万科多业态并存项目的：最佳容积率组合技法，值得学习！

在进行这些项目的物业配比时，何种物业组合才是最佳的组合？

项目的最佳容积率应该是多少？

如何进行物业配比才能获得最大的利润？

构建土地利润模型

参考容积率

一个良好居住小区，高层应不超过5，多层应不超过3，绿地率应不低于30%。

影响最大利润因素

土地利润=（物业售价-单位面积开发成本）×物业参考容积率-单方土地成本

在宗地相关经济指标（规划容积率、建筑密度、土地成本等）都确定的情况下，决定宗地取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小，土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业形态。

在土地成本一定的情况下，从土地利润的计算公式可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率：

多物业形态下的最佳容积率研究

各物业类型配比

参考容积率确定了以后，要确定最大利润，就必须确定各物业类型配比Xi

对于规划容积率较小（＜2.0）的近郊项目，单一产品对规模大盘来说存在较大风险，而且单一物业很难实现最大销售面积，所以多物业组合就成为这些地块的必然选择；

对于规划容积率较大（＞3.0）的项目，往往在单一物业不能实现项目利润最大化的情况下，选择多物业的组合定位。

规划容积率＜2.0近郊项目物业类型配比

规划容积率＜2.0近郊项目物业类型配比

——以多层和别墅两种物业组合类型为例

在确定多层与别墅物业具体占比时，首先仍然是比较两种物业的土地利润的大小：

在以上两种物业组合分析，均是在理想情况下进行的，事实上，各物业价格会随其组合占比的变化而发生变化，在土地利润（多层）＞土地利润（别墅）的情况下，满足规划容积率的物业配比可能就不是能取得最大利润的物业配比：

规划容积率＜2.0近郊项目物业类型配比

——多种物业组合类型配比确定思考

规划容积率＜2.0近郊项目物业类型配比      

——案例：高层+独栋别墅

单物业形态下的最佳容积率研究

对于很多前期未有明确控规指标的项目，容积率在可变范围内到底多少合适？是适度提高容积率增加可售面积，还是适度降低容积率提高社区品质？

如何在容积率与品质之间寻求最佳平衡点，既能保证最大销售面积，又能使项目品质最高？

建立数学模型求取平衡点

举例：

某项目容积率R1=5.5，P1=7000元/平，单方固定成本为3000元/平；当容积率降低到2.5时，为高端产品，用材、配套全部升级，单方固定成本4000元/平。

P2=（5.5/2.5）×（7000-1.07*3000）+1.07*4000=12620元/平

即：

容积率2.5下售价12620元/㎡时收益，与容积率5.5下售价7000元/㎡赚同等利润。