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昨天，从泰国曼谷游玩回来的老曹找我喝茶。

见面就是一声叹气： “ 哎，东南亚市场真的危险了。 ”随后把一份密密麻麻的泰文报纸拍在桌上，满脸踌躇地去了卫生间。

老曹是我一专门投资东南亚市场的老朋友，早些年开厂子赚了些钱，性格激进。 近几年尤其押注泰国，房产大大小小20余套。 但每次找我做推广，都被我回拒了。

他有他的想法，我有我的原因。

泰文我是真心看不懂，但好在手机上有一个能实时拍照翻译的软件，勉强读懂了这份报纸。 讲的是泰国房地产市场现状，核心内容如下：

1.在过去5年里，泰国房价实现大幅增长，其中 曼谷平均涨幅保持在8%以上 ，以高端公寓来说，房价一度从2010年的13万泰铢/㎡的均价飙升到2018年的28万泰铢/㎡。 尤其是BTS（地铁）沿线房产，已经涨至25万泰铢/㎡，折合人民币5万多/㎡。 这个数字是泰国80%的本地人都无法想象的。

2.造成如此原因，“罪魁祸首”就是中国买家。 近几年在国外购房者中，中国买家占比高达42%， 一举超越日本，成为第一大户。 数据统计，相当于泰国每建造五套公寓，就有一套归中国人所有。 且泰国央行显示，2018年，中国人在泰国买房，共花费400亿泰铢，折合约94亿人民币，刷新历史记录。 其中去泰国买房的中国人，70%都是为了投机获利。

3.在此情形下，泰国房地产开始迅速扩张，导致楼市库存巨大，开始“供过于求”。 据泰国房地产中介机构主席讲， 2018年泰国住宅类房产库存已经超过了45万套， 总值410亿美元（约合2781亿人民币）。 同时泰国的房屋租金回报率一路走低，2018年已经滑落至3.5%。

其实这份报纸的内容，在我心中深处并没有产生多大的波澜。 因为现在连一个广场舞大妈都懂得的赚钱门道，真的不能再当作是投资品了，只能称作是“泡沫”。

不得不佩服，中国人的炒楼花能力，世界第一。

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我最近一次去泰国是2018年年底，随朋友去做市场考察，回来之后就决定不再碰这个地方。

原因很简单，因为这就是中国楼市炒作的复刻版。

在曼谷核心，短短的一条街道上，聚集着至少20家房地产中介。 门店里熙熙攘攘，聚集着来泰国旅游的中国游客。 打出的话术很统一：

“投资现在的泰国，就是投资10年前的北京”。

不单如此，还有什么“永久产权”，临中国“房价洼地”，“一带一路”，“中国四线城市的钱，泰国一线富人区的海景房”等字眼，不断冲刷着人们的认知。

最深刻的是一次去芭提雅的看房活动。

看房团的大巴车满载着一车来自于中国各地的买家（其中大妈大爷居多），停在了芭提雅的一处新开的海景房新盘。

一下车，中介就用比国内还标准的普通话做讲解。 “大家好，我们所到的，就是芭提雅富人区绝版海景房地段。 这里的房子好出租，收益高，买了绝对不吃亏，稳超国内一线海景房。 ”

一个常驻泰国朋友凑过来说，你们那的中介可真牛X，忽悠自己人连眼睛都不带眨。 这哪儿是富人区，这就是一郊区。 跟我说了一大堆，算是明白了。

这和把你拉到了惠州，告诉你，这就是深圳核心一样。 然而因为便宜，还是有人愿意付款，纷纷签了合约，满心欢喜。 感觉拥有了这的一套房，就拥有了一个海滩。

真是认同老曹那句话： “做东南亚地产一年，比你在国内做十年都强。 “

韭菜多，还很新鲜。

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泰国成为中国购房者的投资热点，时间并不久，往前数，还是2015年下半年的事情。

一来因为中国早期主流国外投资胜地，英、美、奥、加等国为了打击国外炒房客，提高了购房税费，而且外汇监管严厉，“双剑合璧”卡死了中国炒房客。

二来随着电影《泰囧》的宣传，泰国旅游业兴起，吸引了足够多的国内关注，而且泰国房价便宜，几十万一套房，首付2成，对于中国炒家来说，像是捡白菜。 而且那时候泰国房产租赁回报率的确很不错，6.49%，比国内大多数理财都强。

真正的风口是在2017年。

2017年是中国房地产市场的调控大年。 北上广深和诸多热点二线城市纷纷出台限购政策，致使炒房客无地可炒。 想要钻研炒房这条路，只能寻找房价还处于“洼地”的东南亚。

那时像老曹这样一口气拿下几套泰国房产的高级玩家，不在少数。 再加上国内房价停滞不前，东南亚地产也成功地引起了中国“普通人”的注意。

从2018年开始，中国老百姓开始蜂拥入场，尤其是独爱海南的东北人，当海南封杀省外购房者后，更是将“南下”去处转移到了泰国。 而后，投资需求沿溢到其他东南亚国家，例如越南的胡志明，马来西亚的吉隆坡……

尤其是柬埔寨的金边，在2018年甚是火爆。 数据显示，2018年中国买家对金边的“寻盘数”提升了550%，金边房价飙升，年投资回报率高达29.4%，贯绝全球。

在中国买家眼里，无关自住与否，无关这里的文化和语言是否理解，更无关是否有政策干预或者汇率波动，反正在“利益”面前，一切都不是问题，先买了再说。 所以现在泰国当地人对中国人的印象，就两个。

“有钱”和“嗓门大”。

那么泰国炒楼花的“利益”到底能兑现吗？ 现在的曼谷有可能成为10年前的北京吗？ 这个问题很重要。

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首先我们来探究房地产投资的主要一项： 房价收益。

在探讨任何带有投资属性的市场时，一定不能忽略一个因素——支撑力。 在楼市，就是所谓的刚需购买力。

我们来看泰国家庭的平均收入。 以曼谷为例，根据泰国国家统计署给出的数据显示， 2017年曼谷每户家庭平均每月收入为41002铢，折合人民币8000元。

如果按照国际统一标准“房价收入比”计算，相对于曼谷28万泰铢/㎡的房价， 现在曼谷的房价泡沫已经妥妥地超越了北上深。 所以在我在上文说，“80%的泰国人对曼谷核心区的地铁房，想都不敢想”，这是有依据的。

然而这不是最重要的。

最重要的是， “泰国人对二手房根本没概念”。

泰国购房者，除了有钱人投资高档公寓外，真正的刚需首选的是联排别墅或者独栋house。 因为泰国的别墅很便宜而且还可以拥有属于自己的土地。

其次 泰国法律明文规定土地是私有的，外国人不能持有土地，所以每个物业至少要有51%留给当地人。

所以泰国大多数卖给外国人的楼盘，都会玩一个套路，就是把“对外价格“订得非常高，靠它去跑利润，然后卖给本地人的那部分，全部打折处理。

所以让中国人疯狂的泰国公寓在当地人眼里，其实是供过于求的“次级选择”。

房子在本地没有接盘侠，那么就只能再卖给中国人。 这时候交易税费就出现了。 五年之内有3%大税，还有购置税和印花税，杂七杂八一大堆算下来，性价比远低于新房。 所以中国人也从不选择泰国的二手房。

于此，泰国房产价值，因为无法变现而丧失了房价收益。 所以基本在所有泰国的广告中，大家都把噱头放在了租金收益上。 号称拥有全世界最高10%的租金收益率，这是真的吗？

想得简单了。

首先新房交易需要1%的交易税，然后是每平米100元的维修基金，除此之外是高昂的物业费。 目前曼谷新楼的物业管理费，是9-16元人民币每平米，50平米的公寓，一年下来物业费近万元。

而且你还需要找一个靠谱的中介帮你代理出租事宜，在泰国，找到一个靠谱的中介并不容易。 还能遇到那种明明房子给你租出去了，但是依然告诉你租不出去的选手。 你发现了，很生气，是要打飞的过去理论吗？ 理论你人生地不熟没资本，起诉他，抱歉当地没有针对中介的法律约束。

而且随着越来越多的新房进入市场，泰国的租赁市场竞争非常激烈。