文|凯风
这两天，一条《上海房产税开征，年底未缴清的将被限制交易》的消息，让房产税再度成为争议的焦点。
其实，这又是一场误会。
上海版的房产税已经推出超过6年时间，所谓的征缴通知也只是每年的例行动作，并非什么新动向。
其实，这两年，关于房产税的传闻就接连不断。先是房产税最快2017年完成立法，现在
2017
年快结束，也没见踪影；接着网传陕西、宁夏率先推出房产税，最终被证明乌龙一场，
房产税传闻不断，实则折射出全民对于高房价的焦虑情绪，期待房产税能力转乾坤，遏制房价暴涨的势头。
房产税能不能降房价？讨论已有很多，其实有城市已试点多年，不妨看看这些城市房价究竟发生了怎样的变化？
不要以为房产税是什么新事物。
早在30多年前，我国就已出台《房产税暂行管理条例》
，只不过该规定一直都将“个人非营业用房产”纳入免征范围。
不久前遭到广泛热议的陕西版、宁夏版房产税，就是这种类型，看似来势汹汹，其实纸老虎一个。
真正称得上房产税的，是
2011
年上海和重庆的房产税试点。
2011
年，上海、重庆先后试点新版房产税，首次将房产税面向个人征收。至今
6
年过去，两地的房价降了吗？
显然，
两地的房价非但未降，而且上涨态势如故，与其他热门城市并无二致，丝毫未受房产税的影响。
这是上海、重庆从2011年到
2017
年的房价走势，以及与全国房价走势的对比图：
从上图不难看出，上海房价走势丝毫未受房产税影响，在最近这一轮上涨中，涨幅接近翻番。
至于重庆，房价虽然一直都显得低迷，但时间进入2017年，重庆均价突破万元，半年时间不到，涨幅也已超过
50%
，同样未见房产税的影响。
上海重庆的房产税，出台时被寄予厚望，但实际效果却颇显尴尬。本来要进行试点扩容，后来也因这两地效果不明显，最终只能不了了之。
房产税为何未能降房价？
一个可能的原因是，这两地的房产税杀伤力不够。虽然上海重庆将征收扩大到个人房产，但仍设置了相当宽松的免征范围，使其意义大打折扣。
比如针对本地户籍，重庆只针对高档住宅征收，普通住宅就是拥有10套，也不再征收之列。
至于
上海，则不涉及存量住宅，而且对一套全部免征，即使购入两套，如果加起来人均不超过60平，仍旧是免征的。
至于税率，上海最高也只有
0.6%。举个例子，
总计200平米的房产，除去三人180平的免征面积，余下的20平就按10万一平，房产税一年也就1.2万元，相比于总计2000万元的房价，何止是聊胜于无？
然而，即便降低征税门槛、提高征税税率，那么房产税就能对房价立竿见影吗？
同样不见得。以美国为例，美国的房产税税率从1%到
3.3%
不等，而且征收实现全面覆盖，无论是新购房产还是存量住宅，都在征收之列。
即便是如此完善的房地产税体系，同样未能阻止美国大城市房价在
2007
年之前的暴涨，后来压住这一暴涨势头的，仍旧不是房地产税，而是次贷危机。
说这个例子，主要是想说，
影响房价的因素众多，房产税只是其中相对不重要的一个。货币放水与否、信贷宽紧、土地供给、收入增长、人口增长，都比房产税的影响更显著。
所以说，房产税能否降房价，关键点不在于税收本身，而在于大环境是否发生变化。
如果支撑房价上涨的基本面因素，如经济增长、人口增长、收入增长都出现大幅下滑，那么想要长期维持高房价并不容易。
同理，如果货币持续放水、信贷相当宽松，市场里到处充斥着无处可去的资金，房产税就是再重，恐怕对房价也无济于事。
所以，上海、重庆房产税试点的失败是在意料之中的。从重征收的房产税尚且无法降房价，遑论这种阉割版的房产税了？
虽然房产税的单兵突进，对于降房价并无实质作用，但房产税并非毫无意义。
房产税之所以这两年成了社会关注焦点，于普通人而言是寄托降房价的期待，于政府部门而言，则意味着新的税源的确立。
要知道，随着商品房市场进入存量房时代，以及部分城市土地资源日渐紧张化，原本作为地方政府财政收入主要来源的卖地收入，很快将会走到尽头。
土地财政的可能空间越来越小，开拓新的稳定税源就成为当务之急。房地产税，就是为这个目的而来。
同时，相比于以往过于简单的房产税，房地产税无疑是一套更科学的法律体系。房产税仅仅是针对房产而来，在房产税之外，还有十几个跟住房有关的税收，这些税种普遍存在交叉征税、重复征税和税率不合理的问题，而房地产税则是针对房地产开发到保有、交易的所有环节，有望将一揽子解决房地产税收问题。
理想情况而言，房地产税的出台，有利于理顺住房领域的税收。但这只是理想情况，理想很丰满，现实很骨感：
