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40城销量达近17个月高点，企业拿地再创年内新高——11月房地产行业月报（第77期）

亿翰智库 · 公众号 · 房地产 · 2024-12-10 17:14

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高质量发展样本11月亮点表现

中海地产： 中海领邸·玖章的开盘“日光”，实现单日85亿元的销售额

华润置地： 40.4%溢价率竞得是浦东杨思地块，创上海土拍溢价率新高

远达集团： 楼面价2.63万元/平米竞得成都高新区大源地块，创成都楼面价第二高

行业政策：房地产交易税负降至史低，城中村改造正在加速落地

11月，人大常委会审议通过《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》，给出了12万亿的政策组合，助力政府化债； 自然资源部 要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，并明确实施细则； 财政部、税务总局、住建部 发布多项税收优惠政策，下调契税优惠条件，取消普通住宅、非普通住宅标准，降低增值税税费，降低土增税预征率下限； 住建部、财政部 将城中村改造范围扩大到近300个地级及以上城市，并推进货币化安置。

各地持续推进政策落实。税收方面， 北京、上海、深圳、广州、重庆相继宣布，于12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅标准，优化相关税收政策； 城中村改造方面 ，郑州、广州扩大房票使用范围； 公积金政策方面 ，广州推出系列住房公积金利好惠民政策，兰州、重庆等地，优化“商转公”贷款业务； 落户政策方面 ，广州拟放宽入户条件，对入户条件进行“二宽二增一优化”，东莞在入户政策中增加“拥有合法产权住宅房屋即可申请入户”事项； 房地产销售政策方面 ，长沙取消了长达7年的限售。

预计随着政策的持续出台落地，或可以让已经有所起色的楼市热度在短期内得以“保温”。

40城销量达近17个月新高，库存压力有逐步缓解的征兆

从我们监测的40城数据来看，11月全国商品住宅销售面积为1732.1万平米，达近17个月新高，同比上升22.2%，环比上升15.7%。

图表：2024年11月重点城市商品住宅成交量（万平米）

数据来源：亿翰智库

总的来看，成交量的提升主要还是“以价换量”的结果。根据11月统计局发布的10月70城新建商品住宅、二手商品住宅价格指数来看，量、价改善较为明显的，只有热度较高的城市。目前仍有超过8成的城市房价持续下跌，绝大多数普通二线和三四线城市的销售市场依旧冷淡。市场信心尚未恢复，楼市回稳还有很长的路要走。

土地供给环比增长超4成，土拍热度明显回升

供地方面，2024年11月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积10512.1万平米，环比上升41.2%，推出土地4440宗，环比上升110.1%。各线城市土地供给环比均大幅增长。

成交方面，2024年11月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为6956.3万平米，同比上升30.9%，环比上升28.7%。土拍热度明显回升，市场依旧呈现局部高热，一线城市的热度尤其体现在北京、上海两市；二线城市杭州热度持续高涨，成都热度回升，其他城市难形成高溢价；三四线城市依旧金华热度较高，其下辖的兰溪市拍出高溢价地块。

总的来看，土地市场在本就热门的区域，土拍热度进一步得以提高，在本就偏冷的区域依旧没有明显的起色，仍然呈现出整体冷淡、局部高热的特征，高溢价地块的产生尚未跳脱出“热点城市”、“核心区位”等标签的限制。我们预计，2024年最后的一个月，冷热分化的土拍行情仍将维持，整体的土拍市场“回稳”还需要时间。

图表：2024年11月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）

数据来源：亿翰智库

图表：2024年11月各能级城市土地成交平均溢价率

数据来源：亿翰智库

单月拿地再创年内新高，销售热度未能延续

11月，企业拿地力度显著提升，TOP100房企单月拿地304宗，权益拿地总金额2016.3亿元，环比上升38.9%，再创2024年单月新高。累计来看，1-11月，权益拿地金额TOP100房企共拿地770宗，权益拿地总金额7227.5亿元，同比下降31.1%。

企业格局方面，11月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为28.3%、60.2%、9.7%，国企占比较10月下降11.1pcts，央企、民企占比分别上升8.6pcts、2.5pcts。1-11月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为39.5%、48.4%、12.1%。

图表：2021年12月至2024年11月权益拿地金额TOP100房企企业性质

资料来源：亿翰智库

“银十”已过，淡季到来，企业销售业绩回落。2024年11月TOP200房企销售额为3958.48亿元，环比下降17.7%，同比下降7.4%。绝对值水平来看，低于2023年下半年平均值，2024年来看，低于3、6、10月。

典型企业来看，11月绿城中国、中海地产、融创中国等企业表现相对较好，其中，绿城中国单月销售金额超过300亿元，环比上升14.4%，位列单月销售榜头名。中海地产得益于位于上海徐汇滨江的豪宅项目—中海领邸·玖章的开盘“日光”，实现单日85亿元的销售额，单月总销售额达到299.6亿元，同比上升31%，位列单月销售榜第2名。

图表：2020年1月-2024年11月TOP200房企销售总额及同比

资料来源：亿翰智库

2024年11月，房企在境内市场成功发行信用债40笔，总融资规模为377.0亿元，同比下降9.3%，环比增加60.1%，净融资规模为44.7亿元，环比增加49.5%。发债成本上，11月房企境内债融资平均票面利率为2.7%，较10月降低0.1pcts。11月房企无新增海外债。

图表：2022年1月-2024年11月不同性质房企信用债融资情况

资料来源：亿翰智库

图表：2021年1月-2024年11月房企海外债融资情况

资料来源：亿翰智库

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