今天如果说杭州房地产市场有什么值得说一说的东西，那就是中天卓越·风荷锦庭的流摇。
项目本身流摇可能没什么好说的，因为第一次登记的时候就已经差点流摇。所以，这么短时间内第二次登记，流摇是很正常的事情，似乎也不值得去倒逼。但是如果将
中天卓越·风荷锦庭流摇
和万科江湾城的万人摇联系起来，似乎又有很多屁要放了。
说
中天卓越·风荷锦庭
或许大家有点陌生，说万科江湾城、碧桂园东旭府大家可能就有点熟悉了。这三个项目具有共同的特点，那就是他们都在义桥板块。
中天卓越·风荷锦庭
的流摇，各大自媒体的分析有很多，但是我觉得都不够全面，缺乏了延伸思考，很多C点没有戳到。大多的分析只是看到了表面东西，而缺乏对市场、产品、区域、时间以及背后一些决定因素的梳理和思考。
一、市场今非昔比
碧桂园东旭府是义桥最早摇号的项目，7月份摇号，1.8W精装修价格，最后参与人数是7000多人，不可谓不火热。
随后是9月份入市的江湾城，1.65W精装修价格，最后创造了万人摇。
其实在江湾城万人摇后碧桂园东旭府还开过2次盘，每次开盘登记人数都在锐减。
11月份碧桂园东旭府开盘结果是仅1008人参与。
4个月过去了，同样的盘、同样的价格，参与摇号人数从7000到1000人，这样惊人的变化最能说明市场冷了。
12月比11月又延迟了一个月，市场又冷了一些，所以登记人数从1000到几百看起来也是非常正常的事情。
我们必须要正视市场冷的事实，拿地、营销做销售排期的时候不要再想着一年卖光这些不切实际的计划，而应该考虑2-3年才能卖光的客观事实。
如果你无法正视市场转冷市场的事实，那么作为地产人未来几年或许将是痛苦异常的事情。
二、价差比想象得要高
1.65W和1.86W，看起来是2100元/㎡的差距，其实是13%的单价价差。低单价的项目，差个2000元/㎡，其实再百分比上来看差距是很大的。
如果用总价逻辑来看，江湾城和
中天卓越·风荷锦庭
两者价差会更大。
功能性的3房2厅2卫，
中天卓越·风荷锦庭要
到93、96方才可以做到。那就意味着同样面积段，
中天卓越·风荷锦庭要比万科江湾城大了5-8%
所以同样的功能性3房2厅2卫，总价价差在18-21%之多（13%+5%、13%+8%）。
其实这里有个延伸购房思考，总价逻辑比单价逻辑重要得多。
由于新得的筑规划的原因，未来在售得项目面积段都普遍要比之前大上六七方。所以，我们最近很少看到89方的户型，看到越来越多的93、96方这样的产品，其实他们实际使用面积和原来89方是差不多的。
这里有个购房小提醒是，未来拿二手房和新房进行对比请用总价逻辑。因为15、16、17年成交的房子，实用面积比现在卖得房子要高得多。
PS，有人说
中天卓越·风荷锦庭
这次推出的是120㎡的大面积造成的流摇，我也是比较无语，去看下透明售房网，哪有120㎡了？明明是93和96方的户型。
三
、
现房的差异
万科未来城的万人摇、江湾城的万人摇，其实都有一个最大背书被人们在复盘时候遗忘了，他们都是精装修现房项目。
中天卓越·风荷锦庭
呢？从透明售房网给出的信息是2021年底交付，3年的等待时间。
如果我们考虑一年的时间价值是5%的话，三年的时间价值就是15%。
其实这里有个延伸思考，杭州在2017年4-7月出让了大量现房销售的项目，这些项目会在19、20年入市销售，而这些板块其他在售项目可能将面临较大的销售压力。因为
考虑时间价值的话现房项目天然比你便宜了15%
。
四
、
地段差异
但不是核心原因
很多人分析，把地段因素过于放大了，事实上地段的差异不是核心原因。
中天卓越·风荷锦庭
和江湾城的位置只能说各有特色，不能说天差地别。
如果你在百度地图上，
直行拉一拉的，
中天卓越·风荷锦庭
是距离滨江更远。所以，很多人就一拍脑袋
中天卓越·风荷锦庭
的位置比江湾城差了3KM，甚至什么城市断裂的分析都出来了。不过怎么说都对喽，因为上面已经有流摇的背书了。
其实
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更靠近义桥的中心，所以小学（实验小学）、商业配套（义桥星天地）都在1KM范围内。
目前的情况是江湾城的孩子读书还要到义桥镇中心（
中天卓越·风荷锦庭附近
）来读的。这也是多年前滨江客户买在义桥、闻堰这片靠近滨江区的刚需的痛，因为这么多年过去了，传说中的学校居然还没落地。
总的来说，
中天卓越·风荷锦庭
位于义桥的核心地段，配套更好。江湾城位于义桥的郊区，配套更差，但是江湾城和滨江的距离关系。
所以说，江湾城和
中天卓越·风荷锦庭
地段虽然有差异，但是不能说江湾城比
中天卓越·风荷锦庭
好很多，这是不客观和片面的，
这也不是万人摇到流摇的核心原因。
五、做个小结
从市场角度来看，热度早就今非昔比，7000摇、万人摇早就已经是过去，这才是
中天卓越·风荷锦庭
