草草编辑手记：即使是几年前买过新房的同学，对于认筹、摇号，也是陌生的。毕竟几年前买一手房哪有现在这阵势——
2016年以前，新房办产证的时候才需要资格，2016年后是网签才要资格，现在上海越来越严格了，新盘
认筹的时候就需要提供审核购房资格的材料、没有资格认筹都不让认的…… 以前我们的新房购买经验，拿个认购书回家慢慢卖房凑首付、不急不忙卖房去名，现在绝对行不通了，来看《住在上海》最新总结的新手零基础扫盲帖（新房篇
）
。如果大家看完还有疑问，可以后台留言，向我们咨询。
No.01
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取证、认筹、验资
首先，上海新盘必须拿到
盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
，才能向购房者收受含有意向性质的
认筹意向金费用
——顺便说句，意向金金额开发商自己定，一般要求不能超过房源最低房价的20%，
如果说500w的房子，要收300w认筹金，显然就是违反要求的。
预售证和五证公示长这样（下图为示例）
，有预售证证的开发商，通常也意味着五证齐全，钱付了、不用担心跑路、一般在目前的上海，
有这张证的项目，
也不大可能会出现“烂尾楼”的风险，
可以放心向开发商支付认筹金
（高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证）：
认筹完，你会得到
收据，pos单，以及你签字确认的《认筹意向书》，
长下面这样👇注意：
意向金只能刷储蓄卡走开发商pos机，认筹
金绝对不允许现金支付，且开发商必须出具收据，购房者支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章，长这样👇
现在购买上海新房，跟以前最大的一点不同是，
认筹阶段就要购房资格——
开发商要求想要认筹的意向购房者提供限购资格审查的材料
，等认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
顺便说一下
验资，很多楼盘要求认筹时，提供存款证明、活期证明或者资金冻结证明，为的是确保能在约定的“3天”或“几天”时间内收到首付，
最大程度保证来摇号的客户是
“手上有钱”的。
所以，从上述两点：有资格、有钱的要求可知，
两三年前买新房，拿着认购书，回家慢慢卖二手房、过户去名的情况，至少在目前公证摇号买新房的阶段是不大可行了哦！
要早做准备的
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举例，
前滩中粮认筹阶段👇
（照片为示意图），他们排队在等着付意向金、进行认筹，
绝对
不是排到了就买，
看后面几张图，
某项目第30号认筹的，摇号摇到了最后3位…… 所以说认筹早晚不影响摇号概率，大家可以在认筹期里错峰认筹哦！
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没骗你们，不信往后看～
公证摇号开盘
上海8月以后，
所有住宅新盘开盘，无论
多少人认筹，都必须由东方公证处进行电脑摇号排序，
按照电脑公证摇号顺序进内场逐一选房，所以不存在去年曾经执行过几个月的“如果认筹人数少于或等于房源数，就不需要摇号”（已经废止！）——
现在的上海新房开盘，理论上，
只要有2个人及以上认筹了，也要进行公证摇号，电脑摇号并公示选房先后次序，购房者依次进行选房。
公证处电脑摇号的屏幕通过大屏幕向大家公示，
长这样（示意图）：
公证摇号结果的公示长这样，根据顺序进内场选房👇
（心疼第30号认筹编号的摇到了最后3位的～ Orz，no offence 只是举个例子～）
ps：2017年8月之前，出现过有开发商故意限制认筹，或者要求“筹满即止”，这样就可以规避公证处摇号了，所以才出了后来的
“公证摇号新政”
。上海第一个执行必须公证摇号开盘的新盘是
万科安亭新镇，复习👉
今日上海首次一手房公证摇号开盘！摇到号后客户将分两天选房！
其实都是利好普通老百姓的。
限价房，人人
都能有摇号买到的机会了，以前的空子大多数都被堵住了。
最后选房阶段
认筹金当然可以
退！
摇号结束之后，可能会有以下多种情况出现：
1）轮到你选房时还有房子，但是房子位置很差或者不是你想要的，完全可以弃号不选，全额退筹；
2）轮到你选房时没有房子了，弃号不选，全额退筹；
3）轮到你选房、且你选到了想要买的房子，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
——签订认购书之后，意味着意向金成了“定金”，如果毁约不要房子了，是要赔违约金的，请知悉、慎重。
只有第3种情况，你摇号、选房，在《认购书》上签字确定了要买某套新房之后，意向金就成了定金（转为首付的一部分），不可以退了！其它2种情况下，都可以无条件退认筹金！
如果开盘选房时，你进去选房的时候，屏幕上还有白色的可选房源，
你可以选择还没有被贴掉的房源
👇
如果假设，很不幸的，
轮到你进场的时候屏幕长这样。。
或者根本你就没机会进内场选房了。。一般开发商都在
30个工作日内退回认筹金
，实测速度到账快的只要几天。。
以上关于
公证摇号开盘基本流程
情况，作为在开发商搬砖过、2017年以前也买过新房、二手房的草草同学来说，这些也都是2017年8月后最新的操作经验，很多最近没买过新房的同学可能不清楚，跟大家分享。
公证摇号可以作弊吗？
草草跟上海不同开发商、多个项目营销负责人交流过公证摇号的相关细节问题，加上自己去年下半年作为普通购房者，也参加了公证摇号开盘，
基本能肯定、确定的是，至少目前为止，公证摇号开盘阶段没有作弊可能性。
（如果你觉得有猫腻，可以保留证据，直接举报！）
因此，
中介或者黄牛、销售所谓的“茶水费”，“名额费”都是骗概率的“诈骗”，
建议直接报警！反正《住在上海》文章下面这个留言思路很清爽，大家看：
给各位单纯的、从小到大没有跟骗子打过交道的校友和同学科普下——骗子手法类似于
“老中医生男收钱，生女退钱”
，骗概率而已，纯属诈骗行为！！
当然，这只针对于
2017年8月后领证的新盘
～ （此前拿证的，不便多说～）
我们群里既有许多公证摇号后幸运摇到的、也有许多没摇到喜欢的房子的同学～
公证摇号，拼RP概率～
以上，请大家知晓。所以再次提醒，别被骗子骗了钱，还帮人数钱！！
