有点看不下去了。扶我起来，我还能写。
一
首先，我们来做一道情境题：如果你想做“二房东”的生意，你会怎么做？
所谓二房东，就是从房东那里租来房子，再租给别人，从中赚取差价。首先注意，二房东并不是中介，中介是让房东直面租客的，从中赚取的是“中介费”。而二房东，赚的是租金差。
也不要认为“二房东生意”有什么道德瑕疵，这是一种很正常的商业模式。最近备受关注的长租公寓，以及绝大多数商场、酒店，共享办公创业者，甚至高速公路运营商，本质上都是二房东。
生意起步了，你去跟几个业主谈，签下几套房子的长约，稍加改造（不然凭什么提高租金），再租给别人。你还可以给租客提供保洁、网络、维修等服务，再收取一些服务费用，或者把这些费用加到租金里。每月几万块的租金流水，减去原房东的租金，小有盈余。这属于小打小闹，没什么可说的。当然，也并没有什么金融属性，没体现出什么平台价值，也不会引起机构与资本的兴趣。
然而某一天，你发现，这种模式做着做着，做大了。
你签下了几万套房子，每月租金流水上亿元。你的产品，已经成为市场上一个比较公认的品牌，占到了租房市场一个可观的份额。这个时候，模式还是那个模式，但是价值却不一样了。为什么呢，因为“金融属性”开始突显。
在华尔街，有一条非常经典的名言——如果你有一个稳定的现金流，那就将它证券化。
你现在管理着几万套房子，对应的是几万份租约。而这些租客，经过你的定价过滤与身份筛选，已经精准定位在了一线城市有着稳定工作与收入的白领人群。他们有能力履行租约，几乎不会发生违约。那么，这每月上亿元的租金流水，就是一个非常适合证券化的底层资产。
换言之，你不用每月坐着等那上亿元的租金收入，你可以选择将这部分预期，通过证券化来提前变现。找机构做一个ABS（资产支持证券），通过债权抵押或转移，去换取一部分融资。获得的融资，在保证能按时支付原房东租金的前提下，多出来的，去拓展新业务，开拓更多的可出租房源。
这样，你就获得了资本支持，生意规模可以更大了。如果你是生意人，谁不想继续做大呢。
然后，你的市场影响力开始提升，除了金融属性之外，“平台价值”也开始显现。什么是平台价值？你想网购一件东西，总会先到淘宝或者京东看一看，这就是平台价值。你出租的房子，已经成为租客首选的渠道之一。甚至有房东主动来找你，把房源托付给你管理。
拥有了平台价值，其实，你出租的房子赚不赚钱，甚至略有亏钱，都无所谓了。公司不断扩张，份额逐步增加，你可以把公司包装成一个创业项目，然后A轮、B轮……直至上市，去赚资本市场的钱。
生意足够大的时候，你已经掌握了一定的定价权。虽然你自诩为品质租房，定位中高端。但随着份额提升，你的租金，对这个市场总体租金影响的权重也在提升。
然后有一天，这座城市的整体租金涨了。舆论齐刷刷地指向你：是不是你干的？
二
我知道，你很委屈，你只是想做一个成功的“二房东”而已。
影响租金的因素有方方面面，你处在市场之中，也仅是其中的一个环节。有时候，不是你左右了市场，而是市场的逻辑在左右你。
我一直相信，是因为这个市场有痛点，才催生了这么多“二房东”创业者。品质、省心、实惠的长租公寓，在这个市场多么稀缺，曾作为租客，或者被黑心中介坑过的的你我，应该都懂。
相寓、蛋壳、自如等公司，依附于中介或租房平台旗下，又相对独立，它们本质上是“二房东”，而不再是中介。当然，它们不会简单认为自己是二房东，而是标榜以一个更加高大上的名字：资产管理。
租金上涨了，外界需要一个替罪羊，或者一个假想敌。这些所谓的资产管理公司首当其冲，这些唯利是图的商人，理所当然地站在了道德批判的彼岸。批评他们不需要什么理由，因为更符合大众积压的情绪。
当然，他们以略高于市价的租金从房东手里收房，甚至为此丧失理性的竞争，大大提升了房东对租金的预期，也是最不容忽视的，是洗不白的。但这个锅很大，仅仅两三家公司背不动。
这些公司备受诟病的一点，还在于“利用租客的信用为他们的融资扩张背书”。具体形式是，跟金融公司合作，做租金分期。也就是让租客向第三方公司贷取一年的租金，提前支付给他们，然后租客每月向第三方公司支付一定的本息，也就相当于支付租金了。这个有点类似于蚂蚁花呗或者京东白条，属于小额信用贷。
租客通过信用贷，提前支付了年租金，但是这些公司又不用全部支付给原房东，这种现金流时间差，积淀成一个资金池。这个资金池的存在，的确为公司的扩张提供了弹药。
租金分期对这些公司有利，他们当然更希望租客采用分期，如果你是二房东，你也会希望租客年付，甚至不惜在租金上打点折扣吧。但另一方面，租金分期的存在，也为租客提供了便利。这一点也不容忽视。
有人说，租金分期相当于让租客背负了莫名的贷款，多付出了利息，相当于推高了租金。这个逻辑其实并不严密。
以买房为例。在一线城市，一套500万的房子，你使用银行贷款购买，二十年后，还完贷款，你实际付出的钱可能是700万，多出的200万是给银行的利息。那你会认为按揭制度的存在，推高了房价，增加了你购房的压力吗？
事实正好相反。按揭制度的存在，让你买房变得更容易。因为信用，让人得以使用杠杆，把未来可以预期的收入变现使用。很少有人可以全款买房，大多数购房者都在享受信用与杠杆的便利。租金分期是这种按揭制度的变种，租客甚至都不用什么抵押物，就能分期，风险并不是由租客在承担。
金融工具的存在，的确可能让你多付出一些租房成本（如利息），但也会交换一些便利（比如享受年付价格、减免服务费、按月支付等），最终对租金的影响微乎其微。
问题关键其实是，企业不要把这些工具强加给租客，让租客享有充分的自主选择权，就是合理的。如果有企业敢于强制捆绑租金分期，那建议租客用脚投票，不要租他们的房子。
在不懂金融的人看来，说到租金分期，说到长租企业发行ABS，当二房东不再只是二房东，当他们开始玩起了金融，似乎就成了“冠绝全球”的伟大创新，成了堪比P2P的最新庞氏骗局。最终人人喊打，觉得他们是推高租金的元凶。这种情绪，令人担忧。
在我看来，这些其实都是最低级的金融形式，是最基础不过的金融工具。它反映的现实是，大多数国人的金融素养，还处在一个很初级的阶段。靠着仅有的知识储备，尚无法分辨哪些是常态，哪些是陷阱。
三
租购并举，是目前房地产市场的顶层设计。长租公寓，处在政策风口的中央。资本早已躁动不已。资本有两种形式介入这个领域，一是直接参与，二是借道金融。
不仅仅是这些中介背景的企业，在长租领域投入更大的，其实是更加财大气粗的地产企业。查看主要房企过去一年的公告，你可以发现“长租公寓”已经成为它们获取融资的一个绝佳理由。不少以“长租公寓”为名义的资管计划获准发行，单个资管计划的规模就是数十亿甚至上百亿。
这些才是长租公寓领域的正规军，上文提到的蛋壳、自如等，顶多是游击队。
当然，这些几十亿、几百亿的资金，是否真正用在了长租公寓发展，就另当别论了。
换个角度，即便地产企业投资发展长租公寓，也是为了赚钱，必定迎合中高端方向的租房需求，没有人会赔钱为政府建廉租房。他们推高的租金，比这些中介背景的企业，更甚，更直接。万科在深圳做的旧村改造，就是典型的例子。
还有个更极端的例子。万科在北京海淀区五环外有个翡翠书院项目，是一个自持租赁房项目。一套90平米的房子，最低月租金1.5万，甚至要求租客10年租金180万一次性付清。这个租金，是周边平均租金的两到三倍。我其实很想知道，在计算这个片区的平均租金的时候，这个项目有没有被计算在内呢。
这个地块是当年万科竞价得来。属于自己抢来的山芋，即便烫嘴也要吃完。其实，如果企业可以自由选择金融工具的话，这种长租公寓的项目并不难做。比如万科当年就曾尝试采用类似REITs的形式来发展这个项目，奈何政策不允许。说自持，就是自持，不允许卖，也不允许变相卖。当然，这种租十年一次性付款是不是变相卖呢？我不知道。
长租公寓属于现金流稳定、风险可控、适合打包的一种底层资产，其实是最适合发挥金融工具作用的。目前，在地产开发领域，金融工具已经非常多样、非常成熟，但在租房领域，还处在战战兢兢的探索阶段。仅有的一些创新，也极易招来骂名。
然而，真正让房租降下来的方法，正是开放更多、更成熟、更规范的金融工具的使用。让真正有志于做长租公寓的企业，不必为持有物业的庞大成本而担忧，而是专注于运营、管理。把物业的持有成本和收益，分摊给背后的资本，进而分配给普通的投资人。
举个例子，即便是政府主导的廉租房，也可以在金融工具的改造下，变成一种可以全民持有的类似国债的投资品，比如REITs（类似新加坡）。这样，就不会给政府增加额外的财政负担，也可以加大低端租赁住房的供应。
我有几个金融圈的朋友，一直试图在国内推行REITs，呐喊十年了。这是一种更高级、更成熟的金融工具，在美国有上万亿的市场规模。他们非常有耐心，觉得这代表着未来。
