【平安固收】2025年REITs市场展望：布局之年

24年末，REITs市值接近1400亿元。 24年末公募REITs市值1366亿元，流通市值占比47%。24年REITs进入常态化发行阶段，发行效率明显提升，全年一级市场募集接近600亿元，而往年一级募集规模多在300-400亿元。当前产权类REITs的现金分派率5.02%，较红利股股息率、长久期信用债票息分别-10BP、+162BP。

24年REITs上涨7.78%。 24年REITs跑输股票、跑赢债券，涨跌节奏主要受到权益走势、REITs政策（证监会4号文、发改委1014号文）、季报业绩和供给节奏的影响。结构上，保障房、水利设施涨幅超20%，是表现最好的REITs板块；其余各板块多录得正涨幅，仅仓储物流下跌4.57%；交通板块涨幅居中，但波动较小使其获得较高的夏普比率。

REITs内部的相对α有三条线索。 1、通过业务模式实现现金流稳定的行业，受投资者追捧。以保障房、能源为代表的稳定板块涨多跌少，全年上涨19%；而以产业园、仓储物流、交通为代表的周期板块仅上涨6%。2、稳定板块之外，若能依靠运营壁垒、业绩补偿实现现金流的相对稳定，也能获得投资者认可。3、新券溢价，这在稳定板块、运营壁垒、业绩补偿相关的个券仍存在；不具备这些特征的个券则基本丧失新券溢价。

供给放量，指数承压，可趁供给潮配置布局。 展望25年，若政策持续支持，REITs基本面有望见底修复，但政策的力度与延续性有一定不确定性；而进入常态化发行后，REITs的发行效率提升，供给放量的线索相对明确，预计25年REITs供给规模可能在510亿元，供给压力超过往年。当前REITs的估值较低，REITs指数处在历史18%分位数，与股、债相比也有一定估值优势。 对于配置型资金而言， 建议跟随供给潮和指数调整加大配置布局； 交易型资金 则跟随交易路标进行波段操作。 交易路标包括： （1）发行审批节奏；（2）3-4月宏观政策是否有增量。 择券上， （1）稳定板块在25年可能仍受青睐， 关注一级发行项目的机会；（2）周期性行业中的质优券可能有估值错杀机会；（3）产业园、仓储物流基本面及供给压力大，相对建议规避。

风险提示： 1）经济周期波动超预期；2）政策支持力度不达预期；3）25年REITs供给规模不及预期。