编者按：
他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，乐居财经推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。
本期【见地】对话嘉宾：
上坤地产执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静女士。
撰文
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魏薇
出品
丨
乐居财经
朱静的身上，散发着女汉子的艺术气息。
进入她的办公区，就像到了雕塑馆。“三不猴”与镇司之宝大猩猩“金刚”，在大堂的挑空之间遥望。十二生肖、女陶俑、根雕，她把这些心爱的收藏，统统放在公共区域分享。
创始人的大气和细腻，在上坤处处可见。为了让大家办公舒适，她花了不菲的代价，将两层楼板打掉，在中庭设计出一条旋转楼梯，红白相间，让上坤充满活力。
审美观独特的朱静并不是艺术家，而是一位地产商人。11月17日，她带领上坤地产（6900.HK）成功登陆港交所。
在上市敲锣仪式上，朱静给上坤下了一个定义：以产品力为牵引的成长型房企。在她眼里，上坤是个翩翩少年，只有11岁。
少年有少年的活法。从决定创立的那天起，朱静就跳出框架思维，紧扣“宜居”理念来进行产品打造和战略布局。
她喜欢用艺术的眼光去看问题。在拍摄前，她去了一趟临时搭的访谈间，选用一幅《年年有鱼》的油画为背景。趁着大家布置的间隙，她亲自做起了讲解员，每一件藏品都有好故事。
访谈那天，她身穿一件短款单西，白色拼接蓝色，干练而冷静。这不是奢侈品牌，而是她亲自参与设计的时装。
专业型地产女掌门
朱静的办公桌正前方，摆放着两件艺术作品。一件是音符和音乐大师，另一件是运动员和夺冠场面。
这是六年前，她从以色列收购而来的，作品名为：《跳出框架》。每天看到它，朱静是为了提醒自己不走传统的老路，向犹太人学习经商。
“很多人觉得没有机会的时候，我觉得有很大的机会。”正是这种“不局限”的思维方式，才有了上坤的脱颖而出。
在2009年，中国经济刚从全球金融危机中缓过神来。在很多人看来，这并不是创业的好时机。“那时中国新房交易只有5万多亿的体量，仅解决了一部分人有房子住的问题。”朱静很笃定，好房子、好服务和好社区空间，还有很长的路要走。
她决定跳出舒适圈。在2009年底辞去了建业地产副总裁的工作，将房子卖的卖、抵的抵，
只身离开了故乡河南，来到上海创立上坤。
朱静
丝毫没有给自己留退路，充分保持创业心态。她主动退掉了酒店式公寓，搬进了同学茶楼上的阁楼，每天闻着排风扇的鸡公煲味道。
她每天节衣缩食，和同学们聚餐，从来不主动买单。“对不起，我在创业，现在是最需要钱的时候。”
她身上，有着父母的影子。父亲以前是军人，母亲在八十年代下海创业，开了一家印刷厂。军人要求做人要正直、真实大气，妈妈在做生意上吃苦耐劳，经常说“吃得苦中苦，方为人上人”。这一切，朱静看在眼里、记在心里。
“有些事现在不做，或许永远都没有机会了”，她说服了丈夫，是在一间咖啡厅里。夫妻俩是大学同学，他看到了她第一次创业的过程，知道她是一个坚定的人。
在加入建业之前，朱静就曾与合伙人在河南开过一家地产代理公司，业务有声有色。但骨子里有股拼劲儿的她，更想从单一领域向复合方向发展。
从城市公司到区域，再到另外一个区域，又回归集团，辗转多次。在建业的几年，朱静做了很多岗位。她很感谢这段历练：“创业能走到现在，跟这样的变动有很大的关系。”
第二次创业，她遇到了一位“志同道合”者——盈信投资董事长林劲峰，
执着、坚毅、果敢，
他和她是中欧EMBA同学。在2006年，林劲峰投资过朗诗地产，对行业有深刻的理解。
创业路从来都是不平坦的。上坤第一个项目上海公园天地遇冷，开盘只卖了十几套。彼时，正值2011年全国房地产市场不佳，砸售楼处的比比皆是。朱静有点怀疑自己的选择。
但她没有放弃，找好友分析，找中欧教授吐槽内心。朱静不会把自己伪装成内心强大的女人，诉说完后又重新披挂上阵。因为，太阳明天依然会从东方升起。
林劲峰是她坚定的支持者。当朱静一个电话打过去，“每平米降3000元”，对方没有迟疑，“好，就这样定！”。
他俩有一点很像，逻辑严谨、极度理性。在融资方面，上坤不做短债长投；在投资上，不做城市更新项目，要拿可立即开工的地，在拍卖现场，也不会临时加价。这些，是上坤的铁律。
学财务出身的朱静，少有女人的感性。在决定做上坤之前，她曾萌生过做服装生意的想法。“我对审美有自己的理解，但我觉得那不是我的能力圈。”在画完决策树之后，朱静觉得成功概率很小。从大四开始，朱静在地产行业扎根了22年，几乎干过所有岗位。
从“0”到“1”，上坤用产品赢得了市场。朱静坦承，上坤不是一家资源型企业，而一直是以专业能力从市场获取公平的回报。
产品力“牵引”
每一个上坤人，都牢记着上坤LOGO中的那句话：“为宜居而来”。
这是它的使命。在朱静眼里，“宜居”是能够满足人和人、人和自然、人和建筑之间相互守望的社区。
她是个女人，上有老、下有小，更懂生活，更追求产品的细腻感，“做好”永远比“做快”更重要。
当然，琢磨产品设计，也是她的审美爱好。“这条蛇，一点也不凶恶，打破了我们的常规认知。”她指着会议室里的一群十二生肖说。
在杭州做第一个项目时，朱静就坚持一定要将生活阳台和景观阳台分开，即使反对的声音很大。依照她的生活感觉，阳台是人们走出钢筋水泥盒子和自然亲近的地方，不应该被洗衣机的噪声破坏。
她甚至做过实验，同样一条浴巾，晒出来和烘干出来的柔软度会相差很多。在面积允许的情况下，上坤一定会预留烘干机的位置。
在苏州，上坤将大隐书局引入社区，让孩子在书香中长大。在全国各地的项目，上坤社区里会出现“百亩心田”，为孩子们提供充满童趣的自然生态活动空间。而这些，是源自朱静作为一位母亲的细微观察。
“能够洞察人性并且符合时代变化，才能称得上是真正的好产品。”观察、思考、改进、迭代，演变成一种上坤特有的文化，不做自嗨式的产品。上坤的产品系名字也颇具美感，“四季系、樾山/半岛系、云系、S系”，很有自然色彩。
11年49个产品，每一个都各具特色。每一次迭代，都刷新了上坤的宜居标准。“满足客户对家与美好生活的想象”，是上坤存在的价值。上坤这十一年来的历史进程，可以说是一部好房子的进化史。
倾听每一块土地声音，这是朱静从土人景观规划设计研究院俞孔坚老师身上学到的。每当房子开建之前，朱静都会去地块上感受一下，甚至是拍些照片，等建成之后会再去看看。她很喜欢这种感觉。
对产品的极致追求会降低增速？朱静并不这么认为。
“有理想而不理想化”，这是上坤内部的座右铭。很多模块化的东西，上坤在研发中心就可以做出来，再根据不同城市的不同客群形成差异化解决方案。在产品升级上，上坤始终保持着适度的领先。
即使规模速度与产品领先发生冲突时，上坤会毫不犹豫地选择产品第一。
房地产发展到了现阶段，已经从原来享受土地红利和人口红利的时期过渡到了竞争时代，越来越多的房企将重心转移到了产品打造上。在上市致辞中，朱静特别提到了“产品力牵引”这一概念。
不仅仅是对客户，朱静对员工也是一样，她特别关注员工在办公室的舒适感，留了大量的留白空间。“只有天天在这种生活空间里感受，才可能给客户提供一些好的产品解决方案。”
“我觉得我们刚刚好，就像是一位长跑运动员，刚好这一段时间就是在练习长跑，而不是在练习短跑。”朱静将成功的部分原因归结于时代，觉得自己和上坤都是幸运的。
上坤的长期主义
朱静有两个“孩子”：一个是16岁的女儿，另一个是11岁的上坤。
“少年上坤”，是她近期常听到的一个词。在这个年纪就登陆港交所，在中国地产圈凤毛麟角——新力控股（2103.HK）用了9年。
在公司创立之初就引入财务投资人的，在互联网圈，这是很常见的事儿。但在地产行业，上坤应该是首例。一般人会认为，投资房地产公司的门槛很高、风险大。
如何做上坤，是当成猪一样，催肥、卖掉，还是当孩子一样养？林劲峰和朱静选择了后者。
在上坤身上，林劲峰想做一位长期价值主义者，从来不干涉上坤的业务。朱静透露，在11月17日上市敲锣仪式前，她和林劲峰已经超过一年零四个月没有见面了。
此次上市，对于外界普遍质疑的降负债问题，朱静没有回避：“上坤的负债规模本来就不大，很容易降下来。从财报上可以看到，我们去年的经营性现金流入超过了20亿，除了用于拿地，还会用于降负债。另外，我们将去年大量的结转也用来还负债，所以负债率自然就降下来了。”
就上市这件事本身来说，无论是联交所、证监会，还是相关的监管部门，层层审批下来，已经是一套非常严谨的流程。她相信，公开透明的市场会逐渐消除这些疑虑。
由于投资人的加入，让上坤从创业开始就非常的职业化。迄今为止，上坤没有一位员工是朱静的亲属，保证了团队的专业度和透明度。
上坤的诞生是静悄悄的，没有隆重的开业典礼，更没有重量级嘉宾的到场。一间50平米的loft里，挤着16个人，上坤就这样简简单单诞生了。干了一年以后，很多同学都不知道朱静已经“潜入”上海创业。
但这一点不妨碍上坤的正规化发展。成立初期，在喊一嗓子大家都能听见的时候，朱静就上了OA系统。“我现在16个人，不代表以后也是16个人。”一个人说了算的公司，一定不会走得很远，通过体系化的管理来运作公司是她的坚持。
求贤若渴，朱静一直将自己的姿态放得很低。她笑言，很多高管都是她“追”来的，三番五次的拒绝加入从未让她退缩。
在上市敲钟仪式的台上，上坤的管理层们按照入职时间长短一字排开，没有外部投资人和保荐团队。在朱静心中，上坤未来发展的源动力一定是管理团队，他们才是最应该到场见证的人。而这也正是上坤“后来居上”的关键因素之一。
5年前，在规模还不是很大的时候，上坤就设立了5%的高管信托股权池。按照上市当天45亿多港元的市值来算，也就是两个多亿，这样高的比例在国内是不多见的。朱静希望能够吸引优秀管理人才的加入并陪伴上坤成长，真正做到共创共担和共享。
没有赶多元化的潮流，上坤在定位上始终坚持以地产为核心，只做与“地产+”相关的产业。“如果有多元化的机会，我会推荐我们的投资人去投资。”即使成功上市，上坤也不会改变原有的战略规划，而是会继续坚持产品适度领先、效率优先为底层逻辑的规模化发展。
在上坤内部，有三个良性经营理念：“有质量的增长”、“长期主义”和“专业至上”。朱静诠释得很到位。
第一个五年，上坤选择了深耕上海。“不做到上海前30强，绝不全国化扩张。”她的决策是正确的，在竞争激烈的上海滩，上坤积累了丰富的经验、稳固了地位。2016年后，上坤围绕大上海，进军江苏、安徽、浙江等省市布局。
在选择城市时，朱静会从人口、产业、经济活力这三个维度来评价。“一方面看市场，城市不是一成不变的，如果一个领导班子的招商能力和产业引入能力强，那他们能给所在城市带来很多活力。”学历、能力、事业心兼具的政府领导人，让朱静看到了更多城市未来发展的空间。
在整个访谈过程中，朱静多次提到了“慢慢来”这三个字，上坤和她都还年轻，留给她的时间还很长。
以下是乐居副总裁、乐居财经总经理陈海保与朱静女士的对话精选：
倾听每块土地的声音
乐居财经：
为什么取名为“上坤”？
朱静：
我是女性，对女性其实有一点很重要，叫“上善若水”。我希望自己既有柔的一面，又有刚的一面，其实水是世界上一种非常有意思的物质，它是砍不断的，也蕴含着巨大的力量，同时，因为我的家乡是周口鹿邑县，是老子的故里，“上善若水”亦是源自老子的《道德经》。我很喜欢“上善若水”这4个字。这是上字的来源。
坤，因为我们是做地产的，乾为天坤为地，我们未来更多的是和土地的交流。很多年前，建业请北大俞孔坚老师帮忙进行景观设计。当时每块地他都会去看，他想倾听每一块土地的声音。
土地永远在那里，很多人在开发、在建造，不会在意土地有什么样的感觉。“上”和“坤”组合起来感觉也很美，又体现出一种向上的力量，所以最终确定下来叫“上坤”，我很喜欢这个名字。
一张入场券
乐居财经：
上市给上坤带来了什么？
朱静：我觉得是和资本市场整体的接轨。对于上坤来讲，我始终很有危机感，经常会有如履薄冰的感觉，是一个企业发展到另外一个阶段，到了另外一个新的平台和竞争格局的入场券。我并不认为上市之后，就是一个非常安全的状态，而是到了一个更公开更公平的赛道上。
我们的团队在上完市的第二天没有任何人休息，依然在拼搏在第一线。我想可能这就是上坤的状态，我们已经做好了应迎接下一轮新赛点的准备。
乐居财经：
上市当天股价上有点小波动，当时你在想什么？
朱静：
我觉得香港的资本市场是一个非常成熟的市场，另外香港资本市场现在对于整个地产行业的理解也越来越深刻了，不再像5年前甚至10年前理解得不够深入。整个市场阶段性的波幅它是正常的，所以我们会很淡定。
我对上坤未来在资本市场的良好表现，还是非常有信心的。首先是我们的创始财务投资人林劲峰，那天在晚宴上也讲到，上坤的股权他可能至少还要再持有20年，他已经陪伴了上坤11年，始终没有卖过我们的股权，也有很多人希望能找到他来买一些上坤的股权，他希望的方式就是你可以增资到上坤来，带钱进来，但是不会卖他的股权。
我们现在还有一些新的投资人，有一位在晚宴说的让我也特别感动，他说可能我没有办法和林劲峰比谁投的早，但是我们可以比谁能陪伴上坤走得更长。
给地产创业人的四点建议
乐居财经：
对正在打工、正在创业的老兵们，你想给他们一些什么建议？
朱静：
首先是选择比努力更重要。就是你选好赛道，选好自己的能力圈内的事情很重要，千万不要认为自己这个行业做不好，你跑到另外一个行业你就能做好，这是不可能的。这是最重要的一点。
第二点，清楚自己做企业放入目标到底是什么，到底把这家企业当成一个猪来做的，还是当成一个孩子来养的。只有想清楚这些东西，后面的动作才不会变形，少走弯路。
第三点，一定要躬下身来，不要急躁，不要好高骛远。我当时在创业的时候，我告诉自己，要开始坐公交车、坐地铁，要开始从很小的办公室开始，要开始勤俭节约，要开始不要面子。
第四点，要考虑怎么去老板化，千万不要认为自己是无所不能的，刚开始就要一定要靠团队的力量，怎么通过一个团队的力量，通过体系化的管理，才可能让这家公司形成持续化的成长。一家一个人说了算的企业，一定不会走太长时间。
学习胡葆森“坚忍图成”
乐居财经：
在建业的7年，给你带来了什么？
朱静：
非常感谢胡葆森先生对我的培养，在建业，我基本上每10个月换一次岗位，看起来是一个很折腾的过程，但是其实是无形中给了我多样的锻炼机会，让我可以更从容地在创业之后面临各种困难、压力和挑战。
从胡总身上学到非常多，建业是一家深耕在河南的一家企业，其实河南的市场相比于长三角，相比于珠三角并没有那么的活跃，老胡有一句话说叫“坚忍图成、追求卓越”，对我影响特别大。
建业2008年香港上市的时候，那一年是金融危机，还有很多企业递了表，然后主动撤下来，只有建业坚持。后来老胡在内部分享，说你要是真的想做大生意，做一个真正的大商业模式，你不会计较眼前一时的得失。
不以融资杠杆取胜
乐居财经：
“三道红线”政策这块对上坤会有什么影响？
朱静：
对整个行业应该来说都会有影响的，对上坤显然也是一样的，其实在上市前一年多的时间里，主动降杠杆比较多，我们也在控制整体的负债率，上市后资本金充实，给我们未来的发展预留了很多空间。
“三道红线”对杠杆的压力要求还是很高的，上坤不是一家以融资杠杆来取胜的公司，我们在融资杠杆上其实用的并没有很极致，反而是在经营杠杆上用的比较好。我们内部在管理上有一个叫TVPC的打法，T就是task，以计划、货值、利润三个方面，围绕着现金流形成一个整体大运营的逻辑，所以我们更多的是关注它的经营杠杆，关注现金流回正的时间，这是作为我们内部在考核上非常重要的方面。
在融资方面我们还是比较克制的。在整个投资的策略上，上坤不会做短债长投的事情，上坤到现在不做城市更新的项目，不收购有拆迁的项目，我们投资拿地的标准就是拿到地之后可不可以立刻开工，如果不能立刻开工立刻进场的地，是不会拿的。
投资人要有长期价值主义观念
乐居财经：
你和林劲峰11年合伙做生意的秘诀是什么？
朱静：
首先大家要志同道合，理念一致。老林投上坤，是一个长期价值主义者，他可能阶段性的牺牲一些短期的利益，去做一些长期的事请。
第二点，要超出他的预期，永远做的比他预期的要好。我们在上市的时候，老林说朱静总是超出他的预期，我在给他讲上坤要实现100亿的时候，他有点半信半疑，我给大家讲上市的时候也是，但是我们这些东西都实现了超过他的预期。
我们没有一个非常清晰的多少亿的这种目标，我们还是希望随行就市，我们的发展逻辑很清楚，以产品适度领先，效率优先为底层逻辑的规模化发展。我们内部没有这样一个目标，一定要增长多少比例，我们每年的规划都会根据市场环境的变化去调整，否则动动作会变形的。
女人做地产优势大于劣势
乐居财经：
你觉得女人做地产的优劣势是什么？
朱静：
我觉得优势大过于劣势。现在买房子很多是女人决策，因为我特别懂女人，对于客户和产品很细腻的观察，这是很强的优势。
第二个方面，其实当过妈妈的人，她还是蛮能吃苦耐劳的，甚至在一定意义上比很多男人能吃苦耐劳。
第三点，女性还有她优势的一面是男人所不具备的。女性本来就是一个很柔弱的，很多人愿意帮助你、支持你。
如果劣势的话，可能体力和体能，包括多重的角色是不一样的。对精力方面也是一个挑战，也需要更多的倾身于家庭、孩子。作为一个女性领导者，要会时间管理、自我情绪管理、自我身体管理。
吴亚军和龙湖是榜样
乐居财经：
在地产圈，你有没有对标的女性企业家？
朱静：
十四五年前，胡总带我去龙湖交流的时候和吴亚军老师面对面交流过，我觉得她是一个非常睿智、有胸怀，战略非常清晰的女性老板，是我的榜样，而且还很淡定，她给我那种“治大国如烹小鲜”的感觉。
我和亚军老师差了12岁，她也属龙64年，我也属龙76年。上市那天，我还在想过，龙湖是2009年上的市，上坤是2020年，差了11年。我和吴亚军差了12岁，其实两个人上市的时候年龄相差不大。所以，我想12年后的上坤是不是能达到今天龙湖在行业内的成就，这是我思考的一个问题，也是我们未来要努力的方向。
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