文章来源：智本社（ID：zhibenshe0-1）
文 | 清和 智本社社长
编者按：最近几个月，房地产调控政策频出，包括
房地产贷款的“两道红线”
、深圳推出的二手房参考价以及网传的22城“集中供地”。一些人担心，楼市会陷入越上涨越调控、越调控越上涨的老怪圈。特发三篇房地产系列文章，解释楼市。
居者有其屋，千年难题。
房地产，是中国人的大事，也是世界性难题。
房地产问题，难在哪儿？
房地产，既是投资品，又是消费品；既是市场问题，又是民生问题。
常说，市场的归市场，凯撒的归凯撒。
现实可能相反，市场的不归市场，凯撒的不归凯撒。
本文从土地、货币及房地产不完全市场三个角度，分析房地产价格扭曲、居住难题之成因。
本文逻辑：
一、土地垄断化：土地批租扭曲房地产价格
二、地产货币化：货币垄断扭曲房地产价格
三、居住市场化：刚需市场扭曲房地产价格
（正文9000字，阅读时间40'，可先阅读再分享）
土地垄断化
土地批租扭曲房地产价格
房地产的供给方是地产商，地产商的供给方是土地持有者。谁掌握了城市土地，谁便掌握了楼市命脉。
通常认为，地产商垄断了房地产，抬高了房价。比如，长期以来，香港土地及楼盘被李嘉诚、李兆基、郭德胜、刘銮雄、李文达、吕志和等家族控制。
问题是，这些地产商是怎么控制大规模的土地的？
换言之，地产商的土地来自哪里？
香港的土地并非私人所有，一直采用土地使用权批租制度，通过拍卖、招标的方式对外出让土地使用权。
在回归之前，港岛、九龙的土地产权归属英国王室；回归后，香港土地所有权归国家所有，延续批租制度，新批土地期限为50年。
香港政府垄断了土地，并以批租的方式，将土地使用权拍卖给香港大地产商。中小企业及广大市民根本没有机会获得土地产权和一手土地使用权，这就导致了土地和房地产集中到地产商手中。
所以，香港地产商对房地产的垄断，其源头是港府垄断了土地及批租权。这是香港房价持续上涨的根源。
我们看看香港房价是怎么上涨的。香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？
1984年底，政策规定：香港“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。
50公顷，什么概念？相当于深圳一个大型楼盘的面积。香港一年只供应这么少土地及新房，市场严重供不应求，资金蜂拥而入。
此后，香港房价一路飙涨，直到1997亚洲金融风暴前达到巅峰，这一政策也在这一年失效。但是，大量土地及房地产已被地产商控制。
土地垄断导致土地供给不足，土地开发率低，房价居高不下。
如今，香港的土地开发率仅有23.7%，用于住宅用途的土地开发面积只有76平方公里，仅占土地总面积的6.8%，低于上海和深圳。
香港另外75%的土地属郊野及海岛，其中23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。
港府手上的空置住宅用地有2100公顷，扣除不适合建筑的土地及丁屋预备土地，可供住宅开发的土地不到400公顷。
从2002年到2010年，香港年均出让住宅用地仅5公顷，比回归之前的50公顷还低。香港土地供给长期不足，人均住宅用地仅10平米，房价却是世界顶级。
回归之后，香港政府为何不大规模供应土地，提高土地开发率呢？
主要原因有两点：
一是从1985年到1997年，土地批租稀少，房价暴涨，“养肥”了香港大地产商，大地产势力裹挟极端环保主义组织给港府施压，导致38%的郊野公园无法开发，同时2005年之后填海造地大幅减少，如今香港几无填海造地。
二是2003年到2010年，港府主动大幅减少土地出让，目的是维护楼市稳定，提振土地财政收入，解决政府赤字，以帮助香港经济走出亚洲金融危机的阴霾。
可见，香港政府垄断土地，本身有借助批租权来促进房价上涨的倾向，以提高土地财政收入，抬高金融资产，刺激经济增长。
香港2017年与土地、房产有关的财政收入是2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右，其中土地出让收入 1280亿。与内地城市相比，2019年土地出让收入超过1200亿的城市，有杭州、上海、武汉、广州、北京、南京、天津和苏州。
我们再看深圳。
在深圳，佳兆业、宝能、龙光、海岸、茂业、大中华、星河、鸿荣源等大型地产商，
开发了大量楼盘，土地储备惊人。如
深圳“地王制造机”龙光，土地储备权益总货值达7520亿。
“宝安双雄”鸿荣源和宏发，在深
土地储备均超过1000万平方米。
深圳的商业用地和住宅用地为何如此集中？
早在八十年代，深圳便从香港引入土地批租制度，中国内地第一个住宅用地土拍项目便在深圳罗湖。
土地批租使得土地集中于少数大型地产商，可能扭曲市场价格，导致房价上涨。
我们再来看看深圳的房价是怎么上涨的。
2014年，深圳均价在2.6万左右，低于的北京的3.7万、上海的3万。2015年开始，深圳房价高位翻倍，涨势凶猛。两年后的2017年，深圳均价已到5.1万，超过上海，仅次于北京的5.7万，几乎是广州的两倍。
深圳，这波房价上涨，令人大跌眼镜，几乎断送了大部分中产购房的机会。至今，大部分人都还摸不着头脑，为何深圳房价突然在2015年高位跳涨？
2015年发生了什么？
2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》。这份文件规定，到2020年深圳的基本生态控制线不变，即不少于974平方公里。
更重要的是，这文件规定到2020年，释放土地供应量只有253平方公里。
这253平方公里，大部分用于综合交通、市政设施、教育，而保障房用地仅有 31
万平米。
其中，有多少是住宅建设用地，这份文件没有明确指出。
不过，我们看实际的数据：
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。
2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米）。
2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还只是限售三年的人才房。
值得注意的是，这份文件是2015年制定的。但是，直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，土地规划及供应信息才公之于众。
这个时间点，与深圳房价暴涨相符
。（详见《
深圳，怎么了？
》）
总结起来，土地垄断化的问题：
一、土地垄断可获得巨大的土地出让收益，土地垄断者倾向于控制土地供应量来抬高和维持高房价，以增加收益、抬高金融资产价格以及刺激经济增长。
二、土地资源完全由人为配置，导致土地使用效率低下，出现结构性矛盾。
以深圳为例，《深圳市基本生态控制线管理规定》规定，至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。
深圳这种为工业腾地的规划，导致如今深圳大量的办公楼空置（空置率在20%到50%不等），而住宅却极为紧缺，房价维持高位，房租持续高涨。
三、土地垄断导致地产商垄断土地及房地产，大型地产商容易操纵价格，导致贫富差距扩大。
四、土地垄断还可能扭曲公共政策，导致公共用品分配失衡，学位、户籍与房地产挂钩，造成畸形的学位房市场，为高房价兜底。
五、房地产经济与宏观经济捆绑，扭曲货币政策，信贷向房地产企业倾斜，导致宽松过度，资产价格泡沫。
六、土地垄断导致居住用地稀少，人均居住面积少，居住条件差。
深圳居住用地只占整个城市面积的11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据仅比香港（8%）高一点。
中国北京、上海、广州、南京等城市的居住用地占比大多数低于20%，远远低于国际同级别城市。
居住用地少，导致人均居住面积少，居住条件差。
深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村。
法国经济学家理查德·坎蒂隆曾在《商业性质概论》指出，土地垄断者决定了一个国家的人口数量和市场价格。
土地垄断者直接决定了一座城市能够容纳多少人口，决定了这座城市的房价；同时，也间接决定了市民的婚姻权、交配权、生育权及接受教育的权利。
地产货币化
货币垄断扭曲房地产价格
当今世界，两大垄断足以改变经济局势与财富格局，它们分别是土地垄断与货币垄断。如果谁碰上了这两大垄断势力，注定是不幸的。
房地产，除了被土地垄断控制，还被货币垄断左右。当然，土地批租制度不具有普遍性，但是房地产货币化在当今世界为普遍现象。
房地产货币化，并没有明确定义，可理解为以信贷扩张刺激的房地产价格上涨。即房价上涨为货币现象，是一种资产泡沫现象。
房地产金融化，包括资本化、证券化及货币化三个层次。
以美国为例。
一、资本化阶段：地产抵押贷款。
大萧条期间，为了促进房地产复苏，美国国会出台了《住房贷款银行法》。根据这一法令，联邦政府成立了联邦住房贷款银行。这家专门负责住房贷款的国有银行可以直接从财政部获得资金，并向非银行机构提供贷款。
接着，国会又通过了《国家住宅法》。根据这个法令，联邦政府成立了联邦住房管理局。这个机构的主要任务是，为低收入者尤其是只能承担低首付比例的个人及家庭提供抵押贷款保险，以稳定抵押贷款市场。
联邦住房管理局实际上是通过透支国家信用的方式，支持低收入者买房，以提升市场的购买力。这一举措，加大了房地产市场的杠杆率，直接推动了低首付比、分期付款的出现。
二、证券化阶段：抵押贷款支持证券。
虽然联邦住房管理局提供了抵押贷款担保，但是商业银行依然惧怕风险，不愿意给低收入者提供贷款。
1938年，联邦政府成立了联邦国民抵押贷款协会。最开始这是一个政府机构，主要任务是购买经过联邦住房管理局担保的抵押贷款，以刺激银行放心给低收入者放贷，增加市场的流动性。
此举相当于创造了一种新型的金融市场——抵押贷款交易市场。这就开启了房地产证券化之路。
美国房地产证券化加速在六十年代。
1968年，联邦国民抵押贷款协会被私有化，成为了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美。两年后，联邦住房抵押贷款公司房地美成立。
国会授权两房（房利美、房地美）可以购买普通抵押贷款，即购买未经联邦住宅管理局担保的抵押贷款。此举刺激了贷款发行机构大规模放贷，抵押贷款支持证券（MBS）市场规模迅速扩大。
