本文介绍了万科欧泊业主降价出售房源的情况，包括房源价格、数量、原因以及市场反应。文章还提到了业主间的竞争、新盘供应增加以及教育等方面的劣势。最后提出了关于万科欧泊是否还会再降价的问题。
新成交价格让其他业主感到尴尬，中介也采取不同策略应对市场变化。
万科欧泊业主不语，只是一味降价逃离~
今天，区仔网上“冲浪”发现，小红薯某中介挂牌了数套该小区房源；
出售的价格，个个惊爆眼球：
95平三房挂牌200万，单价仅有2.1万/平，直接梦回开盘价！
95平带车位仅210万，单价仅有2.2万/平，车位也一步配齐！
97平+车位230万可谈，单价同样仅2.3万/平，业主着急出！
图源：网络
妈呀，我的老天奶，万科欧泊是什么很脏的东西吗，怎么春节前一堆业主低价抛售？
要知道，上个月该小区才刚刚成交一套约95平，单价约2.7万/平的低楼层房源；
光是这一套破纪录的新低成交，都让业内各大同行唠了好一阵。
咋才一个月不到，价格突然又再次“暴跌”？
难道是业主立的“保价Flag”，发挥了超强的反向作用！
事出反常必有妖，区仔这就去一探究竟...
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别说，还真让区仔扒到了一些信息。
据网上中介介绍，其中一套“砸盘”的房源，是万科欧泊一期的一套房源；
整体面积约97平，是一套位于4楼的北向三房单位。
其表示业主缺钱急售，一口价230万包车位可以直接成交，折算之下，单价仅约2.3万/平。
当区仔提及价格对比同期成交低很多，并询问房源目前抵押情况，中介不语，只是一味回避。
聊到这里，区仔意识到，看来这套低价房源，多少还是有一些问题的。
于是，联系了此前认识的负责万博周边二手房的陈生核对；
其表示，目前贝壳内网，并没有这样价格的房源，他们也没有遇到这个价格愿意卖的业主。
其强调，12-16年买这里的新房都要1.3-2.2万/平，业主没理由倒贴到2.3万/平卖。
总价230万，基本不可能买到这里的3房，甚至2房都要原业主大出血才有可能。
其认为，该贴是其余小机构中介人士发布的“钓鱼贴”，无下限引流，并无真实房源。
此外，区仔也和陈生打听到了12月成交的，总价260万95平三房单位的具体信息。
一是，该房源是一套4楼北向单位，阳台对出部分有个横梁，会挡住日常的采光；
二是，原房东隔出了很多隔间，用来做宿舍出租，房源维护也相当不好。
原房东也知道自己房源的缺陷，所以有买家看房后刀了几次，最后不想扛了，就以2.7万/平的价格卖出。
可以看到，买家还是举着“屠龙刀”砍价买房，二手想快点卖，降价仍是“唯一选”。
约2.7万/平的成交，从贝壳公开数据来看，可以说直接把小区房价拉回2017年；
甚至比起16年约2.5万/平的成交，也差不了多少。
要知道，今年10月，万科欧泊才刚成交一套约2.8万/平的房源；结果不到2个月，再次刷新下限，约2.7万/平的成交，是近7年内首次出现的笋价。
图源：贝壳
不过，据中介透露，这套房源对原房东而言还是有得赚。且不说是2012年第一批单价1.2万/平买入的，后面还做成隔间宿舍出租，也有不少收益；相对21-22年房价高峰期，只是“跑慢”了点，赚得少而已。只是2.7万/平的超笋价，让其他坚持“保价”的业主很打脸罢了。一方面，背刺2021-2022年高峰进场的买家。
彼时的万科欧泊，可谓辉煌一时。
板块供应稀缺，叠加楼市上升期，二手成交单价动辄5-6万+/平，一周内成交都是常事。
如，上述提及的约95平同面积房源，相似户型在2022年，便卖出了5.5万/平的高价，总价高达525万。
短短2年时间，总价直接拦腰斩断，直降50+%，少了265万！！！
一辆迈巴赫GLS600，就这样没了。
图源：贝壳
另一方面，新的成交价格，甚至比法拍房价格更靓。
目前阿里法拍上，一套约96平三房单位法拍，起拍总价约266万，折合单价算下来约2.77万/平。
相比12月这套约2.73万/平成交的价格，甚至还高出400/平。
可以说，直接让该小区二手价格，对接上了法拍轨道。
图源：阿里法拍
不知道那些喊着“保价”的业主，如今面对二手低过法拍的局面，作何感想。
只能说，不怕买家不买，就怕邻居“砸盘”式降价。
2
事实上，面对万科欧泊“塌房”式降价，业主也是有集体“反抗”过的。
比如，在2024年4月，就有部分业主打响“房价保卫战”，呼吁大家下架不急售房源，提高挂牌价等；
以此对抗小区降价、中介压价，更有业主直言，与其贱卖，不如收租。
图源：社群
但效果显然没有太好，万科欧泊房价仍持续走低。
直到10月创下2.8万/平的成交价新低后，第二次“保价行动”，又在业主圈内盛行。
为此，小区业主甚至还设计了海报，呼吁大家坚守房价，相信周期↓
只不过，这场持续一年的“房价保卫战”，显然没能扭转大势。
这不，12月，2.7万/平的成交价，再次击穿万科欧泊的房价下限。
小区整体成交价，也从24年初的最高约4.14万/平，滑落到近期约3.17万/平；
这意味着，光是2024一年，万科欧泊二手，平均已跌去1万/平的价格。
3
究其原因，万科欧泊要面对的，除开小区本身的炒家外；
还有自身产品的劣势、万博天亮新房、次新房的挤压，以及市场行情的变化。
其一，教育痛点明显，产品、户型落后。
放在以前，万科欧泊红郡小学+南村公立侨联中学的学位，还勉强过得去。
但放到当下来看，显然已经不够看。，如今的长隆万博，可以说是遍地名校。
万博悦府的东风东+广雅一出，直接惊艳整个板块，现在周边小区都在抢破头往里挤；
越秀万博城，也同步签约番广实验教育集团，未来统一办学，优势也是大大的有；
万博瑞麓府，同样也有番中九年制加持。
相比之下，教育方面，万科欧泊已经落了下乘。
万科欧泊实景
此外，万科欧泊作为楼龄超10年的次新，产品、户型方面，也明显落后市场。
且不说高达3.9的容积率，不少楼栋还是2梯6户的设计，上班高峰期等到哭。
户型方面，仅有75-80%左右得房率的万科欧泊，对比现在新规后动辄100+%的得房率，也显然不如。
其二，市场竞争加剧，周边新盘供应猛增。
从链家公开数据来看，目前小区共有284套房源挂牌；
至于内网数据，据中介朋友透露，有不少于400套房源在售。
要知道，该小区全盘共计4676户，掐指一算，二手挂牌率已不低于9%！
一般小区超5%的二手挂售率，都要打响“内卷”惊爆了，万科欧泊业主间的竞争，不可谓不激烈。
更何况，万科欧泊卖房竞争对手，还不局限于内部。
次新方面，越秀万博和樾府，曾经的网红热盘，如今已进军万博二手市场，内网有着近90套的挂牌。
新房方面，目前板块在售货量，粗略加起来便高达5670套；
何况，还有里仁洞旧改，共计8000套的新房释放，以及锦绣香江调规出来的约1300+新货。
以上这一趴相加，供应妥妥超过15000+套，相当惊人。
更何况，这些新盘，无论地段、产品、配套、交通上都要比万科欧泊要好。
就问你这一局，万科欧泊，拿什么赢？
综上，2.7万/平成交价可能还不是万科欧泊的“底”。
你觉得，万科欧泊还会再降价吗？
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