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文/巴九灵 （微信公众号：吴晓波频道）
2017年的一半快要过去了，最近关于“房地产”的文章明显少了下来。
房价上涨，大家有讨论“要不要买”的热情；房价下跌，媒体和大众的注意也会被“房价崩盘”吸引；但如果房价不涨也不跌，原地冰封，一点新闻性也没有，就可能被忽视了。
这一轮的房地产行情，从14年末、15年初开始，期间在多个核心城市之间呈现轮动式“疯涨”。不论是老牌一线京沪深广，新晋的四小龙厦门、合肥、南京、苏州，还是其他二线城市郑州、武汉、杭州，城区房价都在两年时间内大幅、快速上涨，上涨幅度多者超过五成，其余至少也有两三成。
现在，上涨阶段暂时过去，我们可以来做一做复盘了。
中国楼市是个政策市
中国的楼市，在很大程度上是一个政策市，这一点相信没有太多人会反对。中国房地产有一个很有名的“夜壶论”，宏观经济不行了，就把房地产从床底拿出来用，用完不需要了，就一脚踢到床底雪藏起来。
换言之，如果有人认为“经济不好的时候，反而房地产行业可能会很好”，这其中也很有几分道理。中国历次房地产调控和涨跌周期，都印证了这一点，这一次也不例外。
2014 年，中国整体经济处在一个下行通道中，GDP的增速，2010年是10.6%，2011年9.5%，2012年7.9%，2013年7.8%，2014年上半年7.4%，连续5年下滑，企业家、学者、领导层，乃至老百姓都忧心忡忡，什么时候是个头呢？有人说6%，有人说5%，还有厉害的，说中国GDP在奔向3%。
同一时间，房地产也到了最低谷。2014 年上半年，中国70个大中城市的住宅价格，不论是新房，还是二手房，大范围出现环比下跌。9月份是临界点，中国70个最有代表性的大中城市中，已经有69个城市的房价在环比下跌。
这意味每个城市的房价，都在一个月一个月地下滑，这个月比上个月低，下个月又比这个月低，只有一个城市例外，勉强持平——厦门，后来它也是涨得最早、最猛的城市。
房价什么时候开始涨
国家“让你买”的时候
经济这么差，是时候把房地产从笼子里面放出来了，国家就鼓励你去买房。
贷款的资格有了：2014年9月30日， 央行、银监会发了一份通知，后来俗称“930新政”，叫《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其实它的大概要义，就是调整房贷政策，要求各银行在房贷上，从“认房又认贷”变为“认贷不认房”（二套房的认定标准）。
购房资格有了：2014年下半年，一线城市以外，各个城市陆陆续续放开限购。
贷款的负担降低了：2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，给楼市加了一把猛火——“330新政”：二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%。
至此，一应条件俱全：
所在城市限购，没有买房资格？没关系，我放开限购，让你们买买买。
已经有两套房，没有贷款资格？不要紧，现在是“认贷不认房”，只要没贷款，手上有多少套都不是事。
首付太高？无妨，我给你降。
税费高？没事，我给你免征，二手房只要持有两件，转手免征。
还嫌不够？还有降息呢，2014年11月到2015年，连续6次降息，每个月房贷省上好几百。
一套组合拳下来，房价应声而起，深圳、厦门最先启动，然后北京、上海、合肥、南京、苏州、郑州等陆续跟上，再拓展到其他的二线核心城市。每一个在这些城市生活的人，对此应该能感同身受，因为朋友圈总是不停出现“暴涨”的文章。
房地产该回到它该去的地方了
2015年12月中央经济工作会议，强调的是“化解房地产库存”。
由于城市化进程的特点，房地产市场本身出现了明显分化。15年部分城市房价涨，16年一二线城市普涨、大涨，声势虽然很大，对库存最大的三四线城市帮助却有限。
没问题，三四线城市继续慢慢消化库存，一二线城市的房子，应该回到它原来该去的地方了。所谓“没有购买，就没有伤害”，控制价格最好的方式，就是让交易做不成，数量一下来，价格就别想动了。
去年7月，政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”，不久各个前期房价大涨的城市开始密集出台限购、限贷政策。去年国庆短短七天，十几个城市一起出台类似的政策。为此，当时小巴还做过一张表。
日期 | 城市 | 限购、限贷政策核心 |
8.12 | 苏州 | 房贷未结清的，首付比例提升或限贷 |
9.1 | 武汉 | 2套房首付比例提升 |
9.5 | 厦门 | 144㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套 |
9.18 | 杭州 | 外地户籍限购2套 |
9.25 | 南京 | 本市户籍限购3套，外地户籍限购2套 |
9.26 | 苏州 | 外地户籍在吴江区2套需满1年社保 |
9.27 | 杭州 | 2套房首付比例提升 |
9.28 | 苏州 | 外地户籍在昆山购2套需满1年社保 |
9.30 | 北京 | 无论有无贷款，2套房贷比例均为50% |
9.30 | 天津 | 外地户籍在市区及武清区限购2套 |
10.1 | 成都 | 部分区域单人只能新购一套房 |
10.1 | 郑州 | 180㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套 |
10.2 | 无锡 | 外地户籍限购2套，2套首付比例提升 |
10.2 | 合肥 | 市区内，本市户籍限购3套，外地户籍首套需满1年社保限购2套 |
10.2 | 济南 | 本市户籍限购4套，外地户籍限购2套；首付比例提升 |
10.3 | 武汉 | 城区与新区大部分，本地户籍3套限贷，外地户籍2套限贷、3套限购 |
10.4 | 苏州 | 市区、昆山、太仓，外地户籍首套需满1年社保、2套限购，本地户籍限购4套 |
10.4 | 深圳 | 首付比例大幅提升 |
10.4 | 广州 | 本市户籍限购2套，外地户籍首套需社保3年 |
10.5 | 厦门 | 180㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套 |
10.6 | 珠海 | 144㎡以下，本市户籍限购4套，外地户籍限购2套、首套需1年社保 |
10.6 | 东莞 | 新房限购3套，外地户籍购买2套新房需满1年社保 |
10.6 | 福州 | 城区户籍限购3套，非城区户籍限购2套、首套需1年社保 |
*数据来源：各城市政府公告。
大家没有私下约好，小巴是不信的。
直到今天，调控也还是一直在加码。原来商住是不限的，现在也限了；原来土地还在招拍挂的，现在招拍挂还有涨停板，涨停之后还有多家开发商竞价，那就比谁的自持比例高；原来利率是下降的，或许现在马上要加回去。总之，一定要把这股势头给压下来才行。
新一轮涨完了嘛，房地产又该回到它该去的地方了。
房地产调控标准20年未变
我们往回看20年，中国楼市自1998年以来至少有3轮调控周期，调控的衡量标准其实非常统一，平稳最重要，过热和过冷都不行。
第1轮全国性的房地产调控周期，上半场是1998-2002年。亚洲金融危机后，目标是确立中国经济新引擎，取消了福利房分配，启动房改释放住房消费需求，房贷和土地招拍挂等核心制度确立。
下半场是2003-2007年。这几年是中国经济最好的时候，房价不停上涨，政府连续四五年先后出台调控政策，采取土地供应、信贷结构和开征交易税费等措施，希望抑制过快上涨。
第2轮全国性的房地产调控周期，上半场是2008-2009年。国际金融危机，目标是保增长、避免房地产市场下滑，政策转向刺激住房消费，信贷、保障房供应和税收减免政策，为它保驾护航。
下半场是2010-2013年，房地产市场复苏后，“保增长”和“遏制房价上涨”两者又要开始平衡了，土地供应、税收和信贷调控以外，限购的大招全面祭出。
现在，算是第3轮全国性的房地产调控周期。上半场是2014-2016年，稳增长和去库存目标下，出台4轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热点城市房价暴涨。
下半场，从2016年下半年开始，政策转向“防风险”，策略是长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。
“限购限贷”，我们是看到了，而“长效机制”，我们还要观察。
参考材料：
1.《房地产行业周期研究之二十：调控二十年，回顾、反思与抉择》，方正证券研报
2.《楼市探秘》，作者杨红旭
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