增收不增利，地王反噬

金茂的公告称，预计2020年公司净利润将录得40%-50%的下降。原因则是，房地产市场的多项调控，导致项目售价不及预期，难以覆盖成本，造成账面亏损。

可就在前不久，业内还在为这家地产央企“首进TOP15强、超额完成目标”不断叫好，其中高端产品线“金茂府”已成其在全国开疆拓土的最强标签。

增收不增利背后，是金茂高度聚焦一二线城市的高端路线，弊端正在不断凸显。

央企金茂凭借着在一二线城市的“地王”式收割，引入高端产品线金茂府，它的规模化扩张之路，走得相当迅猛。

比如2019年，金茂的销售额还只有1608亿元，2020年在黑天鹅压力下，还能提前一个月顺利冲破两千亿大关，实现全年2311亿元的销售额，同比增长43.7%。

高价地王由于位置优越，成为房企必争地块，在没有限价政策出台之前，房企可以将高价地打造成豪宅，高价卖给高端客户。但是现在限价了，金茂的传统模式受到挑战， 金茂的销售均价，已经从2016年的2.54万元/㎡，下降到2020年的2.05万元/㎡。

这也直接导致金茂的盈利能力出现显著滑坡，比如净利下滑。

数据显示，2016年至2019年，金茂净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%。

在净利润方面，2017年增速触顶后，连续两年下滑。2020年归母净利润上演腰斩局面，可以说是早有预兆。

债务隐忧

地王收割模式受阻，金茂这几年也在尝试其他出路，比如从传统的地产开发，向城市运营转型，开发一些产城融合的综合体。

但因为城市运营存在着建设周期长、资金沉淀大的问题，利润回报也比盖楼卖房要更慢一些。所以在利润下滑之外，金茂的债务压力也在不断提升。

截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，踩中一道“红线”。

哪怕是作为央企的金茂，在有融资优势的前提下，迫于债务压力，也不得不通过转让项目的方式来充实资金。

据观点地产统计，2020年以来，金茂挂牌转让了10个项目公司的股权，包括位于北京、上海、杭州、青岛、福州等项目，回笼资金超过50亿元。其中有的项目，拿地才3个月就给卖了。

除此之外，金茂同样引入险资，在2020年下半年，平安已经频频通过股权收购方式支持金茂。2020年10月，金茂通过股权转让方式引入绿城共同开发北京颐和金茂府项目，一个月后，金茂再引中国平安入局。一系列股权操作后，颐和金茂府由金茂持股40%、绿地持股40%，平安持股20%。

值得注意的是，金茂还可能存在大量“明股实债”的项目。 从2017年起，金茂的少数股东权益占比快速增大 ，当年已超过50%，但同期少数股东的净利润占比却不足1/5。

房企少数股东权益与净利润占比长期差别较大，说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润”，而是存在其他分配方式，存在明股实债情况的可能性很大。

风雨欲来

可以看到的是，这两三年时间里，地产在极速分化，小房企破产的倒下的只增不减。资源向头部聚集的形势下，不乏有体量大的老牌的房企也受到挑战。

泰禾以院子系而闻名，金茂以金茂府产品而闻名，但这两家规模不小的豪宅专业户却前后陷入泥潭。前有泰禾债务爆雷，后有金茂净利腰斩……

还有走产城运营的华夏幸福，曾经TOP10也是赫赫在列；老牌的闽系房企福晟，被世茂收购后还是没能缓过来；以及多栋大楼停工的绿地……哪一个拿出来，名声在地产界不是响当当，如今也都纷纷爆雷。

实际上，房企当下的主要任务就是活下去。行业下行，政策严控，融资环境收紧，对于靠高杠杆跑出来的房企，最后一根稻草总会加速压上来。