项目融资281讲，房地产贷款集中度管理对银行和房企的影响。第一部分：《房地产贷款集中度管理制度》发布。第二部分：对银行的影响。第三部分：房贷集中度管理之后：市场最大规模RMBS诞生 。第四部分：房企融资何去何从。
本期主要介绍
《房地产贷款集中度管理制度》
，及其对银行、房地产企业等的影响。
话说，国家发布此项政策，是对宏观经济的把控，目的是好的，但是实际中，好资产难找，长久以来房地产就是银行最优质的资产之一。
政策已下，有哪些解决办法和实操对策呢？请看本期内容。
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第一部分：《
房地产贷款集中度管理制度》发布
12月31日，
中国央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
通知称，
房地产贷款集中度管理制度
是指：
在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，
即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
1、人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，
以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。
2、2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，
超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
3、房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。
业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。
目前，
人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
附：
中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。
http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=955098&itemId=928&generaltype=0
（摘自：银保监会）
第二部分：对银行的影响
2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》。
出人意料地，给了各大银行的一发爆锤。原来是万事好商量，这次怎么就真的动真格的了？
公告后第一个交易日，银行版块整体下跌，也显示了市场对这一政策的担忧。
退潮了，裸泳的银行纷纷露出了“风险点”，谁想到平时浓眉大眼的建设银行，和零售为王的招商银行兴业银行竟然超标了这么多。
其实也不算突然，2019年央行和银保监会就已经跟金融机构沟通过房地产贷款集中管理制度。2019年8月，各家银行已经按相关要求在调整应对。
此前为做好房地产金融管理，央行等部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，
还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。
但是结果却有些和理想有差异？
2020年，在疫情冲击下，为保证实业不断流，央行采取非常规手段面向小微企业释放流动性。然而，M2的快速增长，在市场流动性的助推下，先后在深圳、上海等地出现房产交易量上升、房价上涨的现象。
笔者所在城市2020年初了解到的一套房子，年末轻轻松松上涨了二分之一。更叹为观止的是，二手房市场一房难求。
今年的各种利好，不知怎么就变成大量资金流入房市。这和国家无数次声明的“房住不炒”大大相悖。
在这种情况下，国家公布银行业金融机构房地产贷款集中管理制度就不难理解了。
去年12月，银保监会主席郭树清在一篇署名文章中表示，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
这是官方发出的讯号，如果不肯听，那就治到肯听为止。
房市的热闹无外乎反应了投机客的赌徒心理，他们在赌，经济不好的时候，国家一定会出手救市。而房市正是经济的晴雨表，以前国家出手救房市的次数也不少。
但这次，笔者看来，投机客的盘算要落空了，国家的态度是空前坚决的。
房住不炒。
想靠资本把房市炒热，那就把资本给掐了。
不过也不用太担心，监管机构也制定了过渡期，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。
但是如果到了时间，还没完成指标，那后果可是会相当严重的。
那么，房地产贷款集中管理制度对各家银行来说，怎么看呢？
首先这个制度，制订得够公平，各方面也都有考虑到，也没有对一些问题银行多做通融，也没有对大行们太多客气，不行就是不行。
目前来看多数国有大行和头部股份银行都已超限或接近超限，整体看来，没什么好门道解决，乖乖地扩增其他贷款，降低房贷比率才是正道。
正好国家也提出了支持实体经济，促进消费贷的想法，好好落实，比啥都好。
而对其他房贷比压力较小的银行，尤其是个人房贷比例较低的银行，或许将迎来一个比较不错的业务机会。只要在红线下，可发展的机会还是很多。
证券时报采访了一位要换房的吴女士，她在2020年11月拿到了银行的贷款承诺函，但是银行年底贷款额度不够，一直等到2021年1月。
但是到了1月，银行却反映，2021较为异常，额度普遍较紧。大银行的监管线较高，相对而言2021年如果想买房的话，去大银行申请贷款额度可能会更加容易。
再就是对房企，新规落地，对房企的贷款有很大影响，尤其是对中小型房企贷款难度会更高，快建快销可能成为行业常态。
以前每次房贷收紧，搞房地产的都会骂“又白替银行打工了”，这次应该是地产更惨，总量硬性受控，利率上升不说，估计不少房企得付出不菲的非利息成本。
《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》是国家“房住不炒”的政策的一个方面，为的就是掐断流入房市的投资现金，避免金融的系统性风险和地产的“灰犀牛”问题。
地方政府上，土地财政房地产拉动的老套路越来越走不下去。
对整体的行业，可能产生短期情绪上的波动，长期来看是稳步发展的。
财信证券分析师周策认为，经营模式稳健，业务布局全面，零售业务具备显著优势的优质银行在不确定的2021年拥有可持续的盈利能力。
1、在2015~2017年，银行系统每年新增贷款的60~70%都涌向了房贷市场。与其说中国的房价是民众买起来的，不如说是银行自己买起来的。
2、郭主席的说，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。
3、如果房价下降20-30%，银行系统将会面临着显著的压力。再换句话说，央妈认为，中国的房地产市场，是有可能向下波动30%以上的，因此需要防范相关风险。
历史上，日本也曾颁布过相似的银行业金融机构房地产贷款集中管理制度：
日本大蔵省银行局在1990年（平成2年）3月27日发布《不动产融资总量规定》行政指导意见，限制金融机构向房地产融资的额度后，日本地产行业大地震最终造成房价崩盘。不过也不要太担心，中国的政策不是一刀切，是慢慢来，特别大的崩盘可能几乎不存在。
（摘自：银行青年）
第三部分：房贷集中度管理之后：市场最大规模RMBS诞生
总规模200.15亿元的农盈汇寓RMBS于1月12日开始计息，是目前市场最大规模的RMBS项目。
随着房地产企业融资“三道红线”、银行房地产贷款集中度管理等制度陆续建立，业内普遍预期金融机构将通过ABS出表的方式，以腾挪信贷额度。
2020年四季度，RMBS发行2443亿元，约占全年RMBS发行规模的60%；仅12月规模就占全年的25%。
有银行业分析师表示，房贷集中度管理实施后，个人按揭贷款资本占用低、信用风险低等特征并未改变，仍是银行最优质资产之一。但一些银行将选择通过CLO出表腾挪信贷额度。
具体来说，兴业银行认为，个人住房贷款占比接近或超过上限的商业银行，可通过RMBS进行资产流转，降低表内个人住房贷款规模。房地产贷款渠道受限，倒逼供应链房企ABS和CMBS扩容；投资端，大部分房企ABS收益率较同期限同级别企业债仍有20-200BP利差，可选择房企ABS作为房地产贷款替代资产。
不过，
通过RMBS出表腾挪信贷额度，或非万能药方。这是由于，发行RMBS需向央行申请注册额度，并向银保监会和央行进行备案。通过发行RMBS缩减的个人住房贷款规模以及RMBS持仓规模是否会被计入指标计算口径之中仍有不确定性。
农行发行市场最大规模RMBS，多个百亿项目12月发行
1月12日，农业银行作为发起机构和委托人的“农盈汇寓2021年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券”（简称“农盈汇寓RMBS”）已于1月7日在银行间债市发行，开始计息。
农盈汇寓RMBS共分四档，总规模200.15亿元，是目前市场最大规模的RMBS项目。该笔CMBS受托人为上海国际信托，资金保管机构为招商银行长沙分行，招商证券为牵头主承销商，中信证券、华泰证券、工商银行和兴业银行为联席主承销商。
其中，优先A1档规模40亿元，分层占比19.99%，票面利率3.30%，加权0.86年；优先A2档规模57.11亿元，分层占比28.53%，票面利率3.80%，加权2.64年；优先A3档规模85亿元，分层占比42.47%，票面利率3.95%，加权6.49年；次级档规模18.04亿元，分层占比9.01%，加权15.05年。发起机构将持有全部次级档资产支持证券，占本期资产支持证券发行规模的9.01%，持有期限不短于该档次证券的存续期限。
基础资产方面，农盈汇寓RMBS资产池涉及92358名借款人向发起机构借用的92358笔贷款，均为正常类个人住房抵押贷款。初始起算日为2020年9月1日，全部未偿本金余额约为200.15亿元，单笔贷款平均合同金额32.76万元。入池资产加权平均合同期限15.12年，加权平均剩余期限10.14年，加权平均贷款年利率4.94%，入池抵押住房初始评估价值合计535.03亿元。加权平均初始贷款价值比43.24%，一二线城市占比38.02%。
随着房地产企业融资“三道红线”、银行房地产贷款集中度管理等制度陆续建立，业内普遍预期金融机构将进一步通过ABS出表的方式，以腾挪信贷额度。
截至1月12日，根据Wind统计，以个人住房抵押贷款为基础资产的ABS已发行1.85万亿元，余额1.21万亿元，占全部ABS的26.40%。其中，2020年末，银行发行CMBS突然猛增。去年四季度CMBS发行2443亿元，约占全年CMBS发行规模的60%；仅12月CMBS就发行1028亿元，约占全年CMBS发行规模的25%。
由于房地产贷款集中度管理刚刚发布，业内正在研究实施细节，以满足合规要求。但百亿CMBS项目陆续发布，亦反映出银行有调整资产负债表以满足监管要求的考量。
除农行200亿元CMBS外，不乏百亿规模项目。如，2020年12月，工商银行工元乐居2020年第五期、第六期CMBS规模分别为124.98亿元、124.96亿元；建设银行建元2020年第十四期、十五期CMBS规模分别为102.54亿元、103.08亿元。
一般而言，资产证券化（ABS）的目的是为了出表或融资。对于银行等金融机构，信贷资产证券化（CLO）有助于腾挪资产结构、改善资本充足率，以满足相关监管要求；CLO发行占比最大的是个人住房抵押贷款（RMBS）。此外，房地产类ABS主要包括五大品种：购房尾款ABS、供应链ABS、物业费ABS、CMBS以及类REITs五类细分品种。
银行或增发RMBS，应对房贷集中度管理
2020年12月末，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“《通知》”），规定了对银行房地产贷款余额占比施行上限管控。
《通知》分成五档对房地产贷款集中度进行管理，第一档为中资大型银行，包括工农中建交邮储六大国有银行、国开行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农发行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
有银行业分析师表示，《通知》发布后，个人按揭贷款资本占用低、信用风险低等特征并未改变，仍是银行最优质资产之一。但一些银行将选择通过CLO出表腾挪信贷额度。
信贷管控一直是房地产宏观调控的重要落实途径之一，但此前多以窗口指导的形式推出。监管机构此举是对房地产金融管理长效机制的进一步完善，再次表达了稳定房地产市场的决心。
惠誉博华在其报告中认为，个人住房贷款余额占银行全部贷款的比例自2013年以来一直维持正增长，截至2020年三季度末，该占比已增长至近20%，此次房地产集中度管理制度的推行应能够减缓这一上涨态势。然而在业务模式惯性的作用下，短期内房贷增速显著下降的可能性很小，同时房贷外其他类型贷款亦难以大量投放，压降房贷存量或将成为部分银行房贷集中度管理的重要着力点。但是由于房贷具有长期限的特点，其存量规模自然衰减的速度缓慢。在此背景下，银行通过发行RMBS调节其个人住房贷款存量具有可行性。
主要原因在于，信贷资产支持证券作为标准化债权类资产具有信息披露充分、独立托管、公允定价等属性。2014年末信贷资产证券化由审批制改为业务备案制之后，2020年11月其登记管理流程再次优化，数据标准化程度、存续期管理、发行效率都得到进一步提升。
ABS腾挪额度，或非万能药方
不过，通过ABS出表释放信贷额度，并非万能药方。
业内人士表示，房贷集中度管理，对银行短期冲击有限，但长期影响较大。
原因在于，《通知》设置了2年和4年的过渡期。过渡期较长，银行短期合规压力不是特别大。根据相关数据，截至2020年二季度末，只有招行、兴业、成都银行、郑州银行、厦门银行、青岛银行等不到10家银行业金融机构的两项指标偏离监管要求。
但是由于房地产贷款余额较大，释放出的资金量较大，将对银行的资产端提出新要求。截至2020年9月末，银行业房地产贷款48.8万亿元，其占信贷余额比重为28.5%。如果降至第二档平均水平，将可能释放万亿资金。如何寻找优质资产考验对各家银行提出了新要求。
惠誉博华认为，整体而言，在房地产贷款集中度管理制度的影响下，短期内RMBS发起机构及发行规模预计都会有明显增长。特别是尚未在银行间市场发行过RMBS的银行，可能会尝试发起其首单RMBS产品，打通RMBS发行流程。但是，由于此项管理制度旨在防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，通过发行RMBS缩减的个人住房贷款规模以及RMBS持仓规模是否会被计入指标计算口径之中仍有不确定性。
光大证券首席银行业分析师王一峰认为，根据前期央行对于房地产贷款融资宏观审慎管理的经验，A1460口径下对RMBS等表外化信贷资产进行了还原。本次《通知》虽然没有说明是否需要对ABS产品进行还原计算，但是发行RMBS的流程，需要先向央行申请注册额度，在此之后每次发行之前，需要向银保监会和央行进行备案，备案通过之后即可发行。因此，监管可以在注册额度和进行备案两个节点进行调控，历史上也有过监管层通过此方式进行发行节奏控制。
他认为，《通知》之后，银行房地产相关的ABS产品发行需求有提升，但是在总体规模控制的原则下，绕开监管存在一定难度。
（摘自：21世纪经济报道 作者：辛继召）
第四部分：房企融资何去何从
根据市场的统计数据，就《通知》规定的贷款占比上限，目前大型银行基本都已达标，有个别银行在个贷上稍微超标，但幅度不高，调整压力不大，因此只要把贷款规模做大，房地产贷款额度不用减，占比同样能够降下来。对于已超标的银行来说，具体策略主要有两种：第一种是在分子方面加大房地产信贷流转、自然到期不续做以降低房地产贷款余额；第二种是在分母方面加大非房及实体领域信贷投放力度增加总贷款余额。务实一点地说，第一种方式对房地产企业的适用度非常有限，因此只能想办法做大分母，而做大分母显然也更能吻合监管导向的要求，也即新增贷款资金以做大分母并更多地让资金流入制造业和小微企业等实体经济领域。
