文 | 小樊
北京楼市从3月份调控开始，到今天基本上已经接近6个月了。
根据北京住建部网站官方公布的
网签
数据来看，8月份的北京二手房网签成交量为7712套，环比7月份7158套和6月份的8918套，北京的二手房市场进入了一个触底回升的阶段。
而且历史
9月份的成交数据
对比来看，只要市场的政策层面没有大的变化大概率都是会好于8月份的。
从目前市场的成交价格来说，大多数因为在前期遭遇317导致的问题单出现的笋盘，经过了6个月的消化期，绝大多数也已经被消化掉了。
后续的市场成交价在前一段时间依靠笋盘大幅拉低的情况也
会
有所减少。
而且伴随着成交量逐步稳定，年底之前这段时间市场也会进入一个相对稳定的供需博弈阶段。
对目前市场上大多数人关注的利空因素来说，总结来说就是以下几点：
1.调控因素导致的北京房价顶部。
这其中最一个最明显的误解就在于，对任何的政策调控来说都只是一种手段，而并非目的。
对
ZF
来说他们其实需要管的事情远远不止房地产一件事那么简单。
如何保证国民经济的健康长期发展？
如何保持中国周边的地区相对和平的地区形势？
如何去更好的维持住外汇市场的人民币汇率稳定？
如何去在外汇市场大幅波动的状态下去保持一个相对高外汇储备？
这里面哪一家事情的重要程度都要远远超过房价。
但这并不是说明房地产市场的重要程度不高，其实上洽洽相反。
一个稳定的房地产市场环境是发展国内各项重大事务必不可少的基本条件。
ZF真正希望的是房地产市场的长期健康发展和房价的平稳运行。
但是房价的平稳也可以能会有两种情况，一种是平稳上涨，一种是平稳下跌。
对于第一种情况来说，需要的唯一条件就是中国经济的长期稳定发展。
只要中国经济是稳定的，同时国家实力不断上升，那么房地产市场价格特别是一线城市核心地段的房地产价格必然是长期稳定上涨的。
而对于第二种情况，除了发生中国经济的彻底奔溃这种大环境的改变之外，也只可能会有发生战争等大的不可预知类的原因了。
不过一旦真的出现这种大事，我想大家也没人会操心房价了，还是先考虑保命要紧吧。
所以只要能够判断北京房价的中长期走势是平稳向上的，那自然也就不存在顶的说法了。
2.北京的住房主体结构发生变化，类似公租房或者集体用地的租住同权会成为主流。
未来的新建房屋结构会发生变化这个应该还是比较有可能的，但是对于存量的商品房情况改变的可能性基本不大。
即使现在想要把存量商品房通过回购再转变为公租房的形式，那这个难点就在于现在二手房市场能够流通的二手房连存量市场总量的1%都不到，哪怕ZF想花钱买也不是说直接花钱就能解决。
至于说在市区大面积的拆迁重新安置，这个对于北京市区的情况来看基本是更难做到的。
因为这不是对平房棚户区的那种少量拆迁户的强制拆迁，先不说需要的资金来源问题，光是这些需要提供安置的大量楼房小区原有业主数量，基本上就不比同等区域下需要提供公租房的人数要少了。
所以说在存量商品房中来提供公租房这种做法除了本末倒置之外，无法解决任何住房的实际需求问题。
另外一个就是对于能够承认集体用的小产权房，用于提供出租用房的情况，这里面有一个很简单的道理就是：
这个集体用地房能起到的作用绝对不会比你目前能在北京市场同区域里面找到的小产权房所起到的作用大多少。
但是小产权房在目前北京二手房市场的影响大家也可以看见，基本上也就是聊胜于无。
可以说这些小产权也好，新建公租房也好，绝大多数更多的情况都是一些小众的小范围的安置方式，无法成为现阶段住房的主流形式。
3.短期内的房屋持有成本会提升。
目前对绝大多数业主的房屋持有成本影响最大的可能还不一定是税收。
因为不管是房产税也好，出租空置税也好，这些针对于于持有环节的税收通过立法和执行的阶段都太长了，短时间内都很难看见效果。
在这里我们可以考虑两个相对更加简单的办法：
一是对于北京二手房市场有房贷的这部分业主，特别是去年底今年初购买的，相对来说贷款额度会更多的这些人。
通过提升他们的存量房利率来增加他们的房屋持有成本才。
只是目前唯一和存量房利率关系紧密的基准利率是整个国家经济的一个重要指标。
人民银行在任何情况下对基准利率的调整都不会单独只考虑房价的情况，更多的是会参考整体经济
的运行状态
。
所以不论北京二手房市场价格如何涨跌，相对来说大部分业主的存量房贷还款压力，还是只能跟随国家整体经济运行的情况去被动承受了。
第二个就是加大北京的人口疏散力度，而且从整体结构上有所调整，对除了原有的低端人口之外的高端人口也进行疏解。
对于北京的各类大专院校，国内的各大高新科技企业，各大金融机构总部和企业总部采用类似对付动物园批发市场的方式，强行迁移到类似河北的地区。
这样肯定让目前绝大多数有空余房屋在出租的房东获取的房租收益就可以短时间内大幅下降。
只要公司没了，失业了，那些高收入人才就肯定不会高价租房了
，这绝对是一个可以立刻提升业主对房屋持有成本的好办法。
现在剩下的唯一的问题就是，ZF能多快的去清理这些人口？
我们希望是越快越好，最好别超过6个月吧。
不然这旧的人还没清理干净明年新来的人可就又要到了。
4.拆除小区围挡而导致低价房的出现
对和保障性住房共建的小区来说，拆除了格挡对于原有的商品房价格的影响有没有呢？那肯定是有的。
但是对于北京二手商品房小区整体的影响能有多大却不太好说。
根据北京住建部网站显示的北京历史上的所有保障性两限房的统计数据为222个，而北京同时期现存的商品房小区数量是4628个。
也就是说即使全部的保障性共建小区都会影响商品房小区，有可能会影响的商品房小区数量，其实也不到存量的4.8%。
这么点量的商品房小区哪怕房价都腰斩了吧，那么对北京市场二手房均价造成的影响估计也就不到2%。
所以说这最多也还是个小范围事件，对北京整体的存量二手房市场难以照成太大影响。
结论：
1.按链家网的在售二手房源的数据来看，二环内的东西城所有的在售房源放到一起不过2221套，这点房源量基本上说好听的也就是一个新盘的供应量了。
简单的说就是我们都完全可以把东西城成一个小区了，因为这供应量是在是太有限了。
而且东西城作为北京学区房的集中地，随着今天9月1号又一年的的入学季的开始，预示着下一年度的学区房收购大战又将重新开始。
不管市场上对后期成交量的判断如何，要上学的孩子可一点没少。
相对需要判断市场情况的投资人群和刚需人群，需要给孩子提前配置学区的家长购房规模基本上不会因为市场情况发生太大改变。
这些购房人群大多不太会因为价格的影响推迟自己的学区房购买计划，大部分都应该是该买就得买了。
2.朝阳和海淀在链家网显示的二手房源，分别为7572和3797套，合计也不过11000套房源。
这个数据就很清楚的表明了，虽然北京二手房市场经过了这次3月份的政策调控，成交量下降很多，但是市区主要地段的房源量并没有太大的增加。
而且对于大多数因为今年的政策影响导致中断了换房计划的的换房家庭来说，一旦它们的换房链条重新启动，因为对改善性好小区住房的需求，他们首先会消化的就是朝阳海淀市区的这些次新房小区。
对于所有需要换房的人来说，现在就是好的改善换房空窗期。
可以让你在市区热门区域的次新小区有多套房源挑房，价格大部分也可以谈，而且就算是房价后期会产生波动，中间所产生的差价也完全可以从另外一套房中找补回来。
最多也就是现在有点麻烦的是卖房周期可能会不太可控，只能考虑比较合适的先卖后买。
但是即使是现在启动卖房，考虑到现在平均3到4个月的卖房周期，那么等正式拿到尾款之后最理想的买房时间段基本上也会到明年春节前后。
哪怕是按执行连环单的形式去考虑，在同时严格确认好了尾款到账时间之后，也才有可能在年底的12月之前进入市场选房。
但是到那个时间段来说不管二手房的市场均价如何波动，在市区热点区域的选房余地，和砍价空间肯定不如现在更好。
3.相对于市区的热点区域，更远一些的丰台，昌平，大兴，通州，房山这些区域里面普降房源现阶段明显会更多一些。
而且部分相对偏远和环境不太好的小区的价格，目前报价的议价空间也是比市区的学区房或者次新小区房源更大的。
目前这类低价房源的主要需求来大多自于屌丝刚需的上车需求。
因为没有家长对学区或者改善置换类原因的迫切压力，屌丝的低端购房群体相对也比较容易受到现在市场大环境的影响。
对于大部分的屌丝的刚需买房者来说，大多数人也都会有买涨不买跌的习惯，喜欢赌一把房价的涨跌。
又到了一年的金九银十，希望这次北京房价不要把把开的都是涨了。
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