PPP模式自2013年国家提出允许社会资本参与城市基础设施投资和运营开始，如今已成为国家积极推广的创新投融资途径。在国家的倡导下，绿地、中信等众多地产商开始转型城市运营商，并积极参与到PPP项目中。那么PPP模式在城市更新中应该怎么去运作呢？在这一块市场到底存在什么样的机遇呢？本文借鉴英国、澳大利亚、法国等国外运用城市更新PPP较为成熟的模式，结合我国PPP在城市更新中运用的现状，并剖析汕头中信滨海新城的PPP模式，以此为业界带来较为实用的参考。
公私合作模式，以房企运作为主
1.1 基本概念：公私合作的创新投融资模式，重在激励机制和制度设计
PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。这种模式的关键在于通过引入市场竞争和激励约束机制，发挥参与方的优势，建立“利益分享、风险共担、全程合作”。
因此，PPP不仅是单纯的融资方式，更是一种机制和制度的设计，包含合作机制、利益共享机制、风险共担机制、监管和绩效评价机制。
总结目前为止，运用PPP模式的项目主要分为基础建设型、产业基础型、休闲娱乐型及环保处理型。
（详细梳理请见专题完整版）
1.2 参与方式：房企可通过业务外包、特许经营和完全私有化参与PPP
1.3 流程：从前期评估、招标、协议签约到动工经营，重在操作规范化
英加澳等国运用较广泛，模式较成熟
在国家政策倡导下，我国的PPP模式已全面启动，逾22个国家部委和90%以上的省市地方也将其作为基建设施、区域开发、轨道交通、城市更新等建设的创新途径。但是目前来讲，国内的PPP模式实践尚未完全成熟。由于PPP模式源于国外，尤其是在城市更新领域的经验值得深入学习借鉴。
2.1 英国模式：PPP项目覆盖领域广，主要采用PFI模式
2.2 加拿大模式：组织保障、法律顶层设计较为完善，PPP投入较大
2.3 澳大利亚模式：创立全国层面的PPP管理机构，明确项目筛选标准
早在20世纪80年代时期，澳大利亚已开始在基建领域引入PPP模式。澳大利亚基础设施局（Infrastructure Australia，IAU）作为国家PPP管理机构，专门负责全国各级政府基础设施建设的需求分析、政策研究制订、PPP项目审批以及定期发布政府拟实施的重大项目信息。
澳大利亚同英国PPP一样，也无专门立法，采用基于物有所值原则，对于模式实施的具体政策由各州分别进行
（以维多利亚州为例，具体政策如下表），部分州政府设立基础设施管理局，也有一些州分设机构，通常包括政策制定和项目执行机构。以维多利亚州为例，财政部门负责PPP项目管理，与其他部门和私人企业沟通。州政府还设立了PPP 项目指导委员会，由财政、交通、医疗、教育等相关部门人员及多名专家担任委员，对PPP政策、项目管理、私营机构选择、工程技术等进行调查研究并提出意见建议。
为了促进PPP模式的有效实施，澳大利亚重在关注以下几方面：
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设立项目标准
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明确公私方责任，确保投资利益
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建立有效的风险管理体系
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合同法监督合同履行，并建立绩效评价机制
（详细分析请见专题完整版）
澳大利亚南澳州的部分法院设施始建于20世纪50年代，老化问题严重，亟须翻修维护，且随着区域社会经济的快速发展，也产生了对新法院设施的需求。在这样的背景下，当地政府（南澳州基础设施建设厅）决定
以PPP模式开展与Plenary Justice（下文简称PJ）合作，由PJ联合体作为社会资本方，负责设计、建造、融资和维护(DBFM)，促进该地区法院的高效运转，推动设施更新建设
。该项目特许经营期为25年。
分工方面
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PJ需要负责的事项包括：① 老旧设施的维护（日常及应急维修），使其达到南澳州地区房屋建设规定标准；② 外部设施、周边区域的维护，以确保道路通畅，设施达到标准要求；③ 特色支持服务，例如成立资源管理服务中心（保证设施正常运作及公共服务的供给资源管理）和供水电、污水处理、内外清洁等一系列服务。
PJ承包联合体成功在计划预算及工期内完成新建设施，维护服务也持续提供，并且自投入使用以来，设施管理服务也没有出现任何损坏事故。
从该项目经验中，我们可以借鉴到的是：
一是联合体发起人要在实施过程中充分发挥作用。
Plenary Group是联合体发起人，在项目中的主要作用不仅体现在商业、金融架构方面，引导PJ联合体进行项目和文件谈判，而且还在整个运营过程中进行综合管理，确保设备维护及管理工作。
二是融资方式要积极创新。
在该项目中发行了3765万美元的与消费物价指数挂钩的年金债券(Aa2级)以及705万美元的股票，采用债券融资和股权融资相结合来获得项目的资金，包括建设期间的支出、其他费用和债务以及一定的储备资金。项目还由建设信用证发行优先债券，从而保护了高级债券持有人的利益，有效避免了完工风险。
三是特设管理中心进行综合质量把关。
项目要求承包联合体所提供的服务中包含这一点，即设立资源管理服务中心，对设施运作和服务供给资源进行管理。该管理中心有助于更新及建造工程在规定的工期内完成，而且对服务管理的质量起到监督作用。
以改善基础设施为主，融资平台已初步搭成
从国际上来看，PPP在城市更新中的应用已比较成熟。PPP模式在城市更新不仅可以整合政府、民间、社会公众等多方资源，可加快项目运作的进程，而且其灵活的运作方式能使得参与方能较好地协调各自的利益。如在PPP模式下，政府主导项目运作能保障社会权益，开发商可根据自身的优势来选择参与该城市更新项目的建设、运营或者服务，社会公众也通过入股该项目获取投资收益。
3.1 运用对象：以改善基础设施为主，棚户区改造为政府新推重点
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基础设施改善类PPP运用较多，且未来仍有空间
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政府力推棚户区改造，为PPP模式制造良机
3.2 运作模式：政府搭建融资平台，以融资为纽带开展
从我国大部分省市城市更新的情况来看，城市更新项目牵涉到基础设施完善、基本住房安全与保障等民生工程，由此，“政府主导”的改造模式占大多数。近年来，
政府力推PPP，逐渐形成“政府主导，市场运作”的改造模式
。其中
“政府主导”是指
政府制定和实施相关的战略与规划，利用公共权力可有效地集聚社会资源，并利用政府的公共财力可提供相关补助和保障，政府直接或通过代理人负责具体城市更新改造工程的组织和实施。
“市场运作”则是指
涉及城市更新项目改造的人力、资金、技术及项目的生产、交换、分配和消费像商品房一样，由项目相关开发企业、金融机构、中介组织、家庭共同承担，主要通过市场来实现。
