这则主题首发于2021年4月，当时全国房价几乎处于历史最高位置，没有人会想到之后的三年多房价会下跌这么多。
当时这则主题几乎全文都在对读者买房进行劝退，更是在当时明确指出投资买房已经毫无意义，甚至明确推荐投资QQQ和SPY这样的指数基金。但
当时发文后仍然遭遇到许多质疑甚至谩骂，三年半过去了，事实已经给了我们答案。
这里旧文重发，由于是老文章，因此对内容（主要是时间的叙述上）做了一点点修改和备注，总之，希望能够给屏幕前的你一些回顾和参考。
今年（2021年）2月时的有一个楼市的重磅消息，当时深圳住建局连发了3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。在此之后，深圳市面上的所有房产中介在推销房屋时，价格只能小于等于指导价，如果高于政府的指导价，则不可以公开挂出。
二手房指导价对于市场情绪带来很大影响，并且成为银行房贷的重要参考，因此也大幅降低了买家可用的杠杆率，这给深圳楼市尤其是过去热点片区的市场带来了显著降温。深圳是第一个实施二手房指导价的城市，但绝对不是唯一一个。
就在深圳之后，成都、西安、东莞、南京、宁波都表态将逐步建立二手房成交参考价格机制。其中，南京可能是跟进最快的一个城市，据扬子晚报的消息：南京最快在4月份，也就是这个月，将推出官方的二手房指导价。宁波已经开始行动，建立了热点学区二手房交易参考价发布机制。
可以明确展望的是，未来二手房指导价会推广到更多热点城市，在“房住不炒”的大背景下，全国各地的调控措施保持严格化、常态化的趋势，但这不妨碍很多市场参与者仍然抱有幻想、期望过高。
前几天我在一个微信群聊里看到几个群友在争论楼市，其中有看多的、有看空的，也有因为看好不同城市而争执不休的，我当时感觉挺没有意义的，因为在现有状况下我们谈买房投资几乎是在浪费时间。具体来说，我们可以梳理一系列可能遇到的问题：
（1）如果你看好一个城市的房价，但有各种打补丁的限购在，你买得了吗？
（2）就算买得了，现在各个地方的房贷都卡的这么紧，你贷得了款吗？
（3）就算贷得了款，在现有的高基数之上，未来房价的涨幅能符合你的投资预期吗？
（4）就算能符合你的预期，现在稍微像样点的热点城市限售都在3-5年，你卖得了吗？
（5）就算熬过了限售期，终于可以卖了，但二手房指导价很可能也铺开了，到时候你有完全属于自己的定价权吗？
我认为99%的人都没办法从头到尾克服这五个问题，所以在这样的情况下，房价已经失去了意义，如果你强行要参与到炒房这个游戏里去，那就必须和前不久被七个官方部门联合调查的炒房大V“深房理”一样，去通过违法甚至犯罪的途径炒房，这显然是得不偿失的。
过去一年，经营贷的违规使用也从另一个角度证明银行在传统的住房按揭贷款上确实把的比较严，这才让炒房者寻找其他漏洞。多说一下，经营贷是2020年以来楼市的一大重要动力，当时由于疫情冲击实体经经济和民生，金融机构加大了对实体经济的信贷支持，额度超多、利率超低，然后其中还有不少经营贷流入了楼市，直到今年，监管部门才开始重视这个问题，现在四大一线城市初步调查经营贷流入楼市的结果如下：
北京第一，查出3.4亿。
上海第二，查出3.39亿。
广州第三，查出金额1.37亿。
深圳第四，查出金额0.518亿。
看过这个数据之后你是什么感觉？是不是觉得好像反过来了？
其实也不用太多吐槽，这个调查本来就是很难做的，因为地方上的商业银行和管理者对于经营贷流入楼市在过去的态度基本上是睁一只眼闭一只眼，心里甚至还乐观其成，站在银行的立场考虑，经营贷这样用比真的拿去经营公司还安全的多。所以这个数据拿来作为参考即可，更多是体现了各地对炒房的容忍度。好消息是，到现在包括经营贷在内的其他漏洞也已经基本都被堵上了，即存量可能不去动，但增量被阻挡。
在严格的调控措施之下，限购、限售、限贷、限价集中出现，其中限价甚至也开始向二手房推进，深圳任何一套二手房的报价只要超过官方指导价就无法正常挂牌（但仍然可以交易），这很大程度上影响了买卖双方博弈，导致实际成交价开始出现明显松动。
这几年来调控的不断严格化，让我们看出一条非常清楚的主线，那就是尽全力压低存量二手房产的流通（限购、限售）、并对自住需求进行精准定向供给（新房限价抽签摇号），在合肥，热点楼盘的买房资格甚至把年龄卡在了35岁以下。
35岁以下才能买房，看上去是调控，仔细想想是鼓励35岁以下的年轻人快点买房。但不要以为你买到就赚到了，因为无论你买的是新房还是二手房，
自打房子到你名下的第一天起，这套房就成为了市场上的二手存量房，它的流通、它的定价就由不得你一个人说了算。
所以房价涨跌和普通人关系真的不大，可能就成了一个既无法上车、又难以变现的数字，除非你每天晚上睡觉前都习惯性地查一下自己小区的房价是多少，每天暗示自己一句“我是富翁”，除此之外就没什么别的正面作用。
从量变到质变，套用到楼市上也是非常贴切的，大约在十年前我们在大城市第一次接触到限购，当时绝大多数人对调控还很无感，后来限贷、限售、限价、指导价等等措施陆续出台，然后再回头一看，猛然感觉到楼市的逻辑早已发生了质变，房价是涨是跌已经失去了意义。
