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理财头条
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(长按红色字复制）
作者：任泽平，方正证券首席经济学家
来源：泽平宏观（zepinghongguan）
中国政府长期实施“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的中小城镇化战略，
土地供给向三四线城市倾斜
，与人口向大都市圈集聚的趋势背离。由此形成了
人地分离、供需错配，这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。
解决之道不是控制需求的短期调控，而是建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。
人口迁移趋势：大都市圈化
。1）城市的胜利：大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应。2）从国际经验看，在美国日本人口迁移过程中，经历了人口从农村向一二三四线城市普遍迁移，到从农村和三四线城市主要向一二线大都市圈迁移的转变。美国500万人以上的都会区人口占全国比重在1950-2010年增加12.4个百分点；日本人口迁移从向东京圈、大阪圈和名古屋圈的三极集中转为向东京圈一极集中。3）中国正处于人口迁移的第二个阶段，未来一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
人口城镇化与土地城镇化背离：土地供需错配
。1）从官方文件来看，中国城镇化战略经历了“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”到“大中小城市和小城镇协调发展”的转变，控制大城市规模、积极发展中小城市的倾向长期存在，这与人口大都市圈化趋势明显背离。2）由于人口流动主要由市场机制决定，土地供给由政府决定，实行中小城市战略的结果是：一线和部分热点二线城市人口快速增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配。3）土地供需错配是形成当前一二线房价泡沫、三四线库存泡沫的关键原因。在本轮房价上涨中，土地供需错配的效果更是被放大到极致。一线和部分热点二线城市率先反弹、且暴涨，其他二三四线城市反弹较慢、且涨幅有限，部分城市甚至仍然下跌。
解决之道：从短期调控转向长效机制，从限制需求转向供给侧改革
。中央经济工作会议提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，关键在于解决土地供需错配问题。1）以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城市战略，合理增加一线和部分热点二线城市居住用地供给，合理规划布局圈内产业、居住、交通和公共服务资源等。2）适时重启跨省换地、占补平衡：实行跨省域的耕地占补平衡政策和城乡建设用地增减挂钩政策。3）加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转居住用地。4）加快推进一线和热点二线城市的农村集体建设用地入市，并在符合规划和用途管制前提下，允许作为居住用地。5）严格控制投资投机性需求，对炒房课以重税。6）完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率。
风险提示
：房地产调控矫枉过正；改革不及预期。
1 人口迁移趋势：大都市圈化
城市的胜利：大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应
。经济活动、公共服务等成本会因为城市规模的扩大而摊薄，聚集在大城市的个人、企业乃至整个社会都将因相互之间的正外部性而受益。
从国际经验看，美国日本人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向一二三四线等各类城市迁移，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。
中国正处于人口迁移的第二个阶段，未来一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显
。在东部地区，北上广深津等大城市及周边区域将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口或将快速增长。
1.1 美国经验：人口大都会区化态势明显
基于经济社会高度联系的城市功能联系思想，美国于1910年开始逐渐形成都会区统计（Metropolitan StatisticalAreas，5万人以上）。
在城镇化中后期，美国
人口郊区化和大都会区化态势明显
。
1）人口向郊区（suburbs）集聚明显。1910-1930年，美国市区（central cities）人口比重提高约10个百分点，明显超过郊区人口比重增幅（7个百分点）。但之后，市区人口比重基本保持不变，而郊区人口比重从14%增至51%。美国人口郊区化以小汽车的大规模使用为通勤的技术条件，其主要原因是中产阶级为寻求更好的中小学教育、更安全的邻里环境和更稳定的财产价值；而市区人口多为低收入者，包括黑人。2008年金融危机后，美国市区人口比重明显上升，主要原因可能在于就业考虑和市区房产不便出售等。
2）人口向大都会区集聚明显。1950-2010年，5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点，25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点，而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。特别是在1970-2010年，500万人以上都会区人口比重增加9.4个百分点，远高于100-500万人都会区的4.0个百分点、25-100万人都会区的1.0个百分点和5-25万人都会区的0.3个百分点，人口向大都会区集聚明显。
1.2 日本经验：人口从向三极集中向一极集中
在城镇化中后期，人口迁移从向“三极”集中（东京圈、大阪圈、名古屋圈）转为向“一极”集中（东京圈）
。
1）在1970年代日本经济增速换挡以前，除1944-1945年受战争影响外，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，人口持续快速增长。东京圈人口从1884年的406万人增至1973年的2607万人，占比从10.8%增至23.9%；大阪圈人口从392万人增至1636万人，占比从10.5%增至15.0%；名古屋圈人口从311万人增至918万人，占比从8.3%增至8.4%。
2）1973年后，东京圈人口继续保持净迁入状态，大阪圈人口基本处于净迁出状态，名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。到2014年，东京圈人口增至3592万人，占比为28.3%；大阪圈人口为1836万人，占比降为14.4%；名古屋圈人口为1132万人，占比为8.9%。该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。
期间，日本主要城市开始整体呈净迁入状态，后分化明显
。东京圈的东京都、横滨市、神户市基本保持持续净迁入；大阪圈的大阪市在1965年后呈现人口净迁出，之后有所稳定；名古屋圈的名古屋市人口净迁入在1975年之后基本停滞。
1.3 中国趋势：主要迁入一二线大都市圈
在快速城市化进程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚；但2011以来，在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区，人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。对照国际经验，中国正处于人口迁移的第二个阶段
。
在省际层面，2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区，中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。2011-2015年间，天津常住人口年均增加51万，较2000-2010年的年均29万人大幅增加；北京受人口调控影响，常住人口年均增量从之前的60万降至42万。长三角、珠三角人口净迁入规模明显减少，常住人口年均增量分别从207万降至64万、191万降至83万；其中，浙江很可能因外来务工人员回流呈现人口净迁出，常住人口年均增量从85万降至19万。东北地区人口外流明显，常住人口年均增量从46万人降至-1万人，特别是黑龙江。川渝地区常住人口增量从-16万人增至59万人，可能表明其长期的人口大规模净迁出趋势开始转变，重庆甚至可能转为净迁入。
在城市层面，人口向一线城市和二线区域中心城市集聚速度整体放缓，且分化明显；三四线城市全域人口增长速度逐渐低于自然增长率，表明人口迁入停滞，甚至净迁出。2011-2015年间，除天津、重庆（主城9区）、石家庄、南宁和福州外，其他城市常住人口年均增量较2001-2010年均有不同程度的减少。其中，天津、重庆（主城9区）常住人口年均增量较之前明显增加，重庆（主城9区）常住人口年均增量从之前的13.0万增至17.8万；石家庄常住人口年均增量从之前的8.2万增至10.8万，南宁从之前的4.5万增至6.5万，福州从之前的7.3万增至7.7万；郑州、武汉常住人口年均增量较之前减少不到1万人，继续保持在16-20万人；苏州、南京、宁波等常住人口年均增量大幅减少，分别从之前的35.5万降至3.0万、17.7万降至4.6万、16.4万降至4.4万，苏州可能呈现人口净迁出。
2 人口城镇化与土地城镇化背离
中国城镇化战略长期存在控制大城市规模、积极发展中小城镇的倾向，这与人口大都市圈化趋势明显背离。由于人口流动主要由市场决定，土地供给主要由政府决定，上述政策结果是：一线和部分二线城市人口增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配，形成当前一二线房价泡沫、三四线库存泡沫。
2.1 小城镇战略与人口大都市圈化趋势背离
长期以来，中国官方和学界对城镇化战略存在争议，即是以大城市（群）为主体，还是以中小城市和城镇为主体。
从官方文件来看，中国城镇化战略经历了“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”到“大中小城市和小城镇协调发展”的转变，控制大城市规模、积极发展中小城市的倾向长期存在，这与人口大都市圈化趋势明显背离。
1980年10月，中国第一次城市规划工作会议提出：“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的城市发展方针。1990年4月开始实施的《城市规划法》规定，“严格控制大城市规模，积极发展中等城市和小城市”，以法律形式确定了城镇化发展道路。2000年10月，中共中央在关于制定“十五”计划的建议中提出，走大中小城市和小城镇协调发展的城镇化道路。之后的中共十六大、十七大和十八大均坚持大中小城市和小城镇协调发展。虽然，官方在《全国主体功能区规划》和《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中均强调以城市群为主体形态推进新型城镇化，但核心思想还是：严格控制特大和超大城市规模，积极发展中小城市。2016年2月，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）提出，除极少数超大城市外，允许农业转移人口在就业地落户；加快培育中小城市和特色小城镇。
一方面，试图引导人口流向中小城市，严控特大城市和超大城市人口规模
。《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（国发〔2014〕25号）和《国家新型城镇化规划（2014-2020年》均要求，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。北京市要求2020年常住人口规模不得超过2300万人，上海市要求到2040年不得超过2500万人。在人口严控政策下，近几年北京、上海人口增长明显放缓，但从国内外经验看，人口控制政策在长期很难奏效。与此同时，在北京周边的河北廊坊燕郊、上海周边的江苏昆山等地，逐渐聚集了大量人口居住，但分别在北京、上海就业。
