地王潮重出江湖，为国庆密集调控后的楼市，带来一股小小的暖流。
近日，广州、武汉、长沙、福州等市纷纷举行土地拍卖，开发商抢地热情继续高涨，催生了多个地王。
11月22日，广州进行10块土地的招拍挂，宅地竞争激烈，部分地块面粉价赶超面包价。
比如，龙湖首开联合体以32.23亿元、配建30150平方米保障房竞得白云新城地块，并刷新广州单价地王，折合楼面价45469元/平方米。如果计算保障房的建安成本，实际地价成本可达46958元/平方米。而周边一手楼盘均价在40000元-45000元/平方米。
从广州的地块竞得者来看，保利、越秀、香江为总部设在广州的房企，应该对于广州本地市场非常了解。万科、龙湖属于市场化程度很高、且不激进的大房企。首开为地方国企。保利、中治属央企。
总体看来，虽然产生单价地王，虽然面粉贵过面包，但主流、理性派大房企，仍看好广州楼市。
老杨认为，除了广州城市基本面较强之外，从短周期来看，广州楼市仍在轮动式补涨。2015年以来的这轮楼市短周期上涨，深圳率先涨，广州则明显滞后。新房成交量，突出反映了这一点。
10月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-19.3%、-16.1%、5.1%和54.6%，同比增幅分别为-5.2%、-38.5%、73.0%和-20.5%。
环比方面，深圳增幅最大；同比方面，广州增幅最大。综合来看，广州量能最强。10月深圳成交量虽然环比大增，但仍处于近两年低位。如果再考虑到二手房成交量，则可知当前深圳楼市明显弱于广州。从中短期来看，在广州拿地，优于深圳。
然而，从短周期来看，面粉贵过面包，对于拿地企业，不是什么好兆头！
11月21日，福州土地市场连推15宗土地，包括9宗纯宅地及商住地。
历经近2小时鏖战，9宗涉宅用地最终金辉、中海、万科、福晟、世茂、建发六大房企瓜分，总成交金额超过117亿元。此次拍地因实施限地价而全部低溢价成交，同时亦新增了竞无偿提供住宅建筑面积的方式。剔除了无偿配建面积后，上述9宗涉宅地可售面积楼面价超过2万/平，且有四宗地突破3万，最高达到了35121元/平方米。
11月22日，武汉迎来限购升级后首场土拍，17宗地总起拍价达118.6亿元，其中五块地达到熔断价。最大焦点，汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片地块，起拍价65.144亿元，竞买保证金同样是65.144亿元。出让文件规定，竞买保证金应不属于银行贷款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。而且，自成交之日起10个工作日内，竞得人还需向武汉市土地储备整理中心付清土地出让价款溢价部分。这块地的最高限价122.145亿。共有越秀中建联合体、金茂招商联合体、华润、万科、碧桂园、中海、平安7家房企竞争，最终平安以110.65亿元竞得，楼面价13588元/平方米，溢价率65.85%，成目前武汉总价最高地块。
开拍前，很多业内人士认为极有可能超过最高限价。因为今年7月28日，碧桂园竞得与该地块邻近的P(2016)064号地块，总价25.3亿元，楼面价高达20017元/平方米，创下武汉楼面地价纪录。结果，楼面价仅13588元/平方米，远低于邻近的P(2016)064号地块超过两万元每平方米的纪录。这样的落差显示了调控措施的效力。
福州和武汉的楼市状况相似，本轮上涨，房价涨幅小于四小龙，但明显大于多数二线城市。经历国庆以来的调控后，虽然楼市略有降温，但开发商补仓的欲望依然强烈。尤其是对于优质大地块，大型开发商，以及险资平安仍然争抢激烈。
11月22日，长沙梅溪湖地块，经过114轮竞拍，该地块以总价289987万元成交，溢价率180%，折合楼面价9240.8元/平方米，竞得人为厦门建发。
长沙的楼市，不同于广州、武汉和福州，长沙房价水平长期偏低，而且这轮主要是从今年8月才开始明显上涨的，属于房地产板块轮动中较晚启动的二线城市。近几个月量价齐涨。政府尚未出台调控政策。
长沙土地市场经历了14年的锐减、15年的冷清之后，16年依然继续开启供应紧缩。2016年4月21日， 梅溪湖片区013号地块成功出让，这宗起拍价高达7.7亿元的地块，被正荣集团以11.22亿总价收入囊中，溢价率46%，楼面地价4148元/平米。
今年来，梅溪湖是长沙楼市复苏过程中，最火爆的板块。此时，作为激进群体的闽商之一，建发高溢价率拿地，楼面价9240.8元/平方米，正好比今年4月的同为闽商的正荣拿地价，贵了一倍！
总体来看，今年国庆是本轮一二线城市房地产政策的分水岭，其后的近两个月，主要一二线城市的房市趋于降温。然而，一般规律是，地市变化滞后于房市。经历了过去一年左右的楼盘热销之后，很多开发商急需在这些城市补货。于是，也就出现了上述几个城市，近日地王潮继续上演的盛况。
然而，作为开发商必须明白一点：本轮房地产短周期的市场盛筵，已近尾声。现在仍在一二线城市高价拿地，必须三思而后行，必须控制冲动情绪。
从全国土地市场来看，近三年出现了量价背离，必须警醒！
2012年以来的多数时段，全国房地产开发企业土地购置面积都在下滑，尤其2015年大跌三成多。今年1-10月份，同比下降5.5%。
这说明，虽然少数一二线城市地市火爆，但全国多数二三四线城市，地市低迷了好几年了。开发商都扎堆在少数城市拿地，而多数城市成了“荒芜”地带。
然而，与全国购地量持续下跌相反，全国地价持续高烧！2013年以来，全国开发企业购地均价涨幅，总体保持在15%左右，今年1-10月份， 同比增长23.5%，居然是全国房价幅的两倍左右！
地市量缩价涨，已持续了四年左右，这是一种严重的市场背离！当然，我们可以找到很多特殊理由，比如地方政府玩弄地价，比如货币超发，比如一二线房价高涨带动地价，比如大开发商、险资拿地竞争激烈，等等。
在老杨看来，不管有多少种理由，都难以充分解释这种中期的市场背离！
过往历史表明，房地产泡沫，主要体现为地价泡沫，其次才是房价泡沫。国外如1990年之前几年的日本，国内如1992-1993年的海南。
我不认为当前中国一二线城市的地价泡沫很大，但持续高烧四年，必定有病！
［杨红旭论楼市］系头条号签约作者
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