来源：暴财经（icaijing123） 作者：暴哥
今天
，有位朋友突然致信暴哥说，暴哥，暴哥，你听说没有，今天出来了70年限售！
暴哥听闻大惊！啊？竟有如此暴闻？
未久，暴哥的朋友就把看到的文章发给了暴哥。
暴哥一看！顿时，安稳下来！
原来你说的是它啊！
实际上，暴哥朋友所言的70年限售是6月6日，一则土地拍卖新闻，新闻的内容是这样的：
6月6日，万科以最高限价25.3亿元，竞自持面积100%，竞自持70年夺得佛山桂城宅地，折合楼面价约1.53万元/平方米。
所谓自持指的是，开发商自己持有物业，不得转让、出售！地方有关部门对于对于处在自持期的这部分房产确权是只给开发商一张不动产证，即产权归属只能是开发商。
换句话说，在自持期间，产权不能变，开发商没法卖，只能想别的法子！这个法子基本山就是出租。
70年自持期，由于和开发商获得土地使用权的时间一样，因此就更是只能租不能卖了。
说实话，这个新闻暴哥在第一时间也看到了，甚至已经下笔开始行文了，但苦于微信每日只能发一次，而6月7日，暴哥的这一次已经用了，没办法只得养精蓄锐，蓄势待发。
不知道是故弄玄虚，还是有意的博人眼球，又或者真是不知道，暴哥朋友给暴哥看的文章中，似乎有意把万科这次土地拍卖中的70年“自持”行为，暗示成是第一次。
可真相根本不是这样！
万科自持70年根本就不新鲜。早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。
自北京开了先河以后，广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。只不过自持的期限各有不同，这要根据土地拍卖时，开发商们竞自持——报自持年限和面积，的结果而定。（上个月，华发同样在佛山拍了块地，自持期为10年）
还是说回万科，今年4月28日，万科在广州的白云和黄埔，还拿过两块70年自持期的地，不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。
也就说，算上这一次万科在佛山拿地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！
自持70年，本质上已经不存在限售的问题了，因为根本就没时间售，又何来的限售之说呢？
本质上这是政府为了发展租赁房，开发商为了今后地产行业下行携手找出路的重大试水之举。完全和限售无关！
真正的问题来了，万科到底是怎么想的？为什么偏要锁死自己的卖房大计，只租不售呢？
其实长租不是不行，德国、美国都在做，而且收益率足够开发商养活自己的。
在中国，未来一线城市和热点城市的租赁需求确实也会越来越多。
优客工厂创始人毛大庆（前万科副总）提供的数据显示，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年，30岁至50岁的
租赁人口占比从11%上升至47%。
随着我国一线城市房价的攀高，我国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。从现实的人口流动出发，租赁行为将主要发生在北上广深等一线城市。
有欧美国家的经验不假，租赁市场有需求也不假，然而在中国，
大家可能都知道，以目前的土地拍卖价格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以几十年计。
而以开发商们宝贵的现金流来说，为土地一次性拿出这么多钱，后续几十年才能陆续见到现钱，这个过程也太漫长了，完全不能符合当下开发商尽快回笼资金的夙愿。
总的来说就是不经济！
2017年全球主要城市租金收益，绿色代表高收益，红色代表低收益（中国主要城市的颜色是最红的）
不过，既然万科已经是第五次自持了，想必万科已经有化解租金窘境的办法了。
然而现实是，或许暴哥太乐观了，万科可能自己还没想好，怎么玩转自持土地。
据
观点地产新媒体，
五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价，这令市场及同行惊诧，但
万科方面却称“有风险，我们也会去努力争取”。
此前，
万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。
从万科方面的回应上，我们能够看到，万科目前实际上是摸着石头过河，走一步看一步，出于摸索之中。
而如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；
长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义，当然，这也会令万科再次站在房地产行业未来发展模式的桥头堡上，傲视群雄！
说了半天废话，好像暴哥写本文的目的成了祝万科好运尔。要是真以这个抒情般的评述结尾，估计读者朋友们要有想法了。
别急，下面将是暴哥本文的核心。暴哥打算写一写
自持模式下，开发商可能的一些盈利模式，或者说支持开发商把自持模式走下去的动能。
先说一条已经被证伪，暂时行不通的路。
当初，万科在北京拿两块自持住宅地的时候，曾经想过，通过众筹模式，把项目拆分成参与众筹的企业可以接受的份额。由参与众筹的企业出资支持万科开发，后期这些企业还要向作为物业管理和配套项目的运营费用。
这种模式下，万科可以提早收回现金，并化解风险；而参与众筹的企业则可以享受较低的出租价格，以及万科的高质量配套服务。
