过完中秋假期，隐约有种直觉：现在，很可能是楼市新一轮调整的开始，市场的分水岭。因为从跟粉丝、中介、从业者的交流中，发现大家心里都蛮躁动的，各种小道消息、传闻集中爆发。既然如此，我们干脆来捋一捋，看下能否提前预判新的形势。今天要聊的第一件事，起于外网。
北京时间周四（9月19日）凌晨，美联储宣布降息50个基点，将联邦基金利率目标区间从5.25%至5.5%调低至4.75%至5%。
这次降息，一是幅度稍高于市场预期，二是距离上一次美联储降息（2020年3月）已经相隔四年半。
因此，这一决策不仅直接作用于美国经济，对全球经济，包括中国也有多方面的间接影响。
譬如按照国内目前经济形势，理应继续放水刺激经济，但由于此前美国的利率较高，所以中国在降准降息上还是比较谨慎。
如今美联储开了降息周期，我们这边有了更多操作空间，那接下来，楼市可能会发生几件事情——
第一，一二线城市房价有望企稳。
这个很好理解，如果国内继续释放流动性并且降低资金成本的话，大家自然更愿意投资。
而房地产，正是国内最重要的投资渠道。金融属性较强的一二线城市的物业，最先受益。
第二，新增、存量房贷利率下调。
今年，央行已两次下调5年期以上LPR合计35个基点，并取消了首套、二套房贷利率下限。
目前，LPR最新（8月20日）报价为：1年期3.35%，5年期以上3.85%。而每个月20号，也就是明天上午9点，央行就会公布最新的LPR。
只要LPR一变，新增房贷利率就会跟上。
那明天会不会下调，不好说，毕竟7月降了10个基点。但就算这次不降，年内还有1~2次降息机会。
值得注意的是，对面香港已经动起来了。今早，香港金管局就将基准利率下调50个基点至5.25%。
央妈跟上这节奏，不过是迟早的事。
至于大家更关心的存量房贷利率，外媒早就写了八百篇小作文——
8月30日，彭博社首次透露，中国正在考虑存量房贷利率，允许转按揭等。
9月4日，彭博社再次发声，这次说得更加具体：
金融监管机构已提议，将存量房贷利率共计下调80个基点左右。首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。
9月12日，彭博社又来了，这次修正为将存量房贷利率下调50个BP，而且最快就在本月。
这个说法，个人认为可能性很高。
因为新增房贷利率持续下降，已经导致存量房贷利率与新增房贷利率的利差过大，促使越来越多业主选择提前还贷，兜里有钱第一时间还给银行。
而提前还贷的行为，是国家不愿意看到的，既不利于提振消费、拉动内需，又影响了银行营收。
而且降低存量房贷利率，也是很多高位站岗业主的心声了，这事本来就是势在必行。
现在美联储降息，这天时地利不就来了嘛。
加之下调50个BP后，存量房贷利率接近于当下新增房贷利率，这个幅度看上去也比较靠谱。
最后一点，彭博社这嘴巴，一直都还挺灵的。
美联储降息是大事，但对国内楼市的影响是相对间接的，而且不会太快就有效果。
更直接的刺激，还是那些在市场前线、口耳相传的小道消息。
譬如广州最近盛传某央企，由于对后市不看好，计划旗下项目十一全线降价，整体实行“以价换量”。
在广州的央企不是太多，两只手数得完。因此这消息一出来，不少业主心态崩了，都怕自己买贵了。
本来想买的人，直接变“等等党”。
在此不想评论这个消息真或者假，来源哪里，但我想说，房企有战略性调整是很平常的事。
调整既有针对产品的，也会有营销的部分，节点性的优惠促销都是寻常操作。
为此而焦虑，改变置业决定，不值当。
还有人说，今年中秋广州楼市表现一般，感觉金九还没开始就得结束，银十大概率也得黄。
但实际上，这不是广州的问题。全国各大城市，传统旺季都在趋于平淡，这是新时代楼市的特征。
因为学聪明了、变理性的买家，早已摒弃在某节点、受市场氛围推动集中置业的购房模式。
金九平淡开局，再正常不过了。
如果还用前几年旺季的数据，同比今年同期数据，参考意义真的不大。
反正，接下来肯定还会有很多消息、观点在市场上碰撞流传，大家一定要谨慎辨别了。
🍉 瓜可以吃，但不要乱吃。
不然吃坏了身体，惨的是自己。
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