越南长期以来一直被视为亚洲新崛起的明星，但它的巨大潜力似乎还没有被完全挖掘。
作者 | 代真
来源 | 米筐投资（ID：mikuangtouzi）
越南，近两年成为亚洲涌起的一颗新星，中国制造业向越南转移，未来如果TPP协议签署，越南部分出口产业将可以享受零关税。
越南经济犹如插上了腾飞的翅膀，GDP快速增长。
越南已成为继中国和印度之后，第三个经济发展最快的亚洲国家，腾飞中的越南吸引了大量国外投资客的到来。
01 逐步扩大的中产阶级
2015年，越南人均收入是1980美元，仅是中国人均收入7820美元的四分之一。不过这一差距正在逐步变小
。
在越南，一个年收入能超过20000美元的家庭，便是富裕阶层。尽管看起来门槛很低，但目前越南能达到此富裕水准的人数只有25万人，年收入在8000到20000美元之间的中产阶级也只有31.6万人。
根据越南官方数据披露，越南的富裕阶层和中产阶级目前正在迅速扩大，
预计到2020年，越南富裕阶层的人数会达到53万，而中产阶级也会达到48.3万人的规模，这
将会形成巨大的购买力
。
越南2016/2020富裕（Affluent）、中产阶级（middle）人数
02 高房价困扰着越南人
河内作为越南的首都，人口有758万，越南的第二大城市及经济中心
胡志明市
，人口数量已近900万。而越南总人口是9100万，这两大城市聚集了越南近五分之一的人口，并且
这两个城市的人口流入还在不断加速
。
在优秀的人口结构和经济基本面的支撑下，越南的房地产市场会是怎样一番景象呢？
在越南，私人是拥有土地的永久使用权、转让权和继承权的，很多人都是自己买地建房，地方政府是不能强制征地、拆迁和重建高容积率的房子的。
土地私有化和小产权化是越南房地产市场的一大特色。
2015年，受越南《住房法》和《房地产经营法》的影响，越南住房供应量和成交量都出现了井喷现象。
新的《住房法》允许拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处在越南购买房屋，包括购买公寓和包含土地产权的别墅。
外资的涌入，对提振越南楼市起到了积极的作用
。
2015年，胡志明市的独栋别墅和联排别墅供应量相比上一年可谓量价齐升。城郊独栋别墅价格每平高达3000美元，联排别
墅价格每平米的均价为2200美元。相比于前些年，房价大幅下降。
这样的房价对于人均GDP只有1980美元的越南人来说简直就是天价，即使是富裕阶层，购买房产也是一件非常吃力的事情。
在胡志明市中心城区，一栋别墅的价格普遍需要100~300万美元（合人民币668-2000万元），年收入20000美元的富裕家庭，不吃不喝至少也需要50年才能买得起。
胡志明市新增别墅（Villa）、联排别墅（Townhouse）供应量和价格（数据来源：第一太平戴维斯）
河内新增别墅（Villa）、联排别墅（Townhouse）供应量和价格（数据来源：第一太平戴维斯）
2008年－2010年是河内房价的高位，
相比之下，现在的价格近乎腰斩，但是很多人还是买不起房
。
按照目前越南的房价收入比，很多人一辈子都难以在这两个城市购买房产，哪怕是偏僻的城郊。
越南联排别墅
因为高房价，越南政府规定房子尺度不能过大，同等面积的房子，门面越宽，缴纳的税费也就越高
。
河内、胡志明市的别墅占用土地面积普遍在50-75平方米，盖3－5层，房子看起来都是一小格一小格的，宽度普遍在3.5米到5米，很狭长。
随着土地成本的不断上升，越南人可购土地的宽度越来越窄
，
这样也更容易负担得起。
越南因为曾经是法国的殖民地，所以建筑透着浓浓的法国风，样式还蛮好看。
能够拥有胡志明市、河内的一套房子，是很多越南人可望而不可及的梦想。
1989-2014越南城市（urban）和农村（Rural）房产平均宽度（数据来源：第一太平戴维斯）
除了少数富人买地盖房之外，胡志明市和河内的房产供应主要还是通过开发商购入大片土地盖高楼，旧房改造等方式
。
所以这两大城市现在也是高楼林立（当然中间也夹杂着不少私人别墅），俨然一副现代化大都市的模样。
胡志明市一景
越南以前战事不断，国内经济相对落后，专心发展经济也就是最近几年的事情。
2009年，越南的首条轻轨在河内开建，直到现在还没有完工，胡志明市的第一条地铁预计在2020年落成。
目前越南交通很不发达，摩托车是最主要的出行工具，根据越南对外发布的信息显示，全国9000多万人口拥有7000多万辆摩托车，尤其是在胡志明市和河内，摩托车的数量与人口几乎是相等的，基本人手一台。
落后的交通配套，使得胡志明市和河内城郊的房价相对较低，有8到10倍的差距，租金也没有中心城市价格高。
