园景苑，典型的塔楼老破大，房龄老，产品力不足，房价全靠一个 黄浦区的名头撑起来。

徐汇

徐汇跌的最猛的房子，产品清一色老公房， 不过均匀分布在各个板块，徐家汇，田林，上海南站，康健。

其中有个例外是 徐汇滨江的百汇园。

我看了下成交记录，百汇园的 实际跌幅没这么大， 10万左右成交的房源基本都是复式。

对比同户型，百汇园的最大跌幅不超过三分之一。

百汇园算是徐汇滨江豪宅的二梯队，缺点是没有会所；车位配比不足1。

徐汇滨江这几年的概念炒作凶猛，不少人吃到了肉，也有不少人在追逐热点中高位接盘。

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静安

静安区跌最惨的房子，基本都是 挂户口的学区老破小，

大宁的柳营路1025弄，洛川中路901弄，对口闸北实验小学；

曹家渡四和花园，对口一师附小。

而阳城的阳城贵都，则是很多奇葩户型，最著名的是下图的恐龙户型， 因为过于奇葩都上过热搜。

这些奇葩户型，恐怕只有在大牛市的时候，才会有恩人愿意“接盘”。

虹口区

虹口跌最狠的房子，基本都 集中曲阳和凉城两个老公房集中地，产品也都是老房子。

双东小区，80年代的老公房；

建工天峰公寓，90年代的房子，其中部分是塔楼老破大；

虹口曲阳是一个典型的老房子扎堆的板块。

上世纪八十年代形成的曲阳新村，是上海资格最老的工人新村之一。

整个曲阳板块几乎没有15年房龄以内的商品房。

曲阳另外一个大问题是，老龄化太严重，包括整个虹口都是这个问题。

整个区域居民平均年龄大，消费欲望和消费能力会低，商业配套也会慢慢衰落。

而因为缺少年轻人流入，这里的学校和教育配套渐渐也会跟不上主流，房价自然也涨不起来。

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普陀

普陀跌最惨的房子，也是 清一色老破小；

1）真如曹杨八村，全上海知名的工人新村。

2）普陀德怡苑，上世纪八九十年代的房子，要么是塔楼，要么是老破小；

3）华师大一村， 典型的挂户口学区房， 对口华师大附小，普陀区第一梯队公立小学，价格从高峰期下来不少。

闵行

闵行跌最惨的小区， 还是挂户口学区老破小。

其中高兴花园跌幅之大全上海有名。

不仅产品力不行，加上后来落户年限限制，而且有统筹风险。

高兴花园也是首个跌幅超50%小区，不过前段时间曹行小学改名闵实验，刷了波热度。

加上价格到位，成交量还是冲上来了。

银都新村也是典型的学区老破小，二梯队双学区， 对口田外小学＋初中。

浦东

浦东面积太大，所以我用了两张表格。

浦东跌幅惨烈的房子，基本可以分为三类： 老破小，远郊，挂户口学区老破小。

1）陆家嘴潍坊的潍坊x村，对口浦东最顶的明珠小学，号称浦东“公办第一牛校”。

鸡血教育+超纲教育+披着公办外衣的民办小学 。

然而潍坊新村的房子却很老，有些房子房龄已经比退休年龄还要大。

而且困境不止在老破小，单小学学区竞争劣势也已显现。

梅园新村，金桥酒店公寓，同样的逻辑。

2）北蔡的由由七村和玉兰小区，典型的90年代的老房子；

3）惠南，临港都是远郊。

浦东远郊各有各的苦：

临港是之前概念炒的太凶，人还未至，房已造好；

天量的新房砸下来，房价根本涨不动，套牢了很多投资客。

不过未来规划落地之后还是有希望的，但周期多长不好说。

新场惠南则是只有本土购买力苦苦支撑，短期长期都看不到希望，买入即套牢。

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长宁

长宁跌最惨的房子， 全部集中在北新泾板块， 看小区名字就知道都是 老公房。

最大跌幅40%，对比市区其他几个兄弟，跌幅算小的；

因为长宁之前涨幅不高，也没有学区和规划的概念炒作。

杨浦

杨浦跌得最惨的小区， 清一色集中在鞍山板块，鞍山x村，密云小区，都是挂户口的老破小。

而且老破小中的老破小，房龄很大，产品很差。

鞍山新村虽然现在已经跌了很多，但板块挂牌量依然很高，且有放大趋势；

面对巨量挂牌，未来价格仍然不容乐观。