买房最激进！这个省，楼市将走向何方？

在中国楼市的江湖上，有两大“商帮”最为彪悍。

2015 年之前，是浙江人，其代表是温州炒房团； 2015 年之后，是福建人。

如果说温州炒房团主要是在二级市场（新房）、三级市场（二手房）上炒房，福建人则是一、二、三级市场通吃。在过去两年多，拿地最彪悍的就是“闽系开发商”。他们规模不算大，但敢于跟广东、北京、上海的巨头们拼抢地王，而且屡屡得手。

有一个数据，更能证明福建人在楼市上之激进， 这就是用“住户贷款”除以“住户存款” 获得的一个地区、一个城市的“家庭杠杆率”（也可以看做是“楼市杠杆率”）。

在中国，居民家庭和个人去银行贷款，基本上都跟买房有关。很多打着经营、装修、购车、旅游、上学为名的贷款，其实都是房贷。所以，用“住户贷款”衡量楼市杠杆率，基本上是合适的。

下面看看“财经杂志”整理的主要省市的“家庭杠杆率”：

上述数据，应该是截至 2017 年某个月份的。为了验证其真实性，我抽查了前三名 2018 年 3 月的最新数据。

上图是中国人民银行福州中心支行公布的数据，可以看出截至 3 月末，福建全省的住户存款是 1.813 万亿，住户贷款是 1.925 万亿， 福建全省的“家庭杠杆率”（或“楼市杠杆率”）的确超过了 100% 。

至于厦门，数据就更为极端。截至 2018 年 2 月，厦门的住户存款是 2425 亿元，住户贷款是 4319 亿元，杠杆率达到了 178% ，是全国城市的总冠军！

广东的最新数据是：住户存款为 6.5 万亿，住户贷款为 5.53 万亿，杠杆率为 85% 。

浙江的最新数据是：住户存款为 4.34 万亿，住户贷款为 3.51 万亿，杠杆率为 81% 。

可以看出，福建的确是楼市上最激进的省份，或者说福建楼市是杠杆上的楼市。

为什么福建人这么激进？这跟福建的民风有很大关系。 福建背山靠海，耕地面积少，最迟在唐宋时代，就形成了海洋经济、外向型经济。古代航海，风险极大。所以妈祖文化率先诞生在福建，其背后就是海洋贸易的艰辛。所以，福建人彪悍、敢于冒险的民风，也很早就已经形成。

《爱拼才会赢》，是一首很有名的歌曲，虽然由台湾人创作、唱红，但它使用的却是闽南语，反映的也是福建人的精神面貌。事实上，台湾在相当长的时间里，都是福建的一部分。

可以这样说，福建人有极强的竞争意识、生存能力，他们无论在向海外拓展贸易、移民，还是在杀入互联网行业、房地产行业上，都无所畏惧、敢打敢拼。

中国楼市的周期性，曾教训过激进的温州炒房团和浙江商帮，所以在 2015 年以来的这波牛市里，浙江楼市有点“后知后觉”。比如宁波楼市，就明显属于跟涨、补涨的；杭州楼市启动稍早，但也显著晚于深圳、上海。这就是所谓“一朝被蛇咬，三年怕井绳”。

那么问题来了：福建人会不会因为太激进，未来要付出显著的代价呢？

目前厦门楼市因为强调控（禁售是厦门发明的），据称价格已经有 20% 的回落。最近，福建省也出台了“精准调控”楼市的新举措。

对于福建楼市，我的看法是：

的确存在价格透支现象，其中厦门最为明显。最理想的状态是：福建房价能横盘1到2年，而不是继续上涨。

由于福建省出台了新的调控措施，要采取“片区调控”、“一盘一评估”，尤其是提出了在“福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售”，所以政府防范房价大跌的能力大增，楼市想崩盘也比较难。

毫无疑问，弹丸之地的厦门，才是福建楼市的风暴眼和风向标。只要厦门楼市不出大问题，整个福建楼市问题就不大。

福建有点类似内蒙，存在三个中心：

生产中心，或者说 GDP 老大是泉州， 2017 年 GDP 为 7548 亿元。

权力中心、资金中心是福州， 2017 年 GDP 为 7104 亿元，低于泉州，但汇聚的资金总量达到了 1.36 万亿，是福建第一。

行政级别最高的城市（副省级，经济上享受省级待遇）是厦门，此外厦门还是福建唯一的全国性城市，房价最高的城市。但厦门的 GDP 只有 4351 亿元，汇聚资金 1.06 万亿（高于泉州，低于福州）。

小小的厦门，为何房价高居全国前六？对此，很多人表示不理解。

其实很简单，厦门是一个“三亚和深圳合体”的城市，只是规模偏小。 “三亚和深圳合体”是什么意思？第一，厦门气候温暖，拥有美丽的海滨、沙滩，具备海滨旅游胜地的基本条件；第二，厦门的产业结构跟深圳高度相似，对外依存度高、新经济民营经济活跃。

换句话说，厦门比深圳的自然条件还好，这一点类似三亚；但厦门又远比三亚有经济实力，经济“新”的程度、“民（营）”的程度、“外”的程度，都跟深圳惊人相似，只是规模比较小。

2017 年，深圳三次产业的结构是： 0.1% ： 41.3%:58.6% ；

厦门是： 0.5%:41.7%:57.8% ；

泉州是： 2.6%:58.3%:39.1% ；

福州是： 7.3%:41.7%:51.0% 。

可以看出，厦门跟深圳的结构惊人相似。而泉州，则是一个生产型的城市；福州农业竟然还有那么大比例，三产占比也明显偏低。

再看一下 GDP 含金量（“金融机构本外币存款余额”除以“当年 GDP ”）。深圳 2017 年为 3.17 ，厦门为 2.43 ，福州为 1.91 ，泉州只有 0.91 。

泉州作为福建 GDP 第一大城市， 7548 亿元的 GDP 只汇聚了 6891 亿元的资金；而厦门只有 4351 亿的 GDP ，却汇聚了 1.06 万亿的资金。

这说明了什么？泉州就是一个负责挣钱的蓝领丈夫，一身臭汗在辛苦挣钱；而厦门是一个美丽的太太，负责收钱、管钱。

你看看地图就知道了：厦门和泉州就是前店后厂的关系。泉州人挣了钱，很大程度上去厦门买房子、投资金融或者互联网等产业了。至于福州，只能影响福建的北部地区而已。

但你不要以为福建增长是失衡的。福建是一个发展比较均衡的省份，下面表格是 2010 年到 2016 年福建所有地市人口（小学生人数）、资金（金融机构本外币存款余额）、 GDP 、预算内收入四大关键数据的变动情况。

福建9城经济与人口增长情况

（2010年~2016年）

以上数据来源于各地区统计局