文 ：价值发现者
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追求低风险下的高收益
首批9只真·公募基金REITs即将开始发行，预计募集总规模300亿元。后台以及星球不少小伙伴都来咨询产品的情况，那我们今天就来细细的聊一聊。
为什么要说这次的9只是真·公募基金REITs？
其中早在2015年A股市场就发行过一只叫做鹏华前海万科REITs（184801）的伪公募REITs产品，之所以说它的伪公募REITs是因为它只有不超50%的资金是用于投资万科前海企业公馆项目，其余还可以投资债券、股票。
而这次试点的真·公募基金REITs的要求80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券的。
好了，让我们来掀开REITs的头盖来。
一、什么是REITs
REITs，即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将
绝大部分收益
分配给投资者的标准化金融产品。
对比我们平时投资的股票，区别就是股票是将公司作为资产上市交易，而REITs则是把这里的公司换成了不动产物业。
它的结构长这样：
图片来源：上海证券交易所
这次监管部门开放的试点的项目包括以下几种类型：
-
仓储物流项目（
中金、红土创新
）；
-
收费公路、铁路、机场、港口项目（
平安、浙商
）；
-
城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目（
中航、富国
）；
-
城镇供水、供电、供气、供热项目；
-
数据中心、人工智能、智能计算中心项目；
-
5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；
-
智能交通、智慧能源、智慧城市项目；
-
国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等（
博时、华安、东吴
）
延伸内容
：
之前“深房理”事件爆出来，评论区不少小伙伴都来让我说一说。
其实“深房理”干的事情本质上也是资产证券化，跟REITs的本质差不多，只不过目前国家试点的REITs项目是没有居民住宅的，而他在国家的监管体系外自建了一套交易系统，将住房拆分成了若干份额在他们的内部系统进行交易，这样投资者就能用较少的资金来参与深证房产的投资了。
但是在“房住不炒”的政策背景下，这种的项目显然是不可能合法存在的，结果大家都看到了。
REITs一般有两种模式：分别是
公募基金+股权
和
公募基金+ABS
（资产支持证券）
前者与现行的《证券基金投资法》和税收制度安排有冲突，所以监管部门采购了实施难度更小的公募基金+ABS方案。
二、REITs的特点
本次试点的公募基金REITs的产品结构是这样的：
图片来源：上海证券交易所
简单来说就是，它的收益来源主要是
物业的经营收益
，也就是租金、收费等等和
物业的增值收益
。
那么对应的风险就在于如果
出租率下降
，
租金下降，收费下降或者物业贬值了
，都会对基金的收益产生很大的影响。
跟其他类型的资产相比，它们的差异如下：
图片来源：上海证券交易所
不同于其他类型的公募基金相比，REITs被要求应当将90%以上可供分配资金以现金形式进行分配，且每年分红不得少于1次。
当然，需要注意的是REITs的特点决定了它
不能进行红利再投资
。
三、本次发行的产品
1. 认购方式及起点金额
场内外同时认购，起点金额100-1000元，场内认购更佳。
2. 封闭期
20-99年（你没有看错），但是可以在二级市场进行转让交易，还不知道怎么进行操作的同学可以在后台回复“
转托管
”，预习或者复习一下操作流程。
3. 是否会配售
15年鹏华前海万科REITs配售的比例不到50%，根据目前市场的反应来看，大概率会出现配售的情况。
4. 投资范围是什么？
80%以上资金投资于目标基础设施资产支持证券，剩余资产只可以投资于
利率债、信用等级在AAA（含）以上的债券及货币市场工具，不能买股票和可转债
。
5. 收益前景如何？
截至到2021年5月19日，鹏华前海万科REITs的年化回报率约为5.5%（现金分红），虽然它不是一只真REITs，但是这个收益率也可以作为一个参考，另外其他各国REITs的收益情况是这样的：
图片来源：上海证券交易所
四、终极大拷问：买还是不买？
认购就不要凑热闹了，REITs基金的超长封闭期，是有史以来所有基金中最长的，牺牲如此长期的流动性，不如买权益类资产升值性更好。即使真的喜欢买，6个月之后二级市场上市大概率会有折价，保守型和稳健型投资者可以等到那个时候再参与也不迟。
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