江苏高院课题组：关于商品房买卖合同解除的审判疑难问题研究

诉讼攻略 · 公众号 · · 2024-11-08 08:30

正文

作者：江苏省高级人民法院民六庭课题组

来源：《法律适用》2024年第11期

江苏省高级人民法院民六庭课题组

主持人：陈飞翔，江苏省高级人民法院民事审判第六庭庭长。

执笔人：石肖然，江苏省高级人民法院民事审判第六庭员额法官；杨磊，江苏省高级人民法院民事审判第六庭法官助理。

关于商品房买卖合同解除问题

1. 合同解除权的行使。

近年来，因房地产项目出险等原因，导致众多项目进度放缓甚至停工停建，开发商逾期交房情形增多，购房人以此为由主张解除商品房买卖合同，主要分为两种情形： 一是行使约定解除权， 即双方在商品房买卖合同中明确约定将逾期交房作为合同解除事由； 二是行使法定解除权， 购房人以开发商逾期交房致使合同目的不能实现为由主张解除合同。

关于购房人行使合同解权能否予以支持，实践中有两种观点。 第一种观点认为， 购房人在合同解除事由发生后，在约定或法定期限内行使合同解除权，符合法律规定或合同约定，人民法院应予支持。 第二种观点认为， 虽然合同约定或法定解除条件已成就，在违约方的违约程度不影响购房人合同目的实现的情况下，参照最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民会议纪要》）第47条的规定，购房人请求解除合同的，人民法院不予支持。在贾某诉Z公司商品房预售合同纠纷一案中，H法院认为约定解除条件是否成就，不能完全根据合同文本机械认定，因二审期间案涉房屋已具备合同约定交付条件，Z公司也主动赔付逾期交房违约金，在此情况下解除合同，有悖于促进交易法律价值的实现，故从调整与平衡合同双方之间的利益出发，基于实体处理公平，对购房人要求解除合同的诉讼请求不予支持。

对于此类问题，需要坚持以下几个原则：

（1）鼓励交易原则。 裁判中，应关注到商品房买卖双方较为稳定的交易安排和利益预期，审慎把握商品房买卖合同解除条件，结合个案情形综合判断违约程度是否为“显著轻微”、合同目的是否因违约行为而丧失。在办证拿房的合同目的能够实现的情况下，轻易判决解除合同将会打破各方交易预期，造成交易成本和社会资源的浪费，有悖促进交易和维护购房人利益的价值导向。

（2）利益平衡原则。 在房地产项目出险的背景下，一旦解除合同，购房人将面临无法索回房款的巨大风险，导致事实上的“房财两空”，同时也会给房地产项目后续开发带来不利影响。从平衡双方当事人利益的角度，可通过开发商承担逾期交房违约责任的方式补偿购房人损失。

（3）系统思维原则。 人民法院处理此类纠纷时，应注重协调个案规范思维和类案系统思维的关系，不仅要在法律框架下平衡合同双方利益，还应将案件放置于整体经济社会环境中，从服务大局、维护稳定的角度审慎处理案件带来的连锁反应。

2. 合同解除后的利益安排。

在烂尾楼确实无法复工续建，开发商已无实际交付可能从而导致商品房买卖合同被解除的情况下，相关主体的利益安排可以从以下方面考虑：

（1）关于按揭贷款部分的偿还责任， 要充分考虑商品房按揭贷款商业模式下商品房买卖合同和按揭贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位、维护交易安全的成本以及权利义务的平衡问题，从整体视角看待按揭购房交易中的法律关系，在购房人对合同解除无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有首付款及贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担还款责任，会造成各方权利义务失衡，有违公平原则。此时可参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第21条第2款的规定，由出卖人承担收受的购房贷款和购房本息的还款责任，该责任认定也符合人民群众朴素的公平正义观念以及保护购房人生存利益的价值考量。

（2）关于其他已付购房款， 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，如购房人系商品房消费者，可依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《1号批复》）第3条的规定，享有优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的购房款返还请求权。

注：本文节选自《江苏省高级人民法院民六庭课题组：房地产纠纷风险防范化解与审判疑难问题研究》，阅读全文，请点击文末“阅读原文”。

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