为什么有的人总是在房价大涨之后才买房？ | 小巴学理财

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文/巴九灵 （微信公众号：吴晓波频道）

2017年的一半快要过去了，最近关于“房地产”的文章明显少了下来。

房价上涨，大家有讨论“要不要买”的热情；房价下跌，媒体和大众的注意也会被“房价崩盘”吸引；但如果房价不涨也不跌，原地冰封，一点新闻性也没有，就可能被忽视了。

这一轮的房地产行情，从14年末、15年初开始，期间在多个核心城市之间呈现轮动式“疯涨”。不论是老牌一线京沪深广，新晋的四小龙厦门、合肥、南京、苏州，还是其他二线城市郑州、武汉、杭州，城区房价都在两年时间内大幅、快速上涨，上涨幅度多者超过五成，其余至少也有两三成。

现在，上涨阶段暂时过去，我们可以来做一做复盘了。

中国楼市是个政策市

中国的楼市，在很大程度上是一个政策市，这一点相信没有太多人会反对。中国房地产有一个很有名的 “夜壶论” ，宏观经济不行了，就把房地产从床底拿出来用，用完不需要了，就一脚踢到床底雪藏起来。

换言之，如果有人认为 “经济不好的时候，反而房地产行业可能会很好”， 这其中也很有几分道理。 中国历次房地产调控和涨跌周期，都印证了这一点，这一次也不例外。

2014 年，中国整体经济处在一个下行通道中，GDP的增速，2010年是10.6%，2011年9.5%，2012年7.9%，2013年7.8%，2014年上半年7.4%，连续5年下滑，企业家、学者、领导层，乃至老百姓都忧心忡忡，什么时候是个头呢？有人说6%，有人说5%，还有厉害的，说中国GDP在奔向3%。

同一时间，房地产也到了最低谷。 2014 年上半年，中国70个大中城市的住宅价格，不论是新房，还是二手房，大范围出现环比下跌。9月份是临界点，中国70个最有代表性的大中城市中，已经有69个城市的房价在环比下跌。

这意味每个城市的房价，都在一个月一个月地下滑，这个月比上个月低，下个月又比这个月低，只有一个城市例外，勉强持平——厦门，后来它也是涨得最早、最猛的城市。

房价什么时候开始涨

国家“让你买”的时候

经济这么差，是时候把房地产从笼子里面放出来了，国家就鼓励你去买房。

贷款的资格有了： 2014年9月30日， 央行、银监会发了一份通知，后来俗称“930新政”，叫《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其实它的大概要义，就是调整房贷政策，要求各银行在房贷上，从“认房又认贷”变为“认贷不认房”（二套房的认定标准）。

购房资格有了： 2014年下半年，一线城市以外，各个城市陆陆续续放开限购。

贷款的负担降低了： 2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，给楼市加了一把猛火——“330新政”：二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

至此，一应条件俱全：

一套组合拳下来，房价应声而起，深圳、厦门最先启动，然后北京、上海、合肥、南京、苏州、郑州等陆续跟上，再拓展到其他的二线核心城市。每一个在这些城市生活的人，对此应该能感同身受，因为朋友圈总是不停出现“暴涨”的文章。

房地产该回到它该去的地方了

2015年12月中央经济工作会议，强调的是 “化解房地产库存”。

由于城市化进程的特点，房地产市场本身出现了明显分化。15年部分城市房价涨，16年一二线城市普涨、大涨，声势虽然很大，对库存最大的三四线城市帮助却有限。

没问题，三四线城市继续慢慢消化库存，一二线城市的房子，应该回到它原来该去的地方了。所谓“没有购买，就没有伤害”，控制价格最好的方式，就是让交易做不成，数量一下来，价格就别想动了。

去年7月，政治局会议提出 “抑制资产价格泡沫” ，不久各个前期房价大涨的城市开始密集出台限购、限贷政策。去年国庆短短七天，十几个城市一起出台类似的政策。为此，当时小巴还做过一张表。