好地网11月4日讯（研究员 张彬）
据好地研究院统计，11月徐州主城区共计出让
12宗涉宅地块
（含11月1日农科院地块），计容建筑面积
157万㎡
，起始总价
65.5亿元
，是不折不扣的“土拍月”。
本周（11.4-11.10），徐州主城区将出让5宗涉宅用地，其中4宗位于泉山区，1宗位于经济开发区。
5宗地块土地面积共计
330亩
，建筑面积
49万㎡
，起始总价
27.88亿元
。
泉山区城南孟庄2宗地块土地面积共计12.05万㎡，计容建筑面积25.8万㎡，起始总价19.82亿元，起始楼面价7682元/㎡。
泉山区城西卧牛山2宗地块土地面积共计5.6万㎡，计容建筑面积13.9万㎡，起始总价5.4亿元，起始楼面价3900元/㎡。
经开区凤凰山集聚区宅地出让面积4.4万㎡，建筑面积9.6万㎡，起始总价2.6亿元，起始楼面价2728元/㎡。
地块指标
地块位置图（数据来源：好地大数据）
好地研究院对5宗地块分析如下：
一、孟庄E地块、孟庄C地块
1
、地
块指标：
孟庄E地块，出让面积78015㎡，容积率2.0，建筑面积156030㎡。地块起始总价121700万元，起始楼面价7800元/㎡，
地块将于11月5日（本周二）出让
。
孟庄C地块，出让面积42492㎡，容积率2.4，建筑面积101981㎡。地块起始总价76500万元，起始楼面价7501元/㎡，
地块将于11月8日（本周五）出让
。
2、周边房价：
地块北侧在售项目为
绿地理想城悦湖公馆，毛坯洋房价格18000元/㎡，精装高层16000元/㎡。
3、周边地价：
地块位于城南核心片区，片区内宅地供应稀缺。2019年，地块周边2km范围内成交1宗涉宅地块，中海于2019年3月27日竞得航空压铸厂B地块（案名：中海铂悦府），地块成交楼面价5768元/㎡，但航空压铸厂地块位于北京路板块，区位属性不及本次出让的孟庄地块，参考意义较小。
板块内最近出让地块为
孟庄B地块（案名：
绿地理想城悦湖公馆），绿地于2017年2月28日竞得该地块，成交楼面价4627元/㎡，溢价率76%。
4、测算：
按照项目新房限价推算项目的溢价
孟庄E地块北侧绿地理想城悦湖公馆毛坯洋房价格为18000元/㎡，精装高层价格为16000元/㎡。
片区新房价格以精装均价17000元/㎡计（含洋房和高层），则零利润情况下的溢价率——按照17000元/㎡倒推，地价在8500元/㎡左右，此时溢价率为9%。
地块周边项目分布及成交情况
（数据来源：好地大数据）
5、预测：
泉山区老城南核心片区宅地供应稀缺，板块内最近一次土地供应为2017年2月，11月5日出让的孟庄E地块起始楼面价已高达7800元/㎡，已超过板块历史成交最高楼面地价。
孟庄E地块土地面积117亩，计容建面约15.6万方，地块体量大，起始总价高，货值高，拿下该地块有利于扩充房企市场份额。地块起始总价12.17亿元，是2019年主城区起始总价第3高地块，在房企普遍缺钱的情况下，参拍房企数量也比较少，预计该宗地块最终楼面价在
8500元/㎡
上下。
6、谁将出手：
截止本文发稿前，据好地研究院了解孟庄E地块参拍房企为保利和中海。两家央企补仓需求强烈，是下半年主城区参拍次数最多房企。
下半年保利和中海参拍土地情况
二、卧牛山A5地块，卧牛山A6地块
1、地块指标：
卧牛山A5地块，出让面积39160㎡，容积率2.5，建筑面积97900㎡。地块起始总价38200万元，起始楼面价3902元/㎡，
地块将于11月5日出让（本周二）
。
卧牛山A6地块，出让面积16560㎡，容积率2.5，建筑面积41400㎡。地块起始总价16120万元，起始楼面价3894元/㎡，
地块将于11月8日出让（本周五）
。
2、周边房价：
城西住宅项目去化快，2019年多个项目清盘，片区内新房项目以待售项目为主，地块南侧待售项目
荣盛城盛郡，精装高层放风价1.2万元/㎡。
板块新房价格最高项目为融创淮海壹号（已售罄），价格在1.4万元/㎡。
3、周边地价：
2019年前10月，地块所在城西板块共计出让5宗涉宅地块，土地面积共计708亩，计容建筑面积119万㎡，平均楼面价2957元/㎡，宗数平均溢价率6.2%。
与卧牛山A5地块出让时间最近地块为
融创西区热电厂B地块，融创于2019年10月18日竞得该地块，成交楼面价5595元/㎡，溢价率30%，5595元/㎡是城西板块最高楼面地价。
地块周边项目分布及成交情况（数据来源：好地大数据）
4、测算：
按照项目新房限价推算项目的溢价
