作者：叶檀
来源：叶檀财经（ID：tancaijing）
年底到了，房地产市场有点迷茫。
据安居客最新发布的“2016国民安居报告”看来，迷茫实属正常，因为现在就是一个房市大“分化”的时代。现在各城市群被包裹在一团团的星云中，有些已经显形，一些还在孕育。
分析下来，能够总结2016年房地产市场的只有一个词——分化。
一、城市分化 哪些二线城市有前景？
2016年一二线城市房价涨势惊人：北京和上海房价同比上涨超过了40%，厦门、合肥、南京、苏州四小龙房价上涨超过了30%，领涨二线城市，随后是郑州等城市发力。
数据来源：安居客2016国民安居报告
核心城市群与热门城市已经形成，一线城市加上东部沿海的杭州、南京等城市在房地产市场中的地位无法撼动，而一线城市已经开始渗透到周边的卫星城市，同城效应开始显现，如北京的燕郊、上海周边的昆山等城市。
有些北漂、沪漂没办法在当地定居下来，转向了当地的二线城市和一线城市的卫星城，开始提前布局。最具有说服力的是，今年房价同比增长最快的是廊坊，同比上涨102％，排名第二的合肥为76％。北漂买房，首选廊坊。
与此同时，一些城市出现买房难，房价工资比可以大致反映各城市房地产的受追捧程度。
像北京，按照现行的平均工资，购房者大概不吃不喝7.3个月才能买一平米的房，接下来不出意外是上海，要6.9个月。第三位出人意料，不是深圳，是厦门，需要6.6个月。成都、无锡、长沙人民比较幸福，都在两个月以下。根据这样的直观数字，也可以看看你是不是生活在比较幸福、购房压力不那么大的城市。
分化不仅在一二线城市之间，二三线城市之间的房价分化也开始扩大，高铁时代与转型时代，是城市剧烈竞争的时代。
根据房价，目前各城市分成五个梯队，第一梯队京沪深三市，均价每平米超过4万元，第二梯队厦门、南京、广州、天津，每平米超过2万平米，第三梯队是杭州、福州、青岛、武汉、苏州等，每平米超过1万元，第四梯队是大连、成都、无锡、兰州以及佛山等市，每平米超过6千元，第五梯队是威海、吉林、常德、荆州、潍坊等，每平米低于6千元。
根据目前的状况预测，一线城市土地资源匮乏，某些二线城市已成为城市群中的核心城市，这些城市的房地产安全边际比较高，在两三年的稳定期后，房价还有最后一段上涨空间。
不同的房价梯队，并不意味着这些城市的发展前景相同，由于处于不同的城市圈，同样的梯队里还会继续产生分化。
二手房与租金价格，同样可以看出城市大分化。
从安居客所提供的二手房交易价格看，三线城市同比上涨13％，一线城市同比上涨29％，二线城市同比上涨28％，二线城市格外扎眼，快要赶上一线城市的步伐。考虑到43.2％以上的人青睐2年以上5年以下的二手房，所以，二手房与房租一样，很说明城市与房地产市场的热度。细看市场涨幅，就不难发现地铁房的抢手程度已直逼学区房，这一点在一二线城市表现的尤为明显。
数据来源：安居客2016国民安居报告
上海租金数据力压北京，两居室月租金5122元，成为中国租金最高的城市。北京是4652元，天津是2222元。说到这里，不免又要谈到租房值还是买房值的问题了，买房固然会更为安定，可以满足“丈母娘”的要求，但经济压力摆在眼前让人无法忽视；租房更自由，对年轻人来说能保证一定的生活质量。租房或买房是由生活方式选择导向的不同结果，在核心城市已有一定事业根基，同时当地房地产安全边际也较高，选择有轨交、生活服务配套设施更好的地方购买刚需房，是个相对可行、性价比较高的选择。
二、购房者分化
同样在大城市生活，不同的收入阶层生活压力截然不同。
购房者正在分化成不同的群体，不同群体之间的距离，就像地球与火星、男人与女人一样相隔遥远，说起来都是泪。
首先，有户口的本地居民是生活压力最小的一个群体，如果一个上海本地居民从父母那儿获得一套60平的房子，如今已价值312.8万。
接下来并列的群体是有房无户口、无房有户口的人，前者已经享受到房地产溢价，后者起码有本地公租房甚至拆迁补偿可以享受。
第三等级是无房无户口的人，你要买都不行，很多热门城市现在都是限购的。
最悲催的是无房无户口无钱的三无群体。让我同情一把先。从社会保障的角度说，要解决无房问题，首先要解决的是这些人。
在经济基本相近的城市群各城市之间，有必要率先取消户籍制度，苏州、杭州、南京之间没必要存在户籍门槛，这样才能打通区域教育、医疗等资源，使城市群互融互通。
房地产购买群体中，女人是极少数、极少数的一小撮。女人一直被称为是剁手党，在房地产市场，男人才是真正的剁手党，家庭里面，买房男性做主的占80％。怪不得以前说丈母娘经济，没有房就过不了丈母娘这一关，就没有娘子。从房地产市场看，中国是传统社会，类似于房地产等大额支出基本由男性支付。从今年开始，已经陆续轮到90后的小鲜肉们买房了，他们看房的比例大幅上升；但从购房动机来看，他们买房不仅仅是为了结婚，更多的是想在异乡谋求一份归属感。
现在正好是好好观察、挑选楼盘的时候，因为购房者的信心有所下降，价格相对稳定。随着调控升级，11月以来认为房价继续大幅上涨的用户比例下降，更多人认为房价将微幅上调，同时购房者转入观望态度。认为房价将大幅上涨的，从11月前的45％下降到22％，而认为现在买房非常合适的，从11月前的38％下降到14％。
数据来源：安居客2016国民安居报告
相比而言，作为撮合者的经纪人，看涨成交量与房价的依然比较多，并且跟成交量相比，更看好房价，当然，这也可能只是经纪人的愿望。
三、政策分化
正因为各城市房价分化如此明显，房价如此冷热不均，房地产政策也千城千策，有的限购限贷，有的鼓励购房去库存。
越是限制的地方，说明想进入的人口越多，城市越具竞争力。
一些大城市有竞争力也大力去库存，如重庆、昆明等，主要是“历史遗留问题”，库存量太大了。重庆通过减少土地供应、控制新开工面积、引导农民工及外来人口购房等方式加大力度去库存。沈阳这两年由于东北经济形势，出台非常宽松的政策去库存，6月出台22条新政对于大学生买房，出台了一系列补贴政策，8月又出台11条补充意见，重点解决商业地产去库存；但根据有关资料显示，2016年三四线城市去库存率仅有8%，说白了房市火爆的还是只有一线与准一线城市而已。
“供需”是房产市场的永恒话题，需求大于供应是常态，也因此，一二线城市才会被认为是最为保险的房产投资城市，而这也是房市“大分化”的其中一条导火索。
2017年政策将继续分化，也意味着城市的分化还将持续，这是经济转型期的特点，不以人的意志为转型。
对于年轻人来说，最好的地方是政策鼓励，同时处于核心城市圈，市场经济开始起飞的城市。这些城市是你们的天堂。
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