在
进行这些项目的物业配比时，
何种物业组合
才是
最佳的组合
？
项目
的
最佳容积率
应该是多少
？
如何
进行物业配比
才能获得
最大的利润
？
构建土地利润模型
参考容积率
一个
良好
居住
小区
，
高层
应
不
超过
5
，多
层应
不超过
3
，绿地率应不低于
30%
。
影响最大利润因素
土地利润
=
（
物业售价
-
单位面积开发成本）
×
物业参考容积率
-
单方
土地成本
在宗地
相关
经济指标
（
规划
容积率、建筑密度、土地成本
等）都确定的情况下，
决定
宗地
取得
最大的利润的关键点
在于
各物业形态土地利润的大小
，土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业
形态
。
在土地成本一定的情况下，
从土地利润的计算公式可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的
售价
、
参考容积率
：
多
物业形态
下的最佳容积率研究
各物业类型配比
参考容积率确定了以后，要确定
最大利润
，就必须确定
各物业类型配比
X
i
对于
规划容积率较小（
＜
2.0
）的近郊项目，
单一产品
对规模大盘来说
存在
较大
风险
，而且单一物业
很难实现最大销售面积
，所以
多物业组合
就成为这些地块的
必然选择
；
对于规划容积率较大（
＞
3.0
）的项目，往往在
单一物业
不
能
实现
项目利润
最大化的情况下
，选择
多物业的
组合定位。
规划容积率＜
2.0
近郊项目物业类型配比
规划容积率＜
2.0
近郊项目物业类型配比
——
以多层和别墅两种物业组合类型为例
在确定多层与别墅物业具体占比时，首先仍然是比较两种
物业的土地利润
的大小：
在以上两种物业组合分析，均是在理想情况下进行的，事实上，各物业价格会随其组合占比的变化而发生变化，
在
土地利润（多层）＞土地利润（别墅）
的情况下，满足规划容积率的物业配比可能就不是能取得最大利润的物业
配比
：
规划容积率＜
2.0
近郊项目物业类型配比
——
多种物业组合类型配比确定
思考
规划容积率＜
2.0
近郊项目物业类型配比
——
案例：
高层
+
独栋别墅
单
物业形态
下的最佳容积率研究
对于
很多前期
未有
明确控
规
指标
的项目
，容积率
在可变范围内到底多少合适？是适度提高容积率增加可售
面积
，
还是
适度降低容积率提高社区品质
？
如何在
容积率与品质
之间寻求
最佳平衡点
，既能保证
最大销售面积
，又能使项目
品质
最高
？
建立数学模型求取平衡点
举例：
某项目容积率
R1=5.5
，
P1=7000
元
/
平，单方固定成本为
3000
元
/
平；当容积率降低到
2.5
时，为高端产品，用材、配套全部升级，单方固定成本
4000
元
/
平。
P2=
（
5.5/2.5
）×（
7000-1.07*3000
）
+1.07*4000=12620
元
/
平
即：
容积率
2.5
下售价
12620
元
/
㎡
时收益，与容积率
5.5
下售价
7000
元
/
㎡
赚同等利润。
