导读：
如何解决这些问题？
1）把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；
2）通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
3）资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资
来 源：
网易研究局
原标题：胡景晖丨北京约有100万套房子空着 既不出租也不自住
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摘要
过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万-900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国“空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。
8月26日，前我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖出现在2018网易经济学家年会夏季论坛上，他表示，最近一个星期内被迫不断变换住处、请私人保镖。
他还称，北京6环以内有近100万套房子既不自住，也未出租，房租还涨得很高，建议政府出台“空置税”。
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以下内容根据现场演讲整理，未经胡审阅：
我可能是中国最老、最不性感的网红。有人说，我是地产界的“小崔”，有些悲情。最近，我希望邀请崔永元先生会面，公开答媒体问。
我们两者不同之处是他做传媒，我做地产；相同之处是我们都得过抑郁症，都想过结束自己的生命，都在家人、朋友和亲人的关心下走出了人生的至暗时刻，都坚守价值观，都说了些真话，但都因为说真话不得不在一个星期内不断更换住处，且不情愿地请了私人保镖。
为什么在中华民族伟大复兴的时代，说真话的人却如此下场？我希望邀请崔永元先生一起和媒体探讨，当前的中国需要怎样的价值观！中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。
什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适；“立”是立法、立机制。
谈几个问题
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房租上涨的原因
从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。
房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。
过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万-900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。
长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%-40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。
2
房租高吗
房租涨这么快，房租高吗？
今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%-6%。
所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%-40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。
所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！
如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6%，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。
未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国“空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。
中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。
3
关于长租公寓
长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。
长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：
第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。
第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
4
资本是天使，更是魔鬼
资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。
如何解决这些问题？
1）把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；
2）通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
3）资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。
来 源：上海证券报
原标题：解剖长租公寓的金融魔术
杭州鼎家的租客们可能不会预料到，“爆仓”这个常见于金融市场的词汇，竟然会和自己扯上了关系。
8月20日，杭州长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）突然宣布，因经营不善出现资金链断裂，公司目前已进入破产清算程序。据媒体报道，鼎家无力向房东支付租金，也无法向租客退还租金，数千房东租户因此陷入困境。办理租金贷分期支付租金的租户拿不到先行支付的押金，却仍要每月按时向第三方金融平台还钱，而房东也因未收到鼎家应付的后续租金，一些房东已准备收房赶人。
随着事件发酵，有关部门也注意到当前长租公寓中介业务实践中隐藏的金融风险。8月27日，深圳互金协会提示长租公寓“租金贷”风险，认定其形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。昨日，西安有关部门发布了进一步规范住房租赁市场的通知，规定住房租赁合同不得涉及租金贷。
长租公寓中介平台为何乐于拥抱“租金贷”，令人眼花缭乱的金融魔术对于平台方来说有着怎样的诱惑，又可能将它们推向何种莫测的深渊？
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想住长租公寓吗？来贷个款吧！
什么是租金贷？深圳互金协会作出了详细的定义：租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给服务商，服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用，表面上租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷的服务。
事实上，在长租公寓因为租金上涨而被推上风口浪尖之前，这正是以自如为代表的长租公寓中介平台颇为自得的宣传重点。在这些平台的叙述中，租金贷帮助一大批没有能力一次性支付一年租金的租房客能够以按月分期付款的形式享受到具有规范管理、有保障的长租服务，解决了租客的一大痛点。
即使在现在，租金贷仍是此类平台一线人员乐于推销的服务。
当笔者以租客身份在自如平台预约线下看房时，自如业务员热情地推荐：“月租3000元一间房，线上预约火速看房，现场满意即可手机操作签约。还能月付，每月仅产生6.27%的分期手续费，享受服务费7折的优惠。”
乍一听，确实非常令人心动。“这就类似信用卡消费，之后每个月按时还款就行，每月的手续费和打折的服务费相抵，多出的那一部分也就100多元。”在确定签约进入支付页面时，名为“自如客专享分期”的产品显示在支付页面的首个选项，下有一排小字提示其为“低首付消费贷款”。
不过，作为轻资产的服务公司，为租客提供融资服务的显然不是平台方。在前述自如业务员推荐的贷款服务合同中，贷款人与自如无关，而是一家公司地址在北京的信托公司。
当租客选择租金贷作为支付方式之后，租客就背上了相当于一整年租金的债务，而这笔现金则从放款机构处转到了平台账上。在平台获得了这笔资金后，金融魔术最精彩的部分才真正开始。
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难以抗拒的杠杆诱惑
尽管平台要求租客一次性支付全年租金，无论是现款还是借贷，但它却不需要以同样的条件获得房源。一进一出间的账期差，为平台创造出了十分可观的沉淀资金池。
自如内部人士透露：“在房源端，我们会综合房子的各项情况确定签约时间，一般与房东签订3年至5年不等的协议，少数长达8年，以锁定房源。一般情况下，双方约定自如按季支付房款。”
以租金每月3000元计算为例，按照自如一般与房东签约5年计算，其按季支付给房东9000元，但此时自如已经锁定了该房屋未来5年的出租权利，价值18万元，相当于使用了20倍杠杆。
左手是一次性支付全年租金的租客，右手是只需每季度付款的房东，这样的商业惯例意味着每一笔交易都能为长租平台赢得一笔期限3个月的9000元免息资金。根据自如自述，其在2017年底已累计服务120万租客。
108亿元免息资金，即使期限只有一个季度，在当前“紧信用”的流动性背景下，对于任何一家企业来说无疑都是一笔令人疯狂的财富。
甚至，长租平台对此还不满意。
在租客端，单一放款机构资金实力有限。不少平台将目光投向ABS等金融工具。今年初，自如就主导将对租客债权作为底层资产，发行资产支持证券，并在金融机构中获得积极认购。
今年，自如通过ABS产品已经实现募资逾13亿元。今年3月21日，自如成功完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立，发行额度20亿元，目前该产品已发行了3期。
自如的多只ABS的底层资产均为房租分期小额贷款债权。这意味着，每增加一个月付租户，自如就能获得一次性的贷款。自如租户背负的债务让其按月偿还贷款，不同租户的回款源源不断地归集，形成了底层资产。因此，只要月付租户的规模在增长，ABS的发行规模也就可以扩张，充当自如的现金奶牛。
