【万科A（000002）】立足新时代，服务新生活

中信研究 · 公众号 · · 2017-11-03 07:50

正文

——陈聪，张全国，联系人：郭一辰

《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施。通过微信形式制作的本资料仅面向中信证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发行为。若您并非中信证券客户中的金融机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的信息。

本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，还请见谅！感谢您给予的理解和配合。若有任何疑问，敬请发送邮件至信箱[email protected]。

品质和规模并重的物业管理龙头。高服务品质的物业可以取得业主的信任，而业主的信任是未来物业管理公司成长壮大的基石。随着消费升级的推进，万科物业为代表的品质物业服务提供商料将在存量物业权的竞标中取得极大优势，也将在增值服务的培育方面占据先机。和上市公司绿城服务相比，万科物业规模更大，业务布局更均衡，母公司背景更强，在第三方的服务品质榜单中也位居第一。我们参考绿城服务的市值，给予公司持有的万科物业63%的股权以153.7亿元的估值。

内外兼修，发力物流地产。公司在比较短的时间内基本完成了物流地产全国网络初步布局，目前已累计获得可租赁物业建筑面积256万平米，开始基金化运作，且拟参与普洛斯的私有化。高标准的物流设施尽管供不应求，但由于优质物流用地出让不足，任何企业想要撼动普洛斯的优势地位十分困难。因此，公司一面积极发展，一面拟参与普洛斯私有化，有望成为中国物流地产行业的重要领军企业。我们对标上市公司中国物流资产，给予公司物流地产业务板块（不计板块负债）以133.8亿元的估值。

政策春风迅速推动长租公寓业务发展。租售并举，住房租赁供给的机构化趋势明确。目前公司“泊寓”已经在24个城市累计开业2.4万间。我们参考红璞公寓模拟市值，给予公司长租公寓业务47.6亿元估值。

重估资产和金融平台——万科商业地产价值。我们估算万科商办物业（含在建，自用）重估市场价值为285.6亿元。参考光大嘉宝估值，我们估计公司不动产金融服务基金化平台价值为39.2亿元（不含物业本身) 。

政策扶持，前景广阔的冰雪业务。相对于发达国家来说，我国的人均滑雪场数量、滑雪人口渗透率都较低，总体滑雪人口渗透率仅超1%。而且，滑雪是一种具备强社交属性、合家欢属性的运动，其发展前景十分广阔。我国的自然地理条件允许大量兴建滑雪场，冬奥会的举行伴随着重大的政策利好。截至2016-2017雪季，万科冰雪事业部运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。参考Vali Resorts的市值，我们给予发展前景广阔的万科冰雪业务48.8亿元的估值。

风险提示：按揭贷款利率缓慢上行，导致公司销售不达预期的风险。

盈利预测、估值及投资评级。事业合伙人机制推动新业务发展，公司动态远景好于静态估值。我们汇总公司各项业务价值，得到公司合理价值为3865亿元，其中房地产开发业务占81.7%，其他业务占18.3%。我们认为，公司凭借事业合伙人机制的管理优势，其新业务的长期增长前景甚至超越静态的估值水平。我们维持对公司2017/2018/2019年2.45/3.19/3.88元/股的盈利预测，NAV35.74元，上调目标价到35.01元/股（即3865亿元），维持公司“买入”的投资评级。

本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见《晨会》报告。

若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

特别提示：

本资料所载的证券市场研究信息是由中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）的研究部编写，仅供中信证券客户中的金融机构专业投资者在新媒体背景下观点的及时交流。中信证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅人视为中信证券的客户。

中信证券研究部定位为面向专业机构投资者的卖方研究团队，所提供的卖方研究服务主要面向专业机构投资者。其他类型的投资者在分类结果和分类结果和评级结果评级结果与卖方研究服务风险等级相匹配的前提下，在接受卖方研究服务前，还应当联系中信证券机构销售服务部门或经纪业务系统的客户经理，对该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能会带来的风险或损失进行充分的了解，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。

关于本资料的性质。本资料的性质为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”。该项服务通常是根据专业机构投资者的需求或特点，基于特定的假设条件和研究方法所提供的中长期价值判断，或者依据“相对指数表现”给出投资建议，而并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断，因此不能够等同于带有针对性的、具体的投资操作性意见：（1）该项服务所提供的分析意见仅代表中信证券研究部在相关证券研究报告发布当日的判断，因此，相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（2）该项服务是一项“标准化服务”，侧重于提供中长期的投资价值判断和相对指数表现。其所包含的观点及建议并未考虑每一位使用者的风险偏好、资金特点、目标、需求等个性化情况，也不涉及每一项具体投资决策的“选股”和“择时”判断，因此，不能够将其视为针对特定投资者的、关于特定证券或金融工具的投资操作建议，也不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。

关于使用本资料的注意事项以及不当使用可能会带来的风险或损失。（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注在关键假设条件下投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义（如：给予个股“买入”投资评级，并不等同于建议在当前时点/当前价位执行买入的投资操作）。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券对本资料提供的分析意见并不进行任何形式的担保或保证。以往的表现不能够作为日后表现的佐证或担保。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须自主作出投资决策并自行承担投资风险。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身情况并配合其他分析手段。投资者在使用该项服务辅助进行具体投资决策时，还需要结合自身的风险偏好、资金特点等具体情况，并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种辅助分析手段形成自主决策。中信证券并不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。（4）为避免对本资料及其对应的证券研究报告所涉及的研究方法、投资逻辑及其关键假设、投资评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。

需要明确的是，上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者在进行投资决策时，须充分了解各类投资风险，根据自身的风险承受能力使用相关服务。投资有风险，决策需谨慎。

法律声明：

本订阅号中信研究（原始ID：gh_294e097afc75）是由中信证券研究部建立并维护的官方订阅号。若未经中信证券官方核准，其他任何明示或暗示以中信证券名义建立的证券市场研究信息的订阅号均不是官方订阅号，订阅人在阅读、使用相关订阅号信息前还请务必向中信证券销售人员或客户经理进行核实。本订阅号中的所有资料版权均属中信证券。订阅人及其他任何机构或个人未经中信证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本订阅号中的内容。中信证券未曾对任何网络、平面媒体做出过“允许报道相关内容”的日常授权。除经中信证券认可的媒体约稿等情况外，其他一切转载行为均属违法。如因侵权行为给中信证券造成任何直接或间接的损失，中信证券保留追究一切法律责任的权利。