专栏名称: 老杨地产逻辑

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预言2017楼市：量跌价涨，就是这么任性！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-01-17 18:56

正文

看到这个题目，业内人士可能觉得：老杨你太不专业了！

因为，一般规律：量缩价跌，怎么可能量缩、价仍涨？

各位看官，不要急。听俺细聊全国房地产的两个重要指标：商品房成交面积与成交均价。

2016年，全国新建商品房成交量爆表了！前11个月大增24%，预计全年为22%左右，全年销售面积达15.5亿平米左右，明显超过2013年的13.05亿平米。

上个月，已写过一篇文章，预言2016年就是全国新房销量的历史大顶，空前，也将绝后。（点看： 2016年，全国新房销量，终于见顶了）。

全国销售面积的月度增幅，在2016年4月见顶，其后持续回落，预计2017年下半年进入负增长区间。预计2017年全年销售面积同比下跌5-8%左右。即便如此，2017年销售面积仍接近15亿平米，明显高于2013年。

2017年销售增幅会变负值，但是负多少？争议很大。这一指标非常重要，每年都有很多机构在这一指标预测上摔跟头。比如， 2016年增幅超20%，超出之前所有机构的预测值，甚至还有部分机构曾预测下跌！我的预测是增长8%，中科院去年属于最乐观，预测增长9.6%。

对于2017年预测，多数机构预测是下跌超过10%。但老杨认为跌幅会在10%以内。我比多数机构和专家，要略略乐观一点。分岐主要在于我对部分弱二线和三四线城市并不特别悲观。

关于2017年全国商品房销售均价。

与上述成交量的月度走势相似，均价增幅在2016年4月冲高，其后涨幅持续回落，前11个月仍然上涨10.6%，全国商品房成交均价7546元/平方米。预计2016全年为10%左右。

回顾过去十几年，全国均价只有两个年度是下跌的，其余都是在上涨。

其中有两个区间涨幅较大：一是92、93年，原因是海南北海的泡沫；二是在04-09年，剔除08年，房价涨幅维持在10%以上。其中，对于第二次房价大涨，当时很多专家认为是有泡沫的，比如易宪容、谢国忠等。

但我认为第二个大涨区间是没有泡沫的，因为有两个重要支撑：一是中国经济的高增长支撑房价高增，另一个是98年房改后需求的集中释放。两个因素叠加，催生了中国楼市的黄金十年。

2010年开始持续的严厉调控，此后房价增速回落到七上八下的状态，与GDP增速差不多，比较合理。而2016年1-10月房价涨幅为10.6%，偏离了合理轨道，属于偏热。当然，背后是一线城市和少数二线城市房价暴涨！

老杨预计，2017年全国新建商品房均价仍然会保持正增长，但增幅收窄，相比2016年打个了五折，上涨5%左右。

为什么难以下跌？主要原因：一是销量跌幅不够大；二是新房均价粘性较大，08年市场那么低迷，也只是下跌了不足2%。2017年，全国楼市虽然会降温，但温度仍会略高于08年。

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