别再纠结了，LPR一定要转换！

央行出了新的公告（[2019]第30号），存量贷款利率基准（包括房贷）转换在3月1日正式启动。

大家疑问很多，要不要转？ 如何转？ 转向LPR是划算还是吃亏？

不想听复杂道理的读者，记住东楼一句话： 转就对了。

之前无论是9折利率、7折利率，还是上浮10%、20%的，银行电话打过来让你转的，一律选择转！

壹

要说这次转换基准，就又得从LPR说起。

问题一： LPR利率是什么？

复杂的学术定义你听不懂也没关系，你晓得一点就行了， LPR就是理论上银行贷款产品的最低利率。 就是说，银行做贷款，利率再低不能比央行公布的LPR利率还要低。

比如说，央行公布最新的5年期以上LPR是4.75%，那么理论上来说，注意，理论上！ 理论上银行所有的5年期以上贷款产品利率都不能低于4.75%。

那么这跟房贷利率有什么关系？

关系大了。

问题二： 现在最新的房贷利率怎么算？

今年以来，央行已经要求全部的商业银行，所有的贷款产品，自然包括房贷，全部要跟LPR挂钩，一切的贷款产品的利率都由LPR加点形成。

当前的房贷利率=LPR利率+加点或减点。

大家有问题的主要就是这个加点或减点。

简单讲，加点主要是个调控的政策工具。 比如楼市太火，房价涨很快，中央想调控了，就把加点增多，让总的房贷利率上升，减少投机需求； 反之，楼市太冷，中央想刺激一下，加点就减少，降低实际利率。

如今的房贷利率算法，已经和基准利率没毛线关系了。

贰

问题三： 可LPR跟利率基准转换是什么鬼？

最新的房贷，或者说今年以来的房贷，当然全部都是按照“LPR+加点”的方式计算的，但去年以前，甚至在这近三十年的“中国房贷史”里，房贷利率的计算法一直是基准利率上浮或下浮某个百分比。

至于说基准利率这玩意儿，是货币政策的一种，央行会根据金融调控的方向，不定期地公布。 加息、降息就是这么来的。

你比如说，假如你2014年那会儿做房贷，基准利率降到了如今4.9%，你又做了个差不多7折的优惠利率，那么你每年支付房贷的利率=基准利率*70%，就是3.43%。

如果这个基准利率上升或者下降了，你每年的贷款利率就是要跟着变的。 如果从4.9%升到了5%，第二年你的利率也得跟着升到3.5%。 但7折的优惠是不变的，无论基准利率是多少。

现在央行的意思很简单，老算法央行不想玩儿了，央行想把全部的贷款产品利率都=LPR+加点。 那么这就涉及到一个“基准转换”或者说“转轨”的问题。

毕竟当年银行都是跟客户签了合同，盖了章的，现在央行一声令下等于说要“改合同“，自然就得来请示各位客户大大啦。

那么问题一大堆就出来了。 比如说，当年做了7折利率，只要3.43%，现在最新的5年期LPR要4.75%，怎么搞嘛！ 跟LPR差好大一截呢，转了岂不是亏了？

并不是如此。 如果你同意转基准的话，你的房贷利率=LPR（4.75%）-132个基点，还是等于3.43%。

那问题就来了，搞来搞去还是一样的，转个毛线啊，吃那么空！

叁

问题四： 为什么东楼建议从基准利率折扣或上浮转向LPR加减点？

因为如今的基准利率4.9%很可能永远不会波动了。 央行可能永远不会再去做任何基准利率的调整。

为什么呢？ 因为现在涉及加息或是降息，完全就是LPR决定的，LPR是理论最低贷款利率，LPR上升就是加息，LPR下降就是降息。 已经没基准利率啥事儿了。

所以，无论你之前做的是7折利率，还是9折利率，或者上浮10%等等，你已经是一个“固定利率“了，因为基准利率可能永远不会上升或者下降了。

也就是说， 如果你不转向新的LPR加点减点的新利率算法的话，以后降息的话，任何房贷便宜都跟你无关了！

你比如说，还是以7折利率举例，如果你同意转基准的话，你的房贷利率=LPR（4.75%）-132个基点，还是等于3.43%。 如果LPR下降到了4.5%，你的房贷利率就只有3.18%了！ 但如果你不转基准的话，你的房贷利率就还是3.43%，等于降息的好处你没吃到嘛！

所以你说要不要转基准？ 一定要转嘛！

不过要注意一点，一旦你同意转的话，以后无论LPR如何变动，上述案例中，计算你的实际房贷利率中的那“减132个基点”是不能变的了。

当然，肯定有人会说，LPR会降低，那一定也会上升的啊。

你错了，东楼可以很负责任地告诉你，未来五年、十年，甚至二十年，LPR只有一路向下，再无上升之日了。 LPR利率只会越来越低。

这背后的原理比较复杂，就不展开讲了。 哪天东楼给大家开课的话，或许再说。

肆

下面是一些转基准的基本规定，贴出来，能解释一些转利率基准的细节问题，会对大家有用。

1、 办理定价基准转换完全属于贷款客户 自愿行为 ，客户可以选择办理或不办理基准转换。

2、 办理基准准换时，客户 可以选择固定利率 。例如，原房贷利率为7折基准利率，即3.43%，客户可以选择在未来的房贷还款期限内，利率固定不变，始终为3.43%。

3、 根据《中国人民银行公告》（〔2019〕第30号）要求，客户贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。 请慎重决定。

4、 重定价日是指贷款重新定价的时间，对于浮动利率贷款，贷款将在重定价日，根据最新公布的定价基准及借款合同约定的浮动水平重新计算贷款实际执行利率。 重定价周期是指两个重定价日之间的时间间隔，例如1年、2年。

5、 对于存在共同借款人的贷款，需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。

6、 定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定。 例如，借款合同中约定的贷款期限是30年，则转换时按照10年选择参照利率。 银行1年以内以及1-5年（含）的个人贷款均参照1年期LPR确定。

7、 银行提供手机银行、智能柜员机、贷款服务行等多种受理渠道，客户可结合自身情况合理选择。

8、 公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

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总编 | 钟斌  主编 | 小青

作者 | 东楼  视觉 | 周周

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