“天价”税费难题，怎么破？

△ 2025年02月20日 《法治周末》

第 07 版：中国之治

花35万多元“拿到”抵债房

不料过户税费却要20多万元

十堰市竹山县居民孙某某

感觉“天都要塌了”……

无奈之下

他找到了检察机关求助

孙某某、易某某系夫妻。几年前，在一起借贷纠纷案执行过程中，竹山县法院裁定，将案涉抵押担保房产作价352440元交付原告孙某某、易某某，用于抵偿被告的15万元债务，以物抵债超出债权部分的价款交至法院，过户所需税费则由孙某某方负担。

当孙某某与妻子拿着法院执行裁定书去房管局过户房产时，方才得知过户税费竟高达214632.18元。万般无奈之下，2023年11月，孙某某找到检察机关寻求帮助。

“我们通过税务部门了解到，该房屋过户税费高的主要原因，是其在18年前初始登记时价格仅为2.4万元，这次售价与原值间增值幅度较大。” 竹山县检察院承办检察官告诉记者，我国土地增值税实行四级超率累进税率，该房屋适用税率为60％的最高税率，故核算后仅土地增值税就达15万余元。

该院向法院调取了本案执行卷宗，查明原告孙某某曾在法院陈述“办证钱我出”，法院据此裁定税费由孙某某、易某某负担。“过户所需税费已超该房屋所涉债权本金，且占房屋总价值近61%，由买方负担该税费显失公平。”承办检察官认为，孙某某作出“办证钱我出”的意思表示时，并不知晓税费数额，存在重大误解。

检察官还了解到，在本案处理过程中，承办人及当事人对该房屋过户税费具体数额均不知晓，承办人亦未调查；同时，案涉房屋周边同户型房屋近年的售价，与本案中以房抵债的价格基本持平，不存在因过户税费高影响房屋交易价格的情形。

调查核实后，承办检察官迅速将该案汇报至该院检察官联席会。会后，竹山县检察院就该案向法院发出检察建议，建议撤销执行裁定书第三项“所需税费由申请执行人孙某某、易某某负担”。

2024年6月，法院作出裁定，采纳了该检察建议，将 “所需税费由申请执行人孙某某、易某 某负担” 改为 “所需税费依据法律规定，由申请执行人孙某某、易某某和被执行人张某某、方某某各自 负担” 。

执行裁定更改后，针对司法拍卖中税费分担及追缴问题，竹山县检察院主动邀请法院、税务局等单位商讨，各方达成共识：法院执行部门将采用“税费提前算”的工作办法，让税费数额与拍卖价格同时明确后，再将标的物上拍；税务机关将积极配合，准确核算税费数额并反馈给法院。同时，针对被执行人尚无缴税能力，导致买受人无法办理产权过户的问题，将由税务机关作为征缴主体，向被执行人追缴应负税费，从而在实质上降低买受人在司法拍卖活动中的过户风险，让竞拍者吃下“定心丸”，增加债权实现的可能性，维护相关当事人的合法权益。

“天价”税费解决后，围绕孙某某担心的办证一事， 竹山县检察院与十堰市检察院、市税务局、县委政法委多方沟通协商，推动问题实质性解决。