正文
资本的目标殊途同归，优秀的人才驾驭资本驶向更高利润的方向。而不足者则会被资本驾驭驶向危险的黑洞。
一：合伙看热闹看什么
不管新进入任何行业，都是要注意一些原则性的事项。
1：行业老司机
合伙人必须是有懂行的，而且这个懂行的人必须是大股东，是全身心投入的，否则隔行如隔山，以为自己成功过，就敢于随便搭个草台班子进入新领域，纯粹通过外聘专业人士管理，那很容易翻车。
2：人品可信
合作伙伴资深，而我们是外行，逻辑上合作伙伴可以在任何方向上算计我们，比如原材料成本，比如扫尾工作，比如财务漏洞，很多都是不交学费就不可能学到。如果不是真正的人品可靠，我是不敢贸然合伙的。
3：股权机构合理
在合伙制公司，最容易发生大小股东互相倾轧的现象，因此一个由陌生关系组建的股份公司，肯定不能平均分配股权，而是要有主要决策能力的人做大股东，剩下的股东也要有办法自由组合形成局部多数来维护自己的利益。
在公司章程中，应当明确遇到异议时股东的投票表决程序，一个公司章程就是一个公司的宪法，必须认证对待。
二：开发楼盘看什么
我们受邀看了两片地，作为外行，根据常识我的看法如下。
1：预估利润是否能抗风险
开发商的毛利润=将来预估售价-拿地成本-建筑成本。由于现在疫情影响，以及地段有负面影响，这都会在将来造成一些风险。
如果是头部城市，开发商预测价格上涨，都舍得溢价拿地，等到开卖的时候房价早就上涨了，但我们是十八线县城，买的都是刚需而非投资，所以必须考虑销售受阻的可能性。
因此预估的利润，不能是仅仅有钱赚，而是必须预测到万一销售不利的情况下，是否还有空间进行折扣促销。这就必须在拿地成本上要想办法控制，不能像大城市开发商一样先拿再说。
2：房型与市场定位。
碰到一个楼盘，地段适合做的是周边乡镇外出打工人口的首套房刚需，因此房屋面积不宜太大，这样总价才不至于太贵。
但这家人设计的面积却很大，房型属于改善型需求，但是改善型客户又觉得地段太LOW不愿来置业，销售因此不顺畅。
所以好的市场定位才能保障好的销路，这就要业内人士把关，对于熟悉的房型，都不需要做市场调研。但总有头铁的人，可能觉得自己拿到了特别优惠的地价，就想外行干内行，我们要避免犯类似的错误。
3：周围楼盘的销售情况。
光分析形势，我们不如那些经济学家，但是通过周边楼盘的销售情况，可以判断这里的市场需求。
销售人员都有较强的反侦察能力，你想从他们嘴里问到总量恐怕是不容易，而且销售最有效的技巧就是制造稀缺性，因此即便没卖掉，销售员也有可能说卖完了。
我的策略是深入的问具体的房，将自己完全代入买房者的角色，才能从销售人员那里获得足够的信息。
这些信息对两三年后我们自己售房时，已经是过时的信息了，最多做个参考，不能刻舟求剑。
4：当地未来经济形势判断
本次疫情是从二战结束以来世界的最大变局，对于中国房地产来说，一线城市肯定会因为货币的贬值而价格上涨，而十八线城市，则考虑当地老百姓的经济来源是怎样的，会不会因为疫情受较大影响。
从现实来看，这两年影响是跑不了的，但是毕竟一个楼盘的建设周期也有2-4年，等到我们开卖的时候是2023年左右，那个时候疫情的不确定因素已经结束，世界经济也许反而会因为boomer remove而出现复苏。
巴菲特说，在别人贪婪的时候我们恐惧，在别人恐惧的时候我们贪婪。
除了大环境，好的地段非常重要，如果是主干道，有地铁车站这样的交通因素，或者旁边有学校，临江这样的环境加分项，都能促进房快速出手套现。
5：头寸是否能承受，资金链风险
为什么销售回款很重要，因为现金流永远是稀缺的，越快回款，就越快能用回款来动工第二期，如果回款慢，空地不能长期闲置，自己就必须继续垫资来建设。
如果自己的资金足够，那也要把资金从别的赚钱的项目上拿过来，增加了机会成本。如果是配资那就比较惨了，万一资金流断裂就意味着抛售股权甚至清盘。
不仅是自己的头寸是否能抵御风险，也要考虑合作伙伴，其他股东的资金能力，如果他的资金有配资，又没有其他能快速变现的资产，遇到销售困难，这个股东很可能就希望降价促销快速回款，影响项目整体的利润。
二：宜章县项目
1：概括
宜章县的项目在县城南边的文明南路上，离县城中心直线距离3公里，紧邻高速公路。宜章县现有常驻人口大约60万，自然增长率7‰。2019年GDP215亿。离地级市郴州市55KM
离我们项目最近的盛德华府均价4360（数据来源：安居客）。
2：优势
分析一下这个地段的优势
①：长沙至广州必经之路
无论从长沙方向来，还是从赣西的宜春，萍乡方向去广州都要从京港澳高速途径宜章县。因此这个地方可以说是交通便利。
而且宜章县是湖南的最南端，如同一个楔子一样打入到广东省，不难想象当地居民往广东务工十分便利。
②：南大门，主干道
宜章县现在14镇5乡，一大半在宜章县南方，因此南边乡镇如果想上县城，必然经过这条文明南路，从而看到我们的楼盘。而如果乡镇居民想在县城置业，必然选择城南这个区域。
将来这条文明南路上还要新建一个长途汽车站，临近交通枢纽，应该有潜力。
③：带动优势
对面的县重点项目，宜章城总投资50亿，用地1000亩，他们的购物综合体位置正好选在我们楼盘的马路对面。因此我们的住户可以白嫖到这个近在咫尺的商超。
这个宜章城的项目投入如此大，也侧面印证了有专家对该地的未来十分看好。
3：劣势
①：高速出口
最大的问题就在于这个楼盘是周边所有楼盘里离高速路最近的，即使把房屋设计到最远端，也只有不到100米直线距离，如果你站在旁边，就会有车呜呜的高速驶过。
如果我是住户，看房的时候站在这里听一下，很有可能被吓退。
②：宜章城
虽然这个宜章城的商超对我们有带动效果，但是他们自己的楼盘基本预定了未来十年的需求量，有点要把这里吃干榨净的意思。如果我们的楼盘在成本是没有较大的优势，就很难让人舍弃安静的环境，舍弃大楼盘来买我们的小楼盘。
4：需要运作
在这个项目上，我们有必须想办法压低地价，否则一旦由于高速噪音因素导致售房困难，就很有必要降价促销，因此只有更低的成本才有降价的空间。
三：吉水县项目
1：概括
吉水人口56万，2019年GDP174亿，离吉安市22KM，离项目最近的吉水幸福里均价6100（数据来源：安居客）。
这里的县城老区在江东的狭长地带，而工业园集中在西北新区，我们楼盘的地方恰巧在两个中心的中间，现在比较荒凉。
2：优势
①：江边，学校旁边
这个楼盘的选址可谓特别适合居住，面朝赣江，即便马路东面再建新楼盘，江边也不可能起很高的建筑，所以不影响我们的采景。
而且这个地段不在商业要道，没有物流大车经过。
在楼盘旁边，就是吉水县外国语学校。楼盘离吉水高铁站8.7公里，比老县城过来要近。
②：旁边综合体在建
旁边的吉水庐陵新城占地面积251亩，设计有商业街，商超综合体，商务公寓和商品房，正好能给空旷的马路带来人气。
③：老区转移
。
吉水老区是个南北朝向的狭长地段，东边受到高山阻碍，市区不可能再向东延伸，南北本来就很长了，只有往西边过桥才是未来趋势。所以这个庐陵新城的选择可以说是眼光很毒辣的。
④：离地级市更近
整个吉水县就在吉安市以北不到20KM，基本就是同一个商圈范围内。受到的地级市带动影响比较大。
3：风险
①：黑洞楼盘的存在
庐陵新城的拿地价格比较低，光成本要低于周边近2000，因此我们这块地之前一直流拍，黑洞周围寸草不生。
②：艺高人胆大的博弈
这个楼盘的主人肖伏生，上百度可以查一下，据说是涉黑已经被控制，因此他这个楼盘为什么成本这么低，其中也有违规现象，所以被要求整改，从现在来看，商业街的项目已经完全停工，商超公寓没看到是否停工，但是可以选购，可以保证交付期，因此估计是没停。
只是商业街按照什么标准整改，是否改完可以继续销售，现在都是未知数，没有2-3年时间，恐怕只能是烂在那里不能继续建设。
所以我们这个楼盘的逻辑就是在新城没有建设的窗口期，2-3年内快速消化掉。这属于对形式的判断要非常准确了。
如果在我们销售完成前，这个肖老板摆平了自己的事，新城开始继续建设，并且低价出售快速套现，或者人出不来了，政府安排接盘快速套现，都有可能极大的影响周边楼盘的销售情况。
因此除非是实打实的刚需，否则买房者不明就里，还在寄希望于新城的低价盘，宁愿持币观望几个2年也未可知。
③：周围楼盘的暗降
整个吉水地区的住房建设，江东老城已经没有在建楼盘，桥西有三个楼盘在建，其中一个是未知数的新城，这说明吉水地区之前的房源都销售不佳，市场偏向饱和，否则开发商还不继续拿地建设么。
根据我们实地的考察，剩下两家销售情况还不理想，已经有暗自降价行为，旁边低价盘对他们的高价有冲击。
吉水县的人口不如宜章县，GDP不如宜章县，但是房价却贵2500以上，没有理由相信吉水地区的住房需求潜力能超过宜章县。
由于吉水县这次地产江湖地震，即使房价整体下跌我觉得也不是没有可能，而房价下降只会迫使更多人持币观望。
④：更大的资金投入
吉水县项目的投入总资金比宜章县大。
四：总结分析
1：从整体区位来说。
宜章县毗邻广东，经济更好，人口更多，房地产价格更低，潜力更大。
2：从楼盘位置来看。
宜章项目处在交通要道，吉水项目更宜居住，都有优势。但是宜章的高速路噪音问题显然失分不少。因此吉水项目位置更好。
3：从风险来看。
宜章的风险是市场风险，如果噪音影响大就要降价促销，是赚多赚少的问题。
吉水的风险是政治问题，不清楚会不会发生大规模抛售。
而且即便在新城无货可卖的情况下，幸福里作为对标项目，现在销售情况不算火爆，只能说明需求面较弱。
我们的项目必须赶在新城重启之前，快速售完回款才算上岸，有点火中取栗的感觉。
