孔勇：卓越“解题术”

见地 · 公众号 · · 2021-02-01 17:53

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编者按 ：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述建设美好生活的故事。本期嘉宾： 卓越集团成都公司总经理孔勇先生 。

撰文丨银涛

出品丨乐居财经

1月22日，麓湖版块的高端项目卓越晴翠首开去化率超95%，销售额9.1亿。首开的154套房源中，仅66套是总价420万起的小高层，另外88套是总价618万起的叠拼别墅产品。值得注意的是，购房者报名人数超过房源总数的2倍。项目剩下未开房源全是叠拼产品。

十个月前，卓越晴翠在复工复产初期果断拿地，当时与31家品牌房企同场PK。2020年天府新区是成都新房成交量第一的区域，而其中以豪宅著称的麓湖版块，更是品牌房企厮杀的重要战场。卓越从布局到开盘去化，节奏井然有序，效果卓著。

不仅是“奢居系”卓越晴翠，其他“品居系”——在成都首个入市的位于城南大源板块的卓越珑樾府7个月清盘，位于一环核心的云门望古仅2个月便基本售罄，位于城西的成都首个现房销售项目青云阙首次开盘即完成约94%去化率，开盘推出的首批房源几乎全部售罄。卓越已入市的6个项目，均取得不俗的销售业绩。

▲卓越集团成都项目布局

卓越进入成都两年多，布局8个项目基本全在成都核心主城区，是自2018年入蓉企业中唯一在如此短时间内就实现主城全域布局的房企。卓越作为新晋成都的非典型性房企发展样本，在成都市场的解题之法到底是什么？乐居财经独家专访卓越集团成都公司总经理孔勇，一探究竟。

主城开发商定位

“同样是成都市场，有平庸的区域，同时也有优秀的区域。”孔勇认为卓越的快速、精准布局，源于深度了解成都市场区域情况。

“长期发展、持续深耕、布局高价值区域是卓越的战略。卓越成都对自己的定位是主城开发商。”孔勇有着16年地产投拓经验，他延续集团制定的聚焦战略，发挥对成都市场熟悉的优势，用招拍挂、合作开发、收并购和代工代建的方式为卓越持续增加货值。2019年成华区落子云门望古、青羊区落子青云阙、2020年3月麓湖板块拿地，2020年10月成功签约人南一环住宅地块……

卓越被称为“深圳CBD之王”,从深圳到成都，深耕城市的战略基于长达10年或者30年的长期战略考量。在成都不仅快速布局8个项目，而且几乎全部在中心城区，对于新晋房企来说，这样的难度系数很高。更难能可贵的是，卓越不以牺牲利润换取短暂的规模扩张。

“这样的解题能力，是开发团队综合实力的体现，每一步都不能出错。”孔勇认为卓越的优势不仅是城市深耕布局，精细化团队管理、高效能组织运作也是其独特的优势。卓越布局成都的项目，从运行情况来看基本都处于盈利的状态，在新晋成都的房企中名列前茅。

深耕城市做增量

在卓越集团成都公司的文化墙上，“468”的三年发展战略醒目显眼。孔勇从卓越成都现有的货值储备布局分析，2021年的销售额会超过60亿，按全口径会接近80亿左右，将是2020年业绩的两倍。

“卓越是希望在聚焦的城市做增量，而不是通过过快的增加城市布局来做增量，所以卓越深耕成都，是要在成都把地产业务壮大。”孔勇直言，中国商品房17万亿的总量在近中期会处于大平衡状态，再快速增长的可能性低，所以房企间的竞争会更激烈。

卓越成都在招拍挂市场出手快准狠，在收并购赛道对核心区优质地块的获取准确高效。对于新晋房企很难做到这样的收并购业绩，卓越在成都打破了常规。“收并购相比传统拍卖的难度系数值更大，对团队的解题能力要求比较高。”孔勇说到。

“城市拓展布局快速稳健，得益于集团的战略部署。”孔勇认为卓越战略的精准不仅在深耕城市，更在于集团资金充裕和授权一线团队做决策的气魄。三道红线下的红档和黄档房企，都在收缩投资、降杠杆，绿档的卓越可以说是跑在了三道红线之前。2018年底卓越就已经开始主动降杠杆，核心发展企业经营管理的“造血”能力。“资金充裕，能抓住合适的机会，投拓更有灵活度。”孔勇总结到。

“对高价地的解题，卓越现阶段进入到了比较良性的状态。”孔勇回顾这两年的项目运作，比如卓越晴翠，价值梳理、品牌输出和市场接受度都印证了这点。

在刀尖上精准跳舞

摇号、限房价、限地价，孔勇认为成都市场所处的发展阶段，是热点城市发展的必经阶段。而卓越从一线深圳到新一线的成都，在房地产市场不同进程中的历练深厚。房地产行业已经无限接近于制造业，高周转、低利润、低预期的状态，会非常考验每个企业的经营能力。摆在各大开发企业面前的核心问题，就是必须要最大限度做好精细化管理——效率提升、成本控制、产品适配性，客户需求匹配度等每个方面都要完成得相对精准，企业才有可能获得合理利润。高利润、高增长已经成为过去时，全国其他热点城市也会是这种趋势。“现在的地产开发是在刀尖上跳舞的阶段，容错度非常低。”孔勇直言。

谈到成都市场产品的接受度和发展趋势，孔勇认为市场需求满足是产品迭代升级成功率的唯一检验标准。“现在，成都再改和首改的需求比例已超过70%，几年前刚需产品的占比能达到60%-70%，现在完全对调。”孔勇分析原因，一是房票珍贵，购房者不敢买小，再改和换房的机会少、难度大；二是成都房价收入比数据，相对一线城市是很健康的状态。

“从项目入市的效果来看，卓越对市场的判断比较准确。”在产品调研和决策过程中，卓越始终坚持以需求为导向。“奢居”系代表作卓越晴翠，按传统打法可能是小高层、大平层类产品，拿地后卓越积极做了调整——尽量叠拼，增加X空间营造多场景生活。“从效果来看是踩对了方向。疫情后，购房者的心态有所变化。”卓越的打法积极扣题。

“成都的城市能级和吸附力强，成渝城市群战略的实施，成都房地产市场中企业的空间依然充足。”孔勇对成都市场持续看好，与城市发展节奏共进，房企能找到自身发展之道。不过因为调控等不确定因素，明年非常考验开发商是否能抓住合适机会。

卓越成都交付元年

2021年是卓越在成都的交付元年，孔勇和团队非常重视珑樾府、樾山府、云门望古等项目的交付亮相。

作为新晋成都房企，卓越成都的核心关注点有三方面：一是城市拓展布局和项目落位，持续补充储备货值；二是打造的产品是否符合市场需求，客户购买去化程度；三是项目落地建造、过程控制、速度管理、交付品质，更是重中之重。“卓越深耕成都，需要跟客户形成长期共生的生态，口碑影响非常重要，需要全面考虑。”卓越为产品品质交付这个重要环节做足了前期的功课。

卓越物业非常擅长商业楼宇的高品质服务，成都住宅项目持续交付后，卓越物业也将有效地从商业转到住宅落地优质服务。“物业服务，提升客户满意度，卓越很有信心。”孔勇说到。

因为城市深耕战略的坚持，卓越对于产品力打造以及未来的品牌影响力，都有更高要求，每一个环节精益就求。

存量项目入市、布局未来储量、团队历练再升级，是孔勇2021年给卓越成都制定的三大要务。从投资布局来看，卓越非常坚定和聚焦，成都核心区和大城南是首要战略；其次会关注三圈层和有机会的地市州。

“压力不小，但有信心。”孔勇认为卓越成都在之前的坚持和聚焦中获得了有效的效果印证，这样的坚持让卓越的解题能力更“卓越”。

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