专栏名称: YCMProperty

兴业证券研究所房地产团队最新观点交流

【兴业地产】世联行战略会纪要

YCMProperty · 公众号 · · 2017-11-09 22:26

正文

世联行再度强势涨停！房地产前半程创造了全球最大地产开发巨无霸！后半程必然诞生全球最牛的房屋租赁企业、房地产服务类企业！我们认为世联行长期价值非常非常巨大！美国EQR 市值超过200亿美金！

世联红璞聚焦二线城市，在12个试点城市中业务规模快速发展，目前共布局29个城市，年底将完成10万间规模，是集中式领域的行业龙头。

世联红璞目前布局29个城市：广州、杭州、武汉、南京、济南、深圳、桂林、长沙、成都、宁波、厦门、合肥、东莞、上海、苏州、惠州、郑州、西安、珠海、天津、佛山、福州、青岛、北京、重庆、昆山、昆明和南昌。到今年12月中旬规模预计突破10万间，将成为中国第一个集中式公寓在手房源超过10万间的长租公寓企业。

在7月20日，国家中央九部委发布12个住房租赁试点城市后，世联行在这些城市的租赁业务快速发展。

广州：2万+ 规模遥遥领先平均租金1800元/月；

武汉：1.5万+ 规模领先首批住房租赁时点企业首批租赁交易服务平台企业；

郑州：集中式公寓市占率第一；

杭州：集中式项目个数20+，市占率第一，首批租房租赁监管服务平台入驻企业

沈阳：为政府旗下租赁企业地铁集团提供租赁市场顾问；

深圳：租赁平台及租赁政策研究重点参与企业；

合肥：将与建行旗下租赁公司成立合资公司；

厦门：多元化经营；

佛山：与政府旗下租赁企业建鑫集团成立合资公司；

成都：获得省建行授信，政府四大租赁平台公司紧密合作。

租赁大时代来临，未来将逐渐形成：“政府/国企+市场化公司”的发展模式。政府和国企将成为房源端的新增增量，而世联行则将成为推动中国城市住房租赁发展的市场力量。世联本身的基因就是一个服务型公司，其核心价值就是掌握市场、了解市场，从客户端出发，满足和迁移需求。

世联行主要聚焦在6个二线城市：西安、郑州、广州、武汉、杭州、成都，占总房源的72%。在租赁市场中，得二线城市得天下，一线城市租金上涨的空间不如二线城市。例如，杭州租金去年大约是1.5元/天/平方米，目前已经涨到2元/天/平方米。世联行目前与60多个知名开发商合作伙伴，如华润、招商、保利、中海等，这类房源占比36%；另外与90个村集体合作的140个项目提供42%的房源。

世联行在平台定位、产品架构、服务场景、合作供应商方面的发展日趋完善。

（1）平台定位：给业务附能，支持业务集约管理、规模发展、模式创新

提升效率：信息流转效率（线上、共享），客户服务效率（自助、透明），员工作业效率（移动、智能）

管控风险：财务风险管理（测算、预算），业务风险管控（房态、合约）

营销服务：产品线上推广、线上服务自助

业务创新：增值业务开发（旅游、水）、新模式实现（托管、加盟）

（2）产品架构

（3）运营管控：建立了全流程的作业支撑平台，从拓展、配套、营销、销售、运营、会员、服务以及财务过程管理，我们都构建了完整的线上作业支撑态。

（4）服务场景

（5）红璞公寓的产品定位及理念：刚需首改、客户适配、更小面积、更低成本。

租房没有想象的那么高端，经理公寓不代表中国的现状和消费水平。深圳80%的人在租房，80%中又有70%的人支付的租金大约为1500元/月。红璞做到10万间的房源时，仍然是满足刚需和首改需求，客户适配、更小面积和更小成本，是世联红璞的理念。红璞公寓最小开间可以做到1.9米，一间房的装修平均成本不超过3.5万，比同行至少低30%。

（6）与世联红璞合作的供应商

租赁时代的产品要实现更新换代，红璞的产品代表的是新的居住时代。蜂巢家居、再造是深圳的两家软装公司，租赁行业刚刚开始，家私的布置、设计感都关注到人的幸福感，代表新居住产业进步的主张。未来世联行将与包括莱恩创科、南泽等这些公司进行深入的合作，包括成立合作公司等。

未来运营模式展望：以托管和加盟为主要形式的轻资产运营和住房租赁系统全流程解决方案。

美国：集中式自持公寓，龙头公司EQR管理7.8 万间，自持占比93%，市值235亿美元，日本：托管模式，龙头公司DAITO 管理97.8万间，市值100亿美元。

中国：包租经营，重和轻两端的模式共同延展发展。在重资产端就是自持物业（购买、自建）；在轻资产端就是提供运营服务。在发展重资产方面，世联行通过与商业银行及政策性银行等展开合作，在租赁窗口期获取低成本资金；在轻资产方面，以托管和加盟为主要形式，托管模式使得世联行24年来积累的资源和优势得以发挥，符合世联行公司本身的基因；在轻重结合方面，则考虑长租公寓专项投资基金持有物业+委托红璞运营管理：与中城联盟、同创物业等签订合作关系。

未来红璞公寓的产品线会从青年公寓向家庭公寓延伸。租售同权本质上来说是让租的人能享受更好的服务，而公共服务对家庭来说是更需要的，只有结婚、有小孩才需要入学、医疗等公共服务的需求。如果能真正做到，让更多的老百姓用租房来解决居住问题，才是一个真正伟大的行业。世联行红璞公寓希望有3亿的年轻人及家庭能够以租赁的方式解决生活，高房价不会成为在核心一二线城市生活的阻力。

未来，世联红璞的目标是重资产模式做到十万间量级，轻资产模式做到百万间量级。这是世联行在租赁市场快速发展的时代环境下，提出的远大目标：不设限，去更远……

租赁：从波西米亚到布尔乔亚

时代的转换是通过什么内在机理？波西米亚是个体的、世俗的、自由的、浪漫的……代表就是保尔·柯察金；布尔乔亚是资产阶级、保守主义、庸俗主义……代表是冬妮娅。我国社会主要矛盾，转换为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。从租赁的角度理解，什么是美好生活？买房是目前体制规定的美好生活的定义，但是在日本和香港此套理论却不会得到认同。王尔德说：人生模仿艺术，这个时代已经是经过描摹的了！美好生活必然是布尔乔亚，因为它定义了美好生活的含义。过去30年，我们刚需改善，也是被布尔乔亚规定了的美好生活，房子在过去30年基本走到了极端。

时代的转换就是美好生活被重新定义。理念的产生通过三个媒介作为加速器，资本、解决、传播，目前租赁市场就在经历这样的变化。细节和经验不断提升为理念，年轻一带、科技一代、艺术一代、理想一代、创投一代推动下，使得方式、细节、表达得以加速。房地产目前已经步入新时代，房子是用来住的不是用来炒的，未来我们都可能成为租赁的追求者。