房价每年上涨不超5%，什么信号？

近日，《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿）公开征求意见发布，其中提到：

保持住房价格总体平稳，逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。 新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

这份意见稿里最大的亮点是设定 “ 新建商品住宅价格年度涨幅不超过 5%” 的目标，同时，租金涨幅不高于人均可支配收入增幅。

这有点类似于控制物价一样。 众所周知，国家几乎每年都设定当年的 CPI 目标， 2020 年 居民消费价格涨幅是3.5% 左右 。从过往的数据看，多数年份的 CPI 会低于 3.5% 。

CPI 不包含房价，只包含房租和居民常用的生活用品价格。所以，过去 20 年，房价涨幅往往远高于 CPI 涨幅。

CPI 之所以要设定年度目标，那是因为物价与普通人的生活最密切，猪价涨了，菜价贵了，房租升了，普通人的感觉最直接，会影响大家的生活质量。所以，如果 CPI 高了，会有加息或其他举措出台。反之，如果 CPI 低了，则有可能会降息。

而房价也和普通人关系密切，但毕竟是大额买卖，所以看起来 “ 高端一点 ” ，一般 “ 特立独行 ” ，但房价涨得太快，太高了，普通人压力也大。如何来确定房价涨幅呢？

一般是和居民收入涨幅比较。如果房价涨幅超过居民收入增速，说明居民买房压力越来越大。数据显示： 2019 年厦门 居民人均可支配收入 55870 元，比上年增长 9.7% 。

目前厦门二手房价格高达 4.8 万，其房价全国排名在深圳、北京、上海之后的第四。据上海易居研究院发布的中国 50 城 2019 年度房价收入比，厦门（ 22.8 ）排在深圳（ 35.2 ）、三亚（ 27.6 ）、上海（ 25.1 ）之后的第五。这意味着一个人不吃不喝 22.8 年才可以在这个城市买一套房，国际公认的房价收入比正常范围是 3-6 年，超过 6 就可以视为泡沫区。 2019 年，厦门租金回报率是 1.2% ，深圳是 1.3% ，这也说明房价高。

为什么厦门的房价与收入并不匹配，但房价却那么高呢？

一是因为土地供应有限，厦门的土地面积只有 1699 平方公里，在内地主要城市中是最小的。正因如此，每年可供应的住宅土地有限。二是人口和资金持续往厦门流入，享受这里包容的城市气息以及优美的环境。

因为有持续的人口流入， 决定当地房价涨不涨的往往不是房价收入比或租售比，而是新增的人口。因为在住宅供应有限的情况下，你买不起这里的房子，但别人买得起，需求存在。或者由于房价上涨带来的赚钱效应，还可以通过加杠杆的方式买房。

2019 年厦门居民人均净存款（住户存款减去住房贷款）是负的，说明借的钱比存的钱多。 2019 年厦门的居民杠杆率（住房贷款与 GDP 的比值）达到 84.18% ，比深圳还高。所以，厦门的生活成本偏高。

如何降低购房成本呢？最关键的是，真实房价上涨要和 GDP 增长或居民收入增长相匹配。比如小白看中的二手房年上涨是 4% ，而小白工资增长是 5% ，那么小白不用担心因为迟买一年增大买房负担。

但，这当中最关键的还是要控制好房价！