根据《解放日报》援引国家外国专家局统计数据显示，截止2019年1月份，在沪工作的外国人数量为21.5万，占全国的23.7%，居全国首位。按此估算，在华工作外国人数在去年达到了90多万。这也就是说，
目前预估有超百万的外国人在华工作、留学。另外，据民政部年鉴数据显示，近十年来，每年涉外与涉华侨、港澳台婚姻件数加总都在4万-5万之间波动。
[1]
不论是因为学习、工作还是家庭原因，实务中发现，很多外国人客户在华长期居留需要解决住房问题。那么，在国内外国人如何取得居住房地产呢？
对此，我们选择北上广深等外国人相对集中的区域，考察外国人在华购买房地产相关政策和地方实践，以及外国人除了正常买卖之外的其他受让国内房地产的路径。
[1] 援引自澎湃新闻《在中国的外国人，到底有多少？》
国内对于外国个人投资和购买国内房地产始于《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号）。此后虽有微调，基本调控框架没变。
根据2010年发布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》[2]：
1. 境外个人在境内只能购买
一套
用于自住的
住宅类房屋。
2. 各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，境外个人还需要提交：
a) 有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作
超过一年
的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。
b) 境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。
3. 境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》[3]办理。
除上述规定外，根据2015年8月发布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》[4]，
“…对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”
北上广深对于外国人购房资格没有制定更进一步的限制政策，但是对于“工作满一年”、“境内无其他住房的书面承诺”和审核有不同的要求。
通过检索各地法规并咨询不同的交易中心，北上广深有关境外个人购房的不动产登记政策如下表所示：
注：[2] 建房〔2010〕186号
[3] 汇发〔2006〕47号
[4] 建房〔2015〕122号
但前文所述的限购政策所针对的是外国个人以买卖的方式取得房屋所有权的行为。
如果外国人与中国人结婚，可以通过婚后夫妻析产的方式，将中国人一方名下的房产更改为两人共有，也就是说，可以通过这种方式避开限购条件，将外国人的名字加到房产证上。
我们并非鼓励外国人通过这一方式购买房地产，但从法律规定上看，对于与中国人结婚的外国人而言，这的确是一条获得中国房地产的途径。
在北京办理夫妻析产，首先需要进行涉外安全审批，凭涉外安全审批的文书到房管局申请外国人购房。
但是关于夫妻析产的审批标准具体是什么，是否与外国人购房资格的要求一致，不动产交易中心和房管局并没有解答，仅告知“具体审批需要询问北京市建委”。
房管局要求提供的材料包括
：
1) 双方身份证件原件和护照中文译本；
2) 房产证；
3) 自住承诺书；
4) 涉外安全审批书；
5) 结婚证原件
（如果是境外领取的结婚证需要原件和经过公证的中文译本）
。
在房管局申请购房资格通过后，才可以到房屋所在区的不动产登记中心办理加名登记，
加名登记需要的材料有：
1) 身份证、护照原件和中文译文公证原件；
2) 房产证（无抵押贷款查封，可上市交易）；
3) 结婚证（外国结婚证需要经公证的中文译本）；
4) 税务机关的免税证明[5]。
[5] 依据财税【2009】111号文、国税发【2006】144号文、财税【2009】78号文、【财税2011】82号文规定及地税部门意见，申请需提交税务部门出具相关税款（营业税、个人所得税、契税）免征税（不征税）的批复；印花税按计税价格（赠与合同或原购房价格）的0.05%计算。夫妻婚前财产婚后加名，不需要缴纳印花税。
通过上海962988热线的咨询得知，外国人在沪办理不动产夫妻加名不需要审核购房资格。对房屋的要求也是必须是无抵押贷款查封的住宅类房屋。
需要的材料有：
1) 中国结婚证 （境外结婚证需大使馆认证件并需中文译本公证）；
2) 房产证原件；
3) 身份证、护照原件和经过公证的中文译本；
4) 不动产登记申请表；
5) 税务机关出具的免税证明。
（实务中，各区的不动产交易中心对于登记的手续可能会有不同的要求，咨询热线的结果并不准确，以不动产所在区的具体要求为准，以上仅供参考。）
在广州办理夫妻析产，外国人一方不受外国人购房资格的限制，但是必须是无抵押查封的可上市交易的商品房。
办理时，需要如下材料：
1) 身份证和外国人护照及翻译（国内公证，需要有中文译名）；
2) 结婚证复印件（境外结婚证及译本的认证公证件）；
3) 房产证 （该房屋无按揭抵押查封，如果是2017年3月30日之后购买的房屋必须要交易满两年后才可以办理析产）；
4) 析产协议 （可以双方现场签署，一方不到场的需要签署析产协议后公证）；
5) 现场填写不动产登记申请表；
6) 税务机关出具的免税证明。
深圳与广州的规定相似，深圳是通过夫妻过户的形式办理，外国人一方不需要满足购房条件。
需要的材料有：
1) 双方身份证明（身份证、护照及翻译公证件）；
2) 结婚证原件
（境外结婚的需要外国大使馆出具的婚姻状况声明书）
；
3) 房产证原件（必须是没有按揭抵押查封的住宅类房屋）；
4) 转让协议（现场签署或经过公证）；
5) 网上填写或现场填写的不动产登记申请表；
6) 税务机关出具的免税证明。
除了外国人个人购房、夫妻析产之外，实务中也存在中国父母希望将房产赠与给已经获得外国身份的子女（或其他近亲属）的情况。经过检索和咨询，除了上海以外，外国人接受赠与也需要符合外国人购房资格的限制条件，但是近亲属间的赠与可以免税，减少了税务成本[6]。
注：[6] 根据《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
北京需要满足外国人在京购房资格的要求，如上文表格所示，北京的购房资格由市建委审批，具体的标准和规定以市建委审批结果为准。
如果通过了购房资格审批，到不动产登记中心办理赠与过户的材料包括:
1) 不动产登记申请表;
2) 税务机关开具的免税证明;
3) 赠与人身份证原件;
4) 外籍人士护照、居留证明（护照需要含中文名的公证译本）;
5) 房产证;
6) 现场签署的赠与协议。
对于可能不便到现场办理的外国人客户，可以通过公证委托的形式，委托他人到现场代签赠与协议。另外，只有赠与一方的赠与书可以是境外公证认证的，受赠方并不认可境外公证认证的受赠书。
这种情况下，上海对外国人一方无购房资格的限制。
办理赠与需要的材料包括：
1) 赠与人身份证；
2) 房产证原件；
3) 受赠人护照和经过公证的翻译件；
