导读：行政性手段在2017年后的房地产调控中，从传统的限购限贷逐步升级到涵盖限地价、限房价、摇号、房票等种类繁多、门类齐全的武器库，行政之手彻底压制了市场之手，把房地产市场流动性冻结的同时（冻住楼市），却在一连串扭曲的行政干预之下，演变出一出出滑稽的人间悲喜剧，从杭州90岁的老妇离婚摇号买自住房，到演艺明星纷纷以公司名义抢购上海楼盘，再到西安爆出的各种摇号猫腻故事……
最新的故事来自福建宁德，当地政府最新出台的楼市调控中，赫然推出了楼市涨停板制度——中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内。
吃瓜群众不知道政府是如何拍脑袋定出了6%的房价涨停板的，但这一创举意味着，自引入一手房限价+摇号政策后（类似A股的打新政策，IPO 估值最高不能超过23倍PE），楼市再一次创造性地借鉴了资本市场的涨停板制度（注意，这里没有跌停板限制，大概地方行政领导根本没想过房价会跌）。
2017年以来的本轮楼市调控，一个鲜明的特点就是行政手段不断从资本市场监管取经，微博大V侯安扬对这一现象有这么一个总结——一手房计划经济，二手房市场经济，一手股计划，二手股市场；两个市场略有异同：
1.一手房的中签率也接近股市的原则，价差大的中签率低
这个很明显吧，润府3期的中签率10%多些，而前阵子招商双玺的中签率25%、万科蛇口公馆28.99%的中签率。价差是个重要的因素，价差越大，就越有更多的钱来进行套利，中签率就很低。
2．跟打新股不同，新房中签率还受入市门槛影响
打新股目前是没什么门槛的，中签率也极低。但是目前打新房是有门槛的，像招商双玺就是大户型，单价高，也得先交500万诚意金才有资格。而润府3期，则只有200万。这个门槛直接决定了有资格、有本事去买新房的人的数量。
3. 打新股相对公平，打新房就……
这个话题比较敏感，但是目前来看打新房已经被爆出存在猫腻了。因为巨大的价差，很多地产公司内部人就自己搞定了，同时也有各种领导打招呼。这不免让人联想到过去计划经济时代，能拿到条子就拿到钱的历史，又出现了。
4.新房定价对二手房形成明显挤压
从中介的反馈来看，现在二手房不单是政策上打压成交（本意或许是打压地产投机），购房者的心理预期已经开始变化了。就是宁愿去不停申购新房，也不愿意去买二手房。
站在消费者的角度，二手房价格高，交易费用高，想买就买。新房价格低一截，交易费用少，但是有中签率的限制。
如果每一次打新房的中签率是10%，其实只要不停的申购，从概率上来说一年内申购10-12次是肯定能够买得到新房了。
5.二手房目前在逐步去投资化
目前对二手房的限制政策，客观讲极大抬高了它的交易成本。不仅是税费高，交易麻烦。如果长期维持当前的二手房政策，其实会大幅度打压囤积房地产投机的收益。
目前房地产买卖里，有大批是因为过去一直不停的上涨带来的投机需求，如果投机需求下去了，那相当于供求关系得到了重新平衡。
那，如果目前的“一手房计划经济，二手房市场经济”一直持续，会有什么结果呢？
这里，要分城市的讨论，因为不同城市基本面差异特别大。
但我们去看这些城市的基本面需求，最核心的因素其实还是：有没有新增的购买力，有没有新增的土地供给。
第一种情况：
新增的土地供给远大于新增的购买力。那么在目前的政策框架下，二手房价格会下滑，一手房价格坚挺，慢慢价差变小后，买新房中签率就会大幅度上升了。
这个其实已经发生在股市了。从我的统计来看，二级市场价格下跌了后，新股上来涨停板的数量就减少了。事实上因为之前新股的供应速度非常快，也客观上带来了二级市场价格的下跌。
第二种情况：
新增的土地供给远小于新增的购买力。这个情况其实是比较复杂的。因为一二级市场价格倒挂后，会引发很多购买力去排队打新房，也不愿意去买二手房。如果长期持续下去，会看到排队打新房的人数越来越多，二手房买卖寥寥无几但是价格也不下滑。深圳目前处于这个阶段。
怎么看“新增的购买力”变化？从全国范围来看，影响最大的就是房贷政策。从房贷政策收紧以来，现在房地产市场在逐步降温。从去年年中开始，全国房贷利率已经是逐步在回升了。当时平均的房贷利率在4.5%，现在已经回到5.5%了。
事实上，房价一般都滞后于房贷利率半年到一年。我们大概率能看到，今年因为房贷利率抬升，会抬高购房的门槛，同时打压房价。
想让房地产市场软着陆的话，限制住一手房价格，限制住二手房成交量，然后增加土地供给，靠时间换空间，需要非常精细化的操作。这中间存在着很多变数：当地的产业受不受得了、租房市场数量够不够、年轻人口流入还是流出……
市场化手段似乎已经失灵，计划经济手段不断被派上用场，当下的中国楼市离市场化取向已渐行渐远，政策制定者的初衷是以时间换空间，试图借此扭转房地产的金融和投机属性，逐步回到房住不炒的初衷。
然而，在实际操作过程中，地方政府作为土地市场唯一的、最大的供应者，其楼市繁荣与否与土地出让金直接关系到当地政府的钱袋子和KPI，种种加码的行政手段在执行的过程中往往成了政府变相突破中央调控的重要把手。
央地博弈、计划与市场博弈，楼市成为最激烈的角斗场，背后招招指向了中国的体制问题。政府之手升得已太长，扭曲的行政手段不仅让价格失灵，让市场更乱，还引发更为严重的社会心理危机。
到现在，我们还没看到更好的解决方案。
原标题：福建宁德发文精准调控楼市：新房价格每年涨幅不得超过6%
来源：东南网
东南网宁德7月10日讯（本网记者 叶伏国） 记者10日从宁德市住房和城乡建设局了解到，为进一步加强精准调控稳定房地产市场，促进宁德市房地产市场平稳健康发展，结合中心城区实际情况，宁德市出台了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》（以下简称《意见》）。
值得注意的是，此次宁德楼市精准调控政策对商品住房实施了限购、限售、限价。
《意见》提到，在中心城区拥有2套及以上商品住房的蕉城、东侨户籍居民家庭；在中心城区拥有1套及以上商品住房的本市各县(市)户籍居民家庭；以及无法提供购房之日前6个月内在本市中心城区累计缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售本市中心城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。
此外，在中心城区范围内新购买(自本意见施行之日起购买)商品住房(含新建商品住房和二手住房），取得不动产权证未满3年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
《意见》要求商品房销售价格确定后，原则上不得调整，确需调整的,须间隔12个月，且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内，且不得超过年度控价目标。装修价格最高不得超过2500元/平方米。
《意见》还提出，要加强片区车位价格管控，将车位价格纳入价格调控范围,防止变相涨价。中心城区楼盘车位价格按照土地级别一至四类片区划分，其对应销售价位(每个)分别不高于18万元、16万元、14万元、12万元。对符合贷款条件的不得拒绝使用贷款方式购买车位。
除了限购、限售、限价，此次《意见》亦规定要对中心城区新批预售的商品住房项目实行公证摇号、公开销售。《意见》提出，应安排50%的套数优先考虑蕉城、东侨户籍无房户首次购房等刚性需求。房地产开发企业取得预售许可后，应组织公证摇号公开销售商品住房，摇号排序、按序购房,摇号排序名单应现场公示，选房后不得更名转让。加强摇号过程监督,由公证机构主导，住建、工商、物价等部门进行监督。
附《意见》全文如下：
