我那个有两套学区房的亲戚

来源：地产杂志（dichanzazhi）  作者：王珂  誉翔安地产 执行合伙人

我有个亲戚，两口子40来岁，家里有两套房子，一套在海淀区，一套在西城区。目前是老人住一套，自己家住一套。嗯，这就是传说中的在北京拥有两套学区房的典型家庭。因为买的早，还贷款的压力也不大。按照这两年网上的说法，这样的资产配置算是绝对的人生赢家了。

既然都是人生赢家了，那么下一步就是动用不同的理财方案如何让自己保持赢家通吃的状态。

我们曾经设想过一种理财方案，他们家的房子既然都是净资产，可以再做抵押，抵押出来的钱投到信托理财里，赚个贷款利率和市场利率的利差。（观察了这么多年，信托利率虽然有起伏，但咱这里是社会主义啊，利息高于贷款利率、且到期还本付息还是有保证的）这样一边房子市值跟着市场在涨，另一边利差赚的现金流还能改善家里的生活。

比如，一套房子800万，抵押出400万，信托利率和贷款利率有2%左右的利息差，也就是说这么一折腾，一年有8万元利息差在睡觉的时候就赚到了，还不耽误房价上涨……

这样的方案出来，相比抵押出去加入北三县的炒房团那种操心，可算是无风险套利了，真是做梦都会笑的哇。

亲戚立刻投入到了测算过程，然后火速的告诉我答案：没戏。

我问为啥？

亲戚说：算完了发现，模型虽然是这么个道理，利息差虽然看得见，但是，抵押出去后我们除了利息之外，还得还本金呢，这房价不停的涨，抵押出来的钱是个大数，但就靠我们家这点工资水平，完全兜不住啊。我们这上有老下有小的家庭，到处都要预备着用钱，工资虽然比上不足但也比下有余，但折腾是折腾不起的啊。除非把房子卖了，否则房价上涨跟自己家的生活改善一毛钱关系都没有。

你看，在房价上涨通道里，人生赢家也有困扰。

这个矛盾点用专业的词儿来描述，叫做：收入和市值的不匹配。

有个段子说：国内很多上市公司一年的净利润，不够一套京沪学区房。除非卖掉公司的股份，否则，这些上市公司和我们这些天天上班的普通家庭一样，公司/家庭的收入和利润跑不赢房价增长，只能老老实实呆着。

这两年，住宅租金虽然也见涨，但租售比逐年下滑是事实。要是自己收入没有大幅提高，就算手头握着海淀西城的房产证，其实能选择的也很有限。只能等到家里用钱的峰值过去（子女就业、老人医疗），才会从容些。

所以你看，现金流才是家庭财富流转的命门。

好好工作吧。

来源：地产杂志（dichanzazhi）  作者：王珂  誉翔安地产 执行合伙人

新媒体运营编辑 王程海伦

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