经历前两年周期性下滑后，全球半导体产业在2024年逐步迎来复苏。受到人工智能突破性发展的推动，2024年上半年中国集成电路行业表现突出，芯片制造、芯片设计企业营收普遍好转。AI成为驱动产业增长的重要力量，与此同时，半导体设备需求持续旺盛，中国市场已经连续多个季度稳坐全球最大半导体设备市场宝座，多家行业机构对市场发展持乐观态度。
2023年，人工智能产业的发展引发了新一代生产力革命，算力的重要性愈发凸显，尤其在国家竞争中。上海在新能源汽车、物联网和智能制造等新兴领域的快速发展，进一步推动了芯片需求进入新一轮增长周期，为行业和国家的持续进步注入了强大动力。
上海的集成电路产业基础扎实，拥有完整的产业链和较高的技术水平，展现出较强的综合竞争力。2019年成为全国重点发展的先进制造业产业集群之一，也是唯一以“集成电路”命名的全产业链发展集群。
根据中国半导体协会的统计，2023年上海集成电路销售规模达到3,252亿元，占全国的26.5%。在上海的半导体产业链中，集成电路设计占据了国内芯片设计公司的重要份额，许多知名企业在此设立总部或研发中心，依托上海的科创政策、国际视野和人才优势，推动技术创新和产品迭代，加速我国半导体产业的发展及国产替代进程。
数据来源：2023年中国集成电路设计业峰会论坛，世邦魏理仕研究部整理
在制造环节，2023年上海集成电路产量达到286亿块，约占全国的8%，位列各省市第四。根据不完全统计，上海目前拥有20条已达产或待建设的产线，并在先进制程方面实现了14nm制程的量产。
在上游材料和设备环节，上海展现出显著的创新能力。上海微电子成功突破22nm光刻机技术，刻蚀、清洗等装备已接近世界先进水平。同时，大硅片、光刻胶、钨抛光液等关键材料也已进入产线试用阶段。
上海各区围绕优势产业基础因地制宜发展，在空间布局上呈现“一体两翼”空间布局：“一体”即为浦东新区，一翼（南部）即为松江区、金山区、奉贤区、青浦区，一翼（北部）即为嘉定区、徐汇区、普陀区、宝山区。在产业空间方面，已形成张江科学城和临港新片区双区联动，集成电路设计产业园、“东方芯港”等特色园区为节点的产业创新发展带。
张江作为建设最早、发展最成熟的区域，已显现出高度的产业聚集效应。根据CBRE世邦魏理仕研究部2022年租户普查数据显示，张江汇聚了全市64%的存量集成电路企业。在2019年至2023年间的新租需求中，张江同样占据了64%的比例。
梳理过去五年的租赁需求显示，随着产业发展，集成电路企业在产业园区内的新租与搬迁需求持续增长。从时间维度来看，2019年和2020年主要集中在外资集成电路企业的扩租。随着国产化浪潮和企业孵化成果的显现，内资和本土企业蓬勃发展，产生了更多的新设需求。伴随ChatGPT的火爆，各国芯片发展竞争愈发激烈，内资和本土芯片企业在2023年迎来了新一波成长，出现了强劲的搬迁和新设需求。
从产业环节来看，芯片设计类企业对研发办公型物业的需求旺盛，涉及多个重点细分领域，如CPU/GPU、汽车电子芯片、模拟芯片、通信芯片、存储芯片和人工智能芯片等。
随着数据量和人工智能场景的增长，数据存储、传输和处理的需求呈指数级增长，高性能算力资源成为国家基础设施的重要组成部分。因此，自主研发算力芯片成为重点发展领域。这一行业的发展进一步推动了研发办公的租赁需求，促进了上海产业园区集成电路产业集群的形成。
2019-2023年集成电路企业租赁需求分析按产业环节
随着人工智能的迅速发展，全球半导体市场正经历深刻变革。AI技术的广泛应用推动了对高性能计算和数据处理能力的需求，直接促进了半导体行业的创新和投资。科技公司加大了对AI专用芯片的研发，推动了先进制程和新材料的应用。
与此同时，AI也将深刻影响中国半导体行业。它将加速芯片设计和制造创新，提升生产效率，满足日益增长的市场需求。中国将加强自主研发，推动产业链的高端化和智能化，同时吸引国际合作机会，但也面临激烈的全球竞争。
上海作为中国科技创新中心，积极响应AI发展趋势，吸引了大量投资和人才。本土企业在AI领域竞争，致力于研发更高效的处理器和加速器，推动半导体产业快速发展，提升中国在全球市场的地位。我们团队紧跟行业变革，凭借对集成电路和人工智能的深刻理解，协助客户在激烈竞争中保持优势。
