水库论坛问答  第248期（打脸）

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上一期： 第247期 （愚人的悲哀）

提问: 殴大，现金紧张，还想通过定存办一些白金卡，是不是可以通过  存单质押，循环几次，把10万 资金做成50万的日存款

回答：存单质押不存在了，银监会封掉了。

提问: dd新手，没有贷票单打独斗，前进方式是不断的全款再抵押吗？个人名下5套

回答：没贷票就去找贷票。

迟早要多核，多核才是王道。

提问: 欧神，有套sh仁恒公园世纪的三房，1220买进，刚拿到产证，因为和盆友联名投资的，老公说迟早想卖，因为与朋友联名，侵蚀本人征信。中介说现在可以挂2000，因为受众很多。你觉得是现在卖，再买一套自己的房子比如500左右的，再jyd，还是再等二年？

回答：仁恒公园世纪买进9w，怎么可能有人翻倍接盘？

亏本货

提问: 上海目前好多1成首付+长拖延流单子，加上sfk科技接近零首付

请问这个留言是指让房东退钱给买房者吗？

回答：指上海其实是个很好的淘笋+建仓时机。

我个人觉得不如除夕

提问: 欧大，为什么上海动力小于深圳?

回答：微观感觉得出。上海经济一塌糊涂

提问: os：法人个人征信会影响公司征信么

回答：不影响

提问: 每年有行情就是三四五月。

上海已经蓄水很久，购买力绝对不缺。最近踩市场，百姓钱实在太多了。

就是缺个契机。

问我神：从哪些微观方面能察觉老百姓钱太多了？？

回答：刚遇见一个著名穷人，有首房首贷+300w现金

提问: 欧大，房子要买大的，那也要分区域吧。比如如果把渔村分为市内，结合部，郊区，那市内可以买1500+的，结合部买800+的，郊区买500+的，对否?如果郊区买个800+的，面积是能买大，但是过几年即使涨到1000+,以后的人谁会拿1000+买郊区?

回答：当然也有这个细分市场。

需求少，可是供应也少啊。

提问: 欧大，300W首付买1000的房子，3年后涨到1400，净资产1400–700=700，300的资金是变成了700，我不明白的事，如果还贷压力一直有，房价涨了，但是还贷的压力依然存在，除非卖掉。那为什么你们都说房价后续涨了，贷款就轻松了，怎么想都不明白。我又不想卖房子啊。

回答：因为看见你赚钱了，其他资源会解锁。

提问: 欧大，物业很水，顶楼打穿做楼梯上楼顶，把露台改为自家用可以吗

回答：哪个城市。

一般压力在城管，不在物业。

提问: 但我俩3月买房 9月才领证。如果不承认男方首付 不知算不算女方婚前财产。

算女方婚前财产。

回答：首付部分，可原额返还。

提问: 欧大，用营业执照做按揭，个体营业执照经营内容写什么比较好？谢谢

回答：越长越好，有一个几百字的样板。

提问: 欧大，抵押出6成的钱再首付3成按揭买，这样算动用了几倍杠杆？是怎么算的？

回答：9成/二套房

提问: 欧大，刚做助理两月，日常工作是上午旁听会议梳理制度，下午陪着见客户，晚上陪着一起饭局。目前老板根据其对经济形势的判断要求裁员，一个月的时间，已经从三百裁到二百二，目标是一百五。刚毕业还不习惯这种节奏，欧大，这种情形下应该如何辅佐老板？

回答：无脑执行即可。

提问: 欧大，这一轮放水实际是在企业、个人和地方政府之间，选择了让地方政府加杠杆。但是从现在来看，地方政府的债务已经远远高于企业和个人。

地方政府完全没有能力还清债务，甚至连利息都还不上，那么对银行来说，未来坏账的风险急剧增加。

一旦地方政府大量加杠杆，债务进一步提升，持续两三年后，必须就只能由央行和财政部进来兜底。

这个结果是肯定的，全国人民都会被洗劫，这也是您主张个人加大杠杆以对冲的原因吧？

回答：哪头猪告诉你加杠杆了。

明明是分现金。

提问: 之前注册了一个空壳公司，用来办经营贷。现在可否用这个公司给员工交社保？or 另外注册一个公司？or 找淘宝公司挂靠？

回答：可以。自己公司最好。

提问: 神，对敲，把老爸的房卖给老公（已离婚，老公是sfsd），房子价值200万，是满五唯一。合同金额写多少可以套出现金最多，税交得最少?

回答：普通住房线-1w

提问: 欧大，注册公司用来jyd，注册什么样的公司方便操作办贷款？科技？首饰？百货？请教

回答：实业也要你装得象的。

一般皮包公司都是科技公司。

提问: 欧大，小白一个，做贷票的人是不是必然也是房票？房子由他按揭放在他名下代持，对吧

回答：主贷人必须在房本上。

视各个城市不同。有的只要求一个人符合限购资格，有的要求每一个人。

提问: 神，你是说现在康城合理的价格就应该在4万8吗？目前都在卖3万多，为什么会隔这么多？

回答：所以说被低估。

提问: 欧大，如何验房产证的真假？证明户主是此人呢？

回答：以产调为准。

提问: 神，如果考虑自住长持，或者一直持有，直到贷款还完，是选等额本息好还是等额本金好，为什么

回答：等额本息

提问: 纽约大学宣布免除医学院学生的一切学费算什么？貌似是私立大学？

回答：他高兴。你管他什么商业模式。各种可能都有。

提问: 欧神，

如果有个房子，价格-楼层-户型-朝向-各个方面都ok，

但在房子里就是感觉“不太对”，直觉着不对，胸口有点堵的感觉下不了手。

这种情况您会如何处理？还买吗？

回答：不买。

这种事情，50套出现一次。

即所谓的“风水不好”

提问: 老大，男方要离婚，房产证是女方的名字，北京，男方家长当年付了首付，是分好几次打到女方的银行卡，然后女方付的首付。房贷一直是女方在还，住房公积金贷款。看这个情况离婚的话财产分配会怎么搞。

回答：婚后房产，算作共有财产。和产证在谁的名下关系不大。

房贷影响轻微，精算忽略。

父母的出资，如果证据清晰，可以作为借款，索回本金。

提问: 坐标上海 最近接到很多电话 说可以放信用贷 是我错觉还是银行普遍放水？

回答：只能说明第三方中介多了。

中介一般抽你3～5%

提问: 数量堆死质量这个我懂，比如生一个娃他的个体能力要达到两个娃的2倍这非常难。

但我的财产是分给了两个娃，如果一个娃可以得到我所有财产，两个就要对半分，每个都要降阶到8.2。家庭资产不是应该集中比较好么？都说了富不过三代因为生得多家产要被分光，财产集中角度来说不是应该只生一个更好。这中间的矛盾怎么解释呢？

并且生得多难道不是负担大了么，财富又被分散，你说收割841家庭，20年后孩子找另一半也都想尽量找独生的子女从而没人分家产。这不是多生的劣势么？

回答：不是，财富并不是简单相加。

财富的效应，我认为应该是“对数”关系。

每翻三倍，才加一分。

远不如拆家，回报率更高。

提问: 欧神您好，北京工作八年，可以有资格买房。买北京的好，还是弄深圳光明区呢，谢谢！

回答：北京房票得来不易，北京一定要买。

深圳房票，总能想办法搞到的。

提问: OS,找不到54大法那篇，麻烦您贴出来一下，谢谢！

回答：jh-婚内更名-lh

提问: 选择重庆的原因，除了房价低，主要是w风险？迁都？如果没有w或迁都风险，重庆值得长线投资（5-10年）吗？谢谢

回答：值得。

直辖市发展非常快，绝对的西南第一城。

西南未来的中心，一定是CQ，不是成都。

提问: 欧神，最近在上海踩盘，没有感觉到什么热度？现在都8月了，2019起来的概率是不是很小？

回答：很小，上海动力远不如深圳。

提问: 欧大，粤港澳大湾区怎么样？未来怎么样

回答：完全没有任何兴趣。

最讨厌这些“概念”“板块”

提问: 欧大，名下无房的fp怎么样叠租金流水呢？

回答：你可以宣称你在县城老家，有间商铺的。

提问: 欧大，这两天正愁个问题，你就写今天的文章了，及时雨啊，如果900w的房600卖，正常评估就能做0-2成首付，即使不暴涨的情况下，是不是也很好

回答：笋度第一

提问: 欧大，上海内环才保值，外环有个屁用，那些投行，跨国公司的高管们哪个不住内环，大清早跑个步就可以去上班，所以财上海说，走，买内环线。欧大对不?

回答：不对，事实打脸

提问: 欧大，这周去了光明看房。看了三个盘，发现光明现在也已经是4.5w+了。目前周边虽然在建，但目前主要是工业区。二手加上税费和一手新房差不多。是买二手毛坯还是一手现楼好？A.光明一号二手70平毛坯4.28的单价。税费30w～摊下来均价4.7。B. 同小区一手现楼4.7单价带装修，不过在二楼。想听下您的建议

回答：没这么贵。还能淘到3字头的。

提问: od，老家无锡，现有蠡湖湖滨饭店边3/3 3.6挑高金科212平米地铁大平层，45%绿化，580w，户型方正，可以40%首付，剩余1.5-2年后按揭。现有200w左右现金，在本地投资（也可作置换）还是到CQ、SY或SZ？谢谢！

回答：主场自住大宅一套贷足。

改善人生第一位。

无锡买得多没必要。

提问: 欧大，中原银行靠谱吗？说是上海没有经营网店，我想做dyd，谢谢解答

回答：某些抵押产品很猛。拍胸脯的口碑一般。

提问: 欧神，30岁，总8.3，净8.1，年入100，两孩一儿一女，想生个猪宝宝，再代孕并发两个，可是代孕好像很贵，两个又是100万，目前资金200，还想去沈阳搞几套，到底是生娃还是买沈阳。很痛苦。

回答：生吧，钱财身外物。

长远看100w一文不值。

提问: 习惯性焦虑是不是看到末日的表现？

回答：部分是。

先天下之忧而忧。

提问: 神，刚刚面试了一家深圳国企，除了每个月代扣代缴社保、公积金和税，每个月还有缴1~4%的年金(缴纳比例可自选)，这个年金是做什么用的？您了解吗？

回答：企业年金。

企业办的养老金。

俗称的“六险一金”。

有一定限制，例如N年内离开企业就拿不到。

提问: 欧大，去年11月把新房租出去6K，今年又到了涨启动俎的时假啦！问了圈中介说是88平小三房7000左右，装的还可以找爱得你共花了20多这是加了电器以后的。

但租客太省心了，我应如何取舍？

回答：6500，不走为宜。

提问: 二线，老爸61 名下一套小的全款房可抵押出80万，皮包小销售公司。有五年先息后本上个人征信，三年先息后本上企业征信，这两种。利率前者还低点不过一个点手续费。选哪个好呢？

回答：上企业征信吧。

这样你父亲的收入证明，不会被侵蚀。

提问: 大，我总公司在上海，合同可以签上海或者西安分公司，工作和家庭都在西安，西安已经没有资格买房，再一个西安的五险一金正在办，说是下个月就能交了，怕是幌子，实际是想试用期过完再缴纳，所以想合同签上海把五险一金交上海，这样可以以后买上海，工作履历也好看些，但就是医疗，养老这块不方便和有影响。交哪里比较好些

回答：公司给你选么。

上海四金比西安贵很多。

能交上海，建议交上海。只要一个商机，就赚回来。

提问: 欧大 “最好的投资是投资自这句话您怎么看？

回答：投资自己也存在“边际效益递减”

一个满腹经纶的教授，也不过15000/月。

提问: 外地三无，不知在重庆交满半年社保是否可以按揭？

回答：要一年社保才能按揭。

提问: 朱红之泪！杭州湾一直有中介推销，均价格在9000到11000元不等，杭州湾这个概念能炒做起来吗？房子能买吗？

回答：垃圾，巨坑，不能买。

提问: 不知道17年，在渔村一刀流，买振业城、紫琳山大平面的小伙伴们，现在有何感想？

回答：有没有买振业城的，出来吼一声，赚钱 了没有？

提问: 欧叔，最近认识一个北京人在上海top2学医的姑娘，一开始聊天感觉不错。但后来又说一定要见面了再说，说无法从微信上喜欢我，说要看眼缘和感觉。是不是我价值不够高导致吸引不够？我颜值应该有中上，但非京沪户口，我是江苏人。总之我是认真想发展的，请欧叔指导，谢谢！

回答：微信上那么多王宝强冒充刘昊然。

提问: 假设房产税开征，是不是更应该去cq建仓？cq已经房产税在征而且有涨幅，受全国性开征房产税的影响较小。这么一比较cq优势很明显啊😂😂

回答：上海也有房产税

提问: od，同样品质，离地铁100米，500米，1500米，2000米，3000米，折扣有多大差异？假设离地铁100米的是1

回答：人步行疲劳，大约20分钟左右。

因此1.2km，是地铁房的分水岭。

提问: 哥哥，一线城市3套，1400贷600（自住），1100贷700，600贷400，卡贷均已用尽（共几百），估计能再撑三个月（部分xyd陆续到期），再下去要用年20%的贷款来接，这样成本就太高了，感觉撑不下去了，是否现在应该把600出了？还是怎么处理？

回答：不出。慢慢混。

在三个月内，再申20w卡

六个月，50w

十二个月，+100w

提问: 哥，目前月供约-15，合计2人:卡已近150、xyd近300，目前有些卡只批1、2万了，xyd也达上限批不出了，盖不住缺口啊。。。想不到怎么办了，汗

回答：1700w贷款，月供不会-15

除非其中参杂大量短期信用贷月供。

都让你们别用信用贷的。

申请卡，把信用贷都替换掉，再看看月供多少。

提问: 请问欧大，平安新一贷可贷50万，每万元每月利息85，提前还款交剩余本金的5%作违约金，假如我贷了50万，还款半年后提前还清，折算下来半年利率是不是9.3？这样算是否利率还算可以？

回答：18.6%还不止

提问: 神，大盘是老庄虎吗，可以通过期权期货做空吗？

回答：股票如果不让人操纵，大资金留在股市干什么，等分红啊。

自从股市严格监管，大资金就想撤出。

提问: 殴大，东原1891小户型，高层侧看江，单价1.7，带精装修带家电，全款抵押后付出现金28万，月租3000左右，可入手吗？

回答：小户型兴趣一般，尽管能赚小钱。

提问: 欧大，浙江小城四层洋房120平一楼带150平六米高地下室，带前后各40平花园这种怎么算呢？

回答：参见上海康城估价。

提问: 太原史诗级土拍黄了，八块地想卖130亿，全部流拍。

说明什么？

回答：限价搞不下去。

限价就不能拍地了。

提问: 殴大，用岳父的名字买房，1.签中介版本的购房合同时候，我可以代签么？2.如何备注，或者补充条款，才有法律效力？3.签购房合同之前，需要岳父委托代理公证么？

回答：可以

需要补签，或者有书面委托。

不需要公证

提问: 管家公司的死穴是"双边代理难以中立"，所以代购与代售只能取其一？所以以后会有专供代售的管家公司？

回答：不是。

让你不买票来听讲座

提问: 欧大，在深圳开财务代理公司，干了5年多，有上千家客户，目前处于行业中上游，如何在炒菜圈拓展买卖壳公司的业务？有没有什么便宜的流量或好方法？

回答：信用

买壳的需求是很大的，各个城市都需要。但大家的痛点是:

1）一条龙服务

2）壳没有应收应付，担保外债

信用的打造，就是一批客户。

提问: 对敲可以破管家的死穴吗？

回答：对敲伤房票贷票。

提问: 欧大，产证上有未成年子女名字，过户的时候要求要出生证明，但是业主找不到了，这种情况怎么办啊？还有缴税的时候，也需要出生证明吗

回答：出生证明上有父母名字，否则怎样确认监护人。

去街道户籍警或者出生医院补。

提问: 欧神好，wh学区地铁房，短住长投，小区评估价22000，135平户型，A，二楼，一楼架空，19000，简装，墙渗水，树稍密。老人进去感觉阴森，gpgd首付60万。B，八楼，21700，中装，楼王，视野风水好，首付90万。AB月供差不多，请问如何选择？

回答：B

提问: 欧大，上海康城什么价位算笋？哪个户型最值得入？

回答：任何价位都算笋。对标应该48000左右

一复地尤其性价比高。

提问: 欧大您好，坐标魔都闵行，有一套新房近5年前就交房了，但去年才办产证。现想出售这个标的，请问满五政策以哪个为准？是否可以做到满五避税？谢谢，顺祝欧大早日练成腹肌。

回答：契税，过户，登记，三者最早者。

提问: 欧大，买新房通过开发商直接买还是中介买好？开发商给的价格和中介一样的，有点蒙圈了

回答：绝对绝对不要和链家一起进门。

提问: ODD，从基因的角度看，同性恋不是早该灭绝了吗..

回答：工蜂

提问: 好朋友40多，家庭主妇，有一子初中，老公企业家，负债累累，靠借贷维持，最近发现老公包二奶多年，早已经给二奶买房买车每月打钱数万，感情深厚，不能分离，二奶四十多岁，有和前夫的儿子上大学了，请问朋友该装聋作哑，还是离婚？朋友过去对老公很放心也没攒下钱，平时消费用老公的信用卡，两人共同财产只有一套房，朋友也没有生存能力。离婚她要几千万，老公拿不出。

回答：啧啧，一开口几千万，寄生虫还要脸么。

讨不了这么多。他上辈子又不欠你。养你供你。

提问: 根据的经济走势和发展方向，整体经济是走向衰退吗？

回答：加速度a向下，速度v向前

提问: 老师，重庆目前，渝北，巴南哪一个片区潜力大，哪一个淘笋好呢？资金120，是一150+四五房老婆大，还是三50平小二房次新好呢？ 如果50平小则只能抵押了。

回答：向北好点。

50/60/70三道槛，太小房子无法抵押。

老破大只买市中心。

提问: OS，请问在cq买壳做法人代表，股东，或实控申请jyd对以后在bj的sfsd有影响吗？只上企业征信不上个人征信是啥意思?法人代表信用不体现企业负债?

回答：法人对征信负面，股东中性。

任何贷款，都侵蚀收入证明。

但不妨碍首房首贷资格。

上企业征信，就是不上征信。

不体现

提问: sh，兼顾自住，总价400-500，选一手还是二手？一手的话前滩领誉可选吗？

回答：上海基本都是二手好。

前滩热炒，跑不赢二手。

提问: 神，小高层一楼带同面积B1层地下室(有天窗)，采光较好，地下室无产权，B2为整个小区车库。一般这样的一楼单价怎么估算合理？

回答：溢价，

130%买进，160%卖出

提问: 殴大，公寓类型的住宅，不通气，打几折入手比较好？

回答：极小户型不打折。

提问: 欧大，我现在房子320w，贷款剩下40。。我卖掉它，得280w现金。自己添加点钱。然后买两套，一套122w首付，贷款406，一套205w首付，贷款150w。这样负债率提高了，但是负债成本也提高了。这个怎么精算利润呢？这样做有意义么，还是说不卖房子继续等？现在二线房子跌了好一阵了。不能去外地买。只能本土作战情况下，如何选择呢？

回答：现在贷款要上浮15%，现在房子40w贷款是7折。租金住够月供

利率完全不敏感。

40w低息贷款冲掉，毫不吝惜。

提问: 欧大好，cq想做jyd，收一个壳公司，如何规避壳的风险（诸如原 法人股东负债之类的）？

回答：没有办法完全回避，通过知名中介买好点。

提问: 欧大，深圳，如果要买新房，买得起的话，是不是买最大的？这样贷的多也赚得多？

回答：避免CEO之后，最大的。

提问: 欧神，最近在上海踩盘，没有感觉到什么热度？现在都8月了，2019起来的概率是不是很小？

回答：很小

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欧神之前不是看好2019上海行情么？现在有变数了？

回答：每年有行情就是三四五月。

上海已经蓄水很久，购买力绝对不缺。最近踩市场，百姓钱实在太多了。

就是缺个契机。

提问: os，请问别墅销售的甲方总经理，他手下销售小姐每卖一套，他的提成是固定的么？还是与售出的价格高低有关？

回答：一般是万九（销售小姐）

万二组长

提问: 欧大下午好，请您指教，接上昨晚私人借款350万赖账不还的问题，昨晚您建议先不要请债务公司，好好谈一下。现在突发情况极为棘手，没有处理经验，向您请教，今早想约谈联系不上，现在得知债务人昨晚已经去世了（已确认 不是假的）借款合同是签的他名字及敲的他公司章，现也问了下债务公司这种情况，说是应该赶快请律师先调查清楚对方个人及公司资产情况，起诉追债冻结资产，防止其妻子转移，然后追讨债务（我们大概率判断他老婆是不会愿意还债了）请教欧大，这种情况应该如何操作比较好，感谢 心急如焚～

回答：立刻起诉，冻结财产。

提问: 哥哥，一线城市3套，1400贷600（自住），1100贷700，600贷400，卡贷均已用尽（共几百），估计能再撑三个月（部分xyd陆续到期），再下去要用年20%的贷款来接，这样成本就太高了，感觉撑不下去了，是否现在应该把600出了？还是怎么处理？

回答：不出。慢慢混。

在三个月内，再申20w卡

六个月，50w

十二个月，+100w

提问: liyangbb为何把老公房换次新了？

回答：限购限贷之后，老公房教主也混不下去了。

从零开始学炒房

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