中国楼市真相！究竟哪个城市的房价跌得最多？

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来源：JIC投资观察（ID：JICTIMES）综合：雪涛宏观笔记（ID：xuetao_macro）、德科地产频道（ID：dekedichan）

像剥洋葱一样， 把房价的真相一点点剥离出来 ，难免想流泪。

（2017年5月新建商品住宅成交均价）

从15座城市的新房均价来看，一个深圳大概等于两个厦门，一个厦门大概等于两个苏州，一个苏州大概等于两个成都。

但如果从 GDP 总量来说，深圳大概5倍于厦门，而厦门却只有苏州的1/4，苏州大概 1.3 倍于成都。

很显然，房价跟 GDP 没什么太直接的关系。

那房价的波动到底源于什么？当下的房地产市场变化的真相又是怎样的？

去年9月至今，不少一二线城市甚至三四线城市（涿州、嘉善、廊坊、滁州、保定等）出台了房地产限购新政，一线和核心二线销售量普遍萎缩，也有部分二三线城市（武汉、济南、西安、青岛、南京等）出台了所谓“筑巢引凤”的购房鼓励政策。

（南京新建商品住宅均价仍在普涨，但涨幅相对较小。图片来自：德科地产频道，ID：dekedichan）

（武汉新建商品住宅均价涨幅相对较大，图片来自：德科地产频道，ID：dekedichan）

各类新政出台已有一个季度，各地房地产市场发生了不同程度的变化。我们通过对近100个城市房地产销售面积和价格数据的分析整理，直观展现出中国房地产市场的全景图。

1、销售面积深度收缩的一线和核心二线

截至2017年4月，一二线城市多数城市价格普遍上涨10%以内，部分城市上涨超过10%或下跌，累计同比销售面积有升有降，分化严重。

一线城市中，北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%，深圳房价年初至今呈负增长。

去年销售排名靠前的七个核心二线城市（南京、天津、武汉、郑州、石家庄、合肥、苏州）和三个一线城市（北京、上海、深圳），在散点图上都处在销售面积深度萎缩的区域，与普通二线城市相比呈现两极分化格局。

普通二线城市多集中在销售面积正在增长、价格上涨10%以内的区域。有 意思的是，一线城市里的广州在销售面积增速和价格变动上都更接近普通二线城市。 广州年初至今价格持平，销售面积上涨14%。

（4月一二线城市新房销售面积和价格变化）

2、从二线房交易看一线城市的房地产市场

目前一线城市的新楼盘大多开在城郊和城市的非核心区，开盘价有时会受到行政指导，有时也会和能否取得预售证挂钩。

这直接导致一线城市新房销售数据代表性差，波动性大，研究价值越来越低。

二手房交易数据更能反映一线城市真实的房地产市场。从北京、上海、深圳、广州四个一线城市的二手房量价变化轨迹图中，可以清晰地发现一线城市房地产市场所处的状态。

（北京二手房量价变化轨迹 ）

从2016年初至今，北京二手房经历了两次比较明显的量价齐飞。一次是16年3月-5月，一次是16年9月-11月。

16年11月后，北京认房认贷的限购新政起了作用。16年12月-17年2月，北京二手房价平量缩。17年春节之后，虽然北京二手房小幅缩量上涨，但是17年以来二手房成交面积已经连续负增长。

（上海二手房量价变化轨迹）