【楼市6分钟】住长租公寓是个好的选择吗？

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Q1：坤叔，最近好像很多房企在扎堆做长租公寓，像龙湖、万科，你觉得这是什么原因？

李坤军：当然说，一方面这是个趋势，大家都找到下一个风口。房地产行业发展的下一个冲锋口，在新房之外 还有长租公寓这样一个市场，过去从来没有好好地被发现过。第二，也是做一些准备。你看杭州现在出来的地很多都有持有部分，尤其是住宅也需要有持有。北京很早就有很多住宅是有持有的，持有这样的东西只能去运营它。运营它，对住宅来讲，唯一的出路就是长租公寓。所以，一方面大家发现了一个风口。另一方面也是做一些准备，对变化的市场做提前的预判，提前的准备。

Q2：那你觉得长租公寓比起二手老小区，酒店式公寓有哪些优势？

李坤军：当然说优势很明显，比如说它有品牌公司的运作。它的公共区间会做得更好、它的管理会更好、它产品的品质和包装也会做得更好，包括它对于社群文化的建设也会做得更好。年轻人共同建设的社群，这些都是它的优势。

当然，我更想谈谈它存在的困惑。第一、当然它比起，因为你的投入大，又是高品质运营。所以说租金价格方面可能会比散租的租房市场要贵。那么对很多对价格敏感的租客而言，可能他们对价格会有小小的抗拒。那么第二个方面，我觉得对开发商来讲当然存在一个问题。就是说，运营长租公寓这个产品还是投资大、周期回报长，相对来讲利润比较低。对于开发商这样赚过快钱的公司来讲，只有放好心态去运营这个东西。我觉得也是要调整自己的心态，进行心态上的很好的转型，才能沉下心来做这样的事情。第三 我觉得长租公寓还面临一个问题，是对于房源本身的选择。在什么样的地方做长租公寓还是有讲究的，我个人觉得应该在地铁口，在一些配套比较齐全的区域，但这些区域未来对租金会提出更高、更严苛的要求。所以说怎么去化解两者之间的平衡非常重要。

Q3：现在杭州自持的部分，不做长租公寓还有没有别的办法？

李坤军：想不出。从住宅的角度来讲，那你做养老了，但你要知道 ，在一个项目中说，住宅的地方有个养老社区，很多买房子的人可能不太愿意。如果你是商业的还好，比如说的100%商业地块你做养老。0:29的比例的话那我觉得是可以的。但住宅部分，绝大多数是公寓。再做养老，我觉得可能不太现实。所以说对住宅部分来讲，甚至说长租公寓对居住来讲也不太好，对小区管理起来会比较麻烦。这是没有办法的办法。除了长租公寓我也想不出有更好的办法，开发商可能也没想到有更好的办法。

以下是网友提问

网友“太依恋”：老师您好，总价两百万左右，希望交通方便一些的小三房有没有什么合适的推荐？

李坤军：

现在两百万的房子，能选的只有这么一些区域，再跟大家重申一下。第一、丁桥区域，对小三房90方房子来说 都还不需要两百万，可能一万六就可以买到。从未来的角度来讲是可以买的，地铁三号线2021年就会建到这里。现在这个区域内很多房源也配备了学区，像浙师大附小这些，并且这个地方景观还不错。如果你说没有地铁，现在出行也方便，高架一走，或者同协路一走都可以的。第二、万达商圈北区域，严格来讲叫北软板块的区域，未来有两条地铁线交汇。一条是四号线，另一条大概是十号线或者别的。反正有两条地铁线在那里交汇。在这个区域当中可以选的，像往南边，两百万左右稍微加一点，像瑷颐湾这样的项目都可以选。如果没有这个承担能力，加不了。甚至可以去看海德公园、万家之星这些项目，包括杭宸的一些项目。还有一个是良渚新城区域，当然说良渚新城可能比较宽广，包括上实海上海，奥克斯的缔壹城都也在这个范围之内。往北边去永旺梦乐城区域。那个区域内有未来城、有和昌府，有融信澜天这些项目。今年下半年到今年年底的时候地铁就可以通到那里，并且门口已经有比较完好的购物中心存在了，所以这些区域基本上是在两百万左右。