专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

楼市紧箍咒，最要紧的就属他！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-06-12 12:45

正文

一线城市和部分二线城市，近期频频有新闻报道：房贷利率上调了！个别城市的首套房贷利率也比基准利率，居然上浮二成！

连小刚需们，也一脸懵逼了：难道国家不支持自住需求了？

不是不支持，而是商业银行不想做赔钱的买卖呀。

过去半年多，银行间拆借利率与债券利率，都在持续上升。近日在北京开会，某商业银行的人说，他们行近期发的理财产品，利息已超过5%了。而五年期及以上贷款利率，只有4.9%，即便按基准利率发放个人房贷，也是亏钱的。

当时我问他，那以前你们七折、八折、八五折、九折放出去的存量房贷怎么办？他说：08年底至2010年上半年，按七折利率放出去的贷款，当前业主还贷的利率只有3.4%，你说银行惨不惨。

另外，近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆，导致银行的资金面全线告急。央妈放了点水，缓解了一下流动性紧张局面，但并不解渴！

由于房地产业是资金密集型产业，货币信贷与资金，对于楼市的影响很大。这一点我很早就有深入的认知，因此在房地产短周期理论中，将“资金”作为与“政策”相并列的，是影响房价波动的最核心的两个变量。

几年前，我还带领同事，研发了一份季度报告，构建了一个中国房地产金融环境指数。其中包括9个细分指标，能够在总体上反映房地产业所面临的货币政策与资金面的松紧程度。

如下图，本轮房地产短周期，中国房地产金融环境指数最高值出现在2016年一季度，属于宽松区间，其后下行，2017年一季度已降至正常区间，老杨预计下半年将滑入偏紧区间。

虽说当前很多开发商仍然钱多、胆大、抢地王，但半年之后，他们就会感到捉襟见肘了。

对于购房者来说，感触最深的，应是贷款审批难，审批时间长，贷款利率上浮。

从全国数据来看，个人房贷的平均利率已经见底，反弹。去年下半年最低值为4.52%，今年一季度为4.55%，未来的走势，就是持续的攀升。

当然，相比上轮与上上轮楼市降温期的房贷利率，比如2014年二三季度近7%，2011年下半年7.5%左右，当前的利率仍处于历史偏低位。

如果属于刚需，且需要较大比例的贷款才能购房，则当前仍宜上车。

从资金对楼市走势的影响来看，易居研究院的报告中，有一个图，将房地产金融环境指数与30城住宅成交面积增幅比较，则可以发现二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已经由去年大幅正增长，逆转为20%左右的负增长。

按过去两轮短周期的经验，金融环境指标不见底，则销售增幅不会明显反弹，或者说不会实现由负转正。过去两轮售量负增长皆持续了5个季度。这一轮，我预计持续的时间可能更长些。

在老杨看来，本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境！

对此，大家必须予以重视并密切观察动态。

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