“拿地就能赚钱”的时代一去不复返了？

房价在经过2016年一整年的飞速增长后，现阶段的增长速度已经出现了大幅度下滑。限购、限价、限卖等一系列楼市措施对市场的影响逐步扩大，对于房企来说，“拿地就能赚钱”的黄金时代已经过去，许多房企纷纷谋求转型，籍此从房地产开发商转为城市配套服务商，新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。

自持与长租公寓

目前国内的房产市场已从单纯的开发、销售转向了包含再次交易、管理运营、金融服务等各项更深层次服务的“后开发时代”。过去，开发商没有动力将开发建设的新房用作租赁、自持和运营，但当风向转变时，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，寻找合作伙伴，实现合作共赢。

据不完全统计，万科已在北京、广州和佛山三地拥有5宗自持地块，共计斥资约170亿元。在大城市化和租赁模式崛起的现在，在自持地块上创建长租公寓品牌、开拓租赁和服务新模式对于万科而言很多有可能比非自持更有效益。

这种长租的新型业务吸引了越来越多的房企加入。继招商蛇口、万科、龙湖等房企布局后，6月13日，佳兆业正式宣布进军长租公寓和联合办公领域。佳兆业集团负责人坦言，进军长租行业的前提是基于其发展空间，其次是，房地产共享领域中无论是住宅类产品抑或是办公类产品目前均无脱颖而出的产品。

实际上，长租公寓在国内已经有了一定的发展规模，大量人群涌入一二线城市，在巨大的租赁需求背景下，住房公租市场已经出现了一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。据统计，中国目前有2亿以上的流动人口，住宅租赁具有很大的市场和潜力，而有品牌有规模的长租公寓，发展前途不可估量。

养老地产

养老地产实现了传统品质地产和优良健管家服务的有机结合，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，如万科“幸福汇”、保利西塘安平老年健康生活社区等。

上个月，中玺文商旅集团有限公司与水印美国养老社区公司在北京平谷区的新奇世界·夏各庄展示中心签订合作协议，对该养老社区项目开展运营上的合作。据了解，本次合作有望建设京津冀最大养老社区。

目前中国人口偏老龄化，传统的健康养老机构也存在很大的发展空间，国家也相继出台为老年人服务的基础设施、养老服务机构徒弟、税收优惠的等一系列鼓励发展养老服务的新政策。随着科技的发展和人民群众对健康的普遍关注，业内对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。

旅游地产

旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如崇礼云顶滑雪公寓、上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。

相比普通的商业住宅，旅游地产有更深一层的意义。它将自然与人文更好的结合在一起，在带给人们居住便利的同时又很好的照顾了人们日常的休闲与娱乐，提高生活质量。

在近年来旅游业大幅度发展的背景下，相比传统的商业地产，旅游地产更能抓住旅游业发展后所带来机遇，特别是一些一二线城市，现今的人们热爱短途旅游、自驾游，在很多大都市附近建设具有旅游和休假作用的“卫星地产”，或者选择一些待开发的山林建设生态地产都具有很大的可行性。如果能够将这些城市的旅游地产都发展起来，对于房地产开发商来说无疑是拓宽了一个新领域。

特色小镇

2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各个地方政策密集出台。2016年10月31日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，自此，全国范围内特色小镇的培育工作拉开序幕，包括江苏的体育小镇，浙江的科技小镇，安徽的渔业小镇，西藏的高原小镇等等。

自三部门首发特色小镇政策以来，国内第一梯队房地产开发公司，各地方区域的龙头企业，纷纷布局发展进军特色小镇建设。如碧桂园借由科技小镇进军产业地产，绿城集团选择的是农业小镇，绿城集团选择的是农业小镇，华侨城则着重打造文旅小镇，万科已经建成的良渚文化村、万达向旅游小镇转型、恒大的特色足球小镇，以及更多“无名”小镇的布局。

宏观层面的政策和资金支持，为特色小镇建设提供了政策利好，国内外也具有很多经验将可提供借鉴，特色小镇的建设有路可依，再结合各地方具体国情的情况下，特色小镇具有很好的发展空间。

新事物的出现总是伴着质疑，对于新型地产遍地开花的景象，最大的质疑声就是会不会房地产化。

旅游地产和特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为以开发旅游地产和特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和政府的初衷是相背离的，一旦这些建设以房地产开发为主，就会拉高土地成本，创新和特色也将难以为继。

其次，虽然这些产品在国民经济日渐发展的未来或有很大的发展空间，但就现今情况来看，还需要考虑一些不稳定因素，比如养老地产服务模式尚不成熟，旅游地产的投资周期长于一般地产、开发商资金实力和运营能力等。

还有就是盈利模式，新型地产要比传统地产更具有风险性，包括养老地产、旅游地产等在住宅领域并非是完全意义上的刚需品，当消费者体验过这种新模式带来的新鲜感后，会不会出现消费退潮的无力感，而且对开发商来说，卖房所带来的利润简单粗暴，其资金回收率要远高于租赁和各种服务所带来的利润。所以，就目前情况来说，许多房企对于新型地产如何盈利还很模糊。

最后，则是社会影响，一旦某些房企在开发新型地产时，把其特色演变为卖房的噱头，群众对其不好的印象与口碑将会扩大至其他领域，影响整个新型地产的发展。

在各种质疑声中，新型地产的发展之路显然并不会一帆风顺。实际上，房子和建筑只是新型地产的外壳和承载体，其最本质应该是服务。

长租公寓

长租公寓的良性发展更应注重品质和服务，很多公寓的住房者多为注重质量的年轻人，所以长租公寓的发展，要充分考虑租住的便捷性和宜居性，性价比和安全隐私，在保障租客能方便迅速租住的同时，形成自身的品牌文化，针对租客群体，提供具有特色的社区服务都是经营商需要考虑的内容。

养老地产

对于养老地产来说，符合老年人居住的地产、健康养生的小区环境这都是开发的基础的内容，如果只是打着养老和养生的旗号去买房产，在服务领域浅尝辄止，那养老地产将失去原本意义。对于开发商来说，在建设养老地产的同时，最好要建立对应的服务平台，吸引客户成为平台会员，这样的平台需要桥接不同的社区、医院与会员、养生机构与会员等等。不单单提供简单的住宿属性，更多的注重住的属性，在平台扩大的时候，甚至可以实现养老地产虚拟化：无论我住在哪里，依然可以享受养老地产带来的养生保健等服务。

对于政府来说，养老涉及到民生领域，政府不仅要出台相关政策鼓励养老机构的发展，还应加大对养老地产建设的监督力度，力推“医养结合”养老服务模式，保证项目在后续运营上不偏离既定轨道，让真正有养老需求的人买到房子、住得舒心。

旅游地产

旅游本来就是一种服务业，对于旅游地产，在发展服务的同时，首先要注重开发与生态平衡的关系。“土地与生态文明建设”，作为今年土地日的宣传主题，房企应响应政府号召，在开发土地的同时要兼顾保护生态环境，实现可持续发展。新阶段的旅游地产，可以实现房地产与旅游业同发展，自然景观和人为景观相结合，经济发展与生态保护共平衡。

其次旅游地产最根本的价值在于旅游资源的吸引力。可以说，旅游地产吸引力越大，其配套的地产价值也越大。以坐落于上海迪士尼旁的绿都·绣云里为例，作为迪士尼周边重要的配套生活区，巨大的流量经济已让该项目成为商家争相入驻的热门区域。如果附近并没有成熟的旅游资源，开发旅游地产，不如称之为开发旅游资源和旅游服务，这就要求房企要具有很长远的眼光和运营能力。

特色小镇

按照官方说法，“特色小镇模式”是因地制宜地，发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。而碧桂园在“科技小镇”计划中这样描述：拥有新兴城市的面貌，产业上能满足科技创新人才的产学研需求，而房价水平只有一线城市的1/3。

想要使特色小镇可以良性发展，需要解决这几个问题，一是选址和产业布局，二是人才的导流，三是房价。所以，特色小镇发展的关键点在于吸引入驻产业和服务优秀人才。吸引产业入驻关键点在于选址，特色小镇可呈卫星状分布于大城市周边，便捷的交通和位置可以提供更多的机会。吸引人才的关键点在于，足够的就业发展机会和合理的房价，这就要求特色小镇在建设发展的时候，要注重基础建设，本着服务企业与人才的理念，才能吸引人才与产业。

中国房地产经过二十多年的发展，逐渐步入存量时代，一线城市率先进入租售并举、市场保障双轨运行的新阶段。部分热点城市的房地产行业也进入了住宅、商业旅游、休闲养老、产业地产多形态、多元化协同发展的新阶段。

在存量时代，有限的土地供应导致热点城市的市场开发空间正在缩小，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。

当下，热点城市租赁需求旺盛，未来长租公寓市场是一片新蓝海；人口结构的问题和人们对高质量生活的追求，养老和旅游地产方兴未艾；重点城市的产业转型和人口疏解，给三四线城市和特色小镇的发展带来巨大机遇。

从万科入股链家，到多家房企多地块自持的探索长租市场；从“地产+健康”跨界发展新模式概念的提出，到中弘集团201亿洽购美国企业加仓养老地产；从碧桂园、恒大等各地文化旅游城的兴建，到西双版纳养生大盘走进公众视野；从建设1000个特色小镇的提出，到第二批国家级特色小镇申报工作的启动...新型地产正以前所未有的规模和速度崛起。

随着金融行业进一步变革和完善，随着新一代带年轻人对于住房认知的变化，随着一线城市高楼价负面作用的日益凸显，随着房企自身的革新与突破，房地产行业重要的发展方向将是金融化、租赁化、特色化、服务化。此前大包大揽，粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少，未来的地产市场将呈现一番新景象。