瑞安出售鸿寿坊65%股权，项目估值曝光

房地产观察家 · 公众号 · · 2024-01-02 17:05

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在岁末年终之时，上市公司瑞安房地产发布了一起交易公告。这起交易意味着，2023年实体商业领域内最火的新项目——鸿寿坊的控股权已被转让。

这则发布于2023年12月29日的公告大体是这样：瑞安房地产出售鸿寿坊所在的上海九泽置业有限公司65%股权。交易完成后，上市公司将获得净现金总额约为人民币 11.99 亿元。

同时，协议规定，于完成前或待完成后，项目公司将委聘或已委聘瑞安新天地（上海）、上海丰诚鸿寿坊物业管理有限公司及远见投资分别就资产管理、物业管理及管理咨询向项目公司及合作投资组合提供服务。

我们再回顾一下鸿寿坊项目基本情况：

1、项目为位于上海市普陀区长寿路街道 8 街坊第 33 丘地块的一幅商业及办公用地。

2、总占地面积为 15,258 平方米，总地上建筑面积为 63,363 平方米。

关于这则交易的核心条款，也就是鸿寿坊项目的估值结果是这样的：

根据瑞安聘请莱坊测量师行有限公司对项目的估值，通过参考周边可比地区类似已落成物业的市场价值进行评估，截至 2023 年 6 月 30 日，整个鸿寿坊项目的估值为 25.83 亿元，按照总地上建筑面积 63363 平米折算，单价为 4.08 万元 / 平米。

那么，这样 4.08 万 / 平米的商业物业价格，与上海长寿路地段的住宅价格相比，属于什么水平呢？

我上贝壳二手房查看了一下鸿寿坊周边的长寿路板块的二手住宅价格。以 2023 年 12 月 31 日的数据显示，周边老旧的二手房价格基本在 6.5~8 万元 / 平米。近两年新建的高端次新房价格可以达 13 万元 / 平米。

按这样的价格计算，鸿寿坊均价约 4 万/平米的单价，只有周边住宅价格的一半多一些。

图：鸿寿坊周边住宅价格来源：贝壳网，房地产观察家整理

当然，这样的商铺价值和住宅倒挂的现象，也是因为鸿寿坊处于上海的内环内核心地段，这个独特的区域位置决定了这里住宅价格要高于商业资产的价格。

作为我们认为去年开业最成功的商业项目，我们再来复盘鸿寿坊的整体规划。

鸿寿坊整体鸟瞰效果图来自公司官网

项目包含 2 栋新建甲级办公楼，约 4.8 万平米，和新旧建筑融合的新型街市商业，约 1.5 万平米。其中，甲级办公楼为瑞安办公旗下的高端办公产品 “ 企业天地 ” 系列，定位为高端办公空间。

整个项目最有看点的就是街区商业板块。这个 1.5 万平米的餐饮主题商业，已经成功在全行业内引起了超高的影响力和人气。这种以美食为特色的市集型社区商业，他们 “ 用美食链接社区邻里关系 ” 、“万物即可市集”、“精致的烟火气” 等经营理念，给全行业带来了巨大的启发，给小体量社区商业的经营模式开创了一条全新的思路。