去年受北京房价快速上涨的影响，环京区域的热度也逐渐升温。然而就在今年3月北京出台了一系列的组合拳政策，以及环京限购政策升级，很多购房人不符合资格，或手中资金不足。买房人的退场，让楼市即便有房源，也没有了市场。就连房产中介也是门可罗雀，一些经纪人不得不重新走上街头去“蹲点”寻找客户。京周边目前的楼市现状可用“冷清”二字来概括。
就在6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布了监测数据，数据显示2017年5月一线城市北京、上海、广州的房价环比出现了下降，分别比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。与此同时，环京的房价也出现大幅下跌。其中，廊坊5月房价指数环比下降8.54%，位居样本城市跌幅第一。
到目前为止，已经有很多渠道的文章都在说环京楼市已经降温，房价在下跌，真的是这样吗？环京市场到底是什么样子的呢？今天就来详细聊聊。
廊坊市区、北三县、固安、永清、霸州、文安等地因为地理位置、利好等因素差异化较大，房价相差甚远。燕郊仍然占据第一梯队，房价一直是环京的领头羊，5月新加推的新房均价3.9万元/平，处于高位。大厂目前房价在2.7万元/平左右，香河、固安目前房价在2万/平，永清和霸州房价相对较低，永清为1.6-1.7万元/平，霸州为1.3万元/平。
唯一即将通地铁的燕郊区域
首先来说一个我最喜欢的环京区域——燕郊。我身边的很多朋友甚至会客厅的朋友也都是燕郊的业主。燕郊距离北京市中心直线30公里，凭借优越的地理位置，房价在过去两年几度“跳涨”。在楼市政策收紧之后，成交量开始下滑，房价下跌，目前成交价格在2.4万-2.5万元/平的二手房很多，较几个月前3万元/平以上的均价相去甚远。
我前段时间给朋友推荐说买燕郊，朋友也认为燕郊要跌，感觉我在忽悠他。总之，我的观点是您不要拿眼前的利益去长远考虑燕郊。燕郊是北京周边最适合住的区域。因为燕郊是唯一的一个看得见、摸得着的，是真真的要通地铁的环京区域。并且潮白河大桥也要通，未来交通等利好的变现对燕郊来说，有助于缓解其交通压力，也有助于市场平稳。
现在所有的新闻都在说燕郊要跌，那到底跌没跌？到底燕郊跌了有多少？整体来看，本轮调控政策使得燕郊房价下降10%左右，当然有的降的多有的降的少。
至于到底买不买燕郊，还是需要看您的需求。换做是我，假如北京或者外地有一套房，已经没有了北京的购房资格，但就是想把父母接到北京，怎么办？那我会想办法在燕郊给父母买套房，给他们住，因为离北京最近的就是燕郊，平时的来往也比较方便。
如果真的要买，降的多的楼盘您买房时就要谨慎了。以我来看，建筑时间在05年之前的，不分地段全不考虑；建筑时间在05年之后的可以好好琢磨，毕竟这些小区已经开始有物业了。买房时尽量买两居或者小三居，大开间和一居尽量不要买。两居70-80平，三居80-90平，小面积的不一定非得讲究朝南，次一点朝东或者朝西的也可以考虑，买一个差不多的长期住没篓子。优质的购房地段就是102国道往北的核心地段，这个区域相当于“燕郊CBD”，是燕郊最好的区域。
最近，佳爷发了个微博，港中旅海泉湾确实要开盘了，大概8月份左右，2万4左右的价格。但是门口的中介说，你交3万、5万的好处费就能买到房等等，甚至社保都可以做！在这儿再次重申下，这些肯定是假消息，千万别信！
固安进入不太冷的冷冻期
廊坊市区（包括大学城）、固安、香河、大厂、怀来、涿州以及永清都有孔雀城系列的产品，其中今年1-5月固安的孔雀城卖的最好。虽说大厂的孔雀城卖的也可以，但是今年并没怎么销售，毕竟北三县的库存还是很少的。无独有偶，去年销售最好的也是固安地区。
去年5月份孔雀城卖1万6，今年最高售价在2万7，现在收到的报价是2万1。可以看出，现在固安的楼市确实是进入了冷冻期，但并不像大家想象的那样冷。
虽然限购政策抑制了投资需求，让投资客难抢到刚需者的房子，也平稳了房价。但限购后买房需求减少，开发商们为了回笼资金又重新使出了首付分期和捆绑销售的手段。
在新机场建设的重大利好影响下，在北京发展“向南看”的整个大背景下，固安的优势更加明显。对于固安还值得一提的是交通。如果遇到了大雾封路，您走辅路也可以到达固安区域。中国老百姓都有“买涨不买跌”的心理，越涨越买。所以固安区域从长期来看没篓子，房价是不会降的。可能现在的关注度还比较低，但是受整个楼市的影响各个地方的关注度都低。有人会问，现在固安卖2万1，能买吗？从长期来看没篓子，短期来看，可能您得等等。尤其对于在北京没有购房资格的北漂来说，该区域可以好好看看，纳入考虑范围。
以家具和肉饼闻名的香河
提到香河，除了家具和肉饼，大家还能想到香河正在兴起的楼市。
香河楼市自2016年初开始，像是坐上了直升的过山车，房价不断上涨，从七八千上涨至过2万，今年3月首付比例提高后，香河楼市逐渐回归理性，而日前出台的外地人购房须提供3年及以上社保或纳税证明的限购政策。使得香河的楼市开始降温。5月底香河二手房均价已降至1.8万元/平，已跌破2万大关。香河一直以来透支利好严重，过分依赖北京楼市，自身在“宜居”方面下的功夫不足，空房率较高。
香河位于北京的东南方向，在地理位置上差点意思。整体来看，香河共分三个板块。南部的天下第一城板块、香河城区板块以及北部的北部新城板块。
天下第一城板块，像我经常说的孔雀城的开发商也就是在这个地块起家的。现在在售的佳龙美墅杉售价也都达到了2万4，价钱并不便宜。我对这个区域的态度就是不考虑。主要原因还是交通拥堵，尤其是京哈转六环的时候那是相当的堵。
第二个板块是香河城区，香河核心区板块是家具城分布的区域，在三个板块中，香河城区的配套较为成熟，公共交通发达，但是小开发商比较多。最近香河沦陷的就是这个版块的房子，所以该区域买房一定要慎重，不建议购买小开发商的楼盘。
第三个就是京哈高速出来以北的北部新城板块，临近103国道，区域有国家AAAA级旅游景区天下第一城，环境优美，舒适宜居。大型的开发商全在这里，像孔雀城、万科，五矿、富力等。北边的大开发商多的地区，最大的优势就是物业和品质有保证，配套比较完善。也就是说买大开发商，住起来会比较舒服。这个板块用俩字形容就是：靠谱。
你要在香河买房，首先推荐该板块。从辩证的角度看，这个地区也有几个问题。第一、公交车不完善，地铁就更没有，出门还是靠开发商引进的社区班车。第二、医疗条件还是依托的香河县城的医院，大型的购物中心也没有，只不过开发商给你承诺说将配建幼儿园和学校，但是到现在还没影。以上这些都是硬伤。
前天下午去直播的楼盘，大运河孔雀城温莎郡就是这个区域卖的最好的楼盘。感兴趣的可以看看我的直播。
靠规划和利好拉动的永清
永清，地处京津之间，因缘动批、大红门的规划迁入，和京台高速动工的利好，在此轮的环京置业中又火了一把。
哥们说过，买固安不买永清，但是永清最近卖的还不错，就是因为京台高速开通了。京台高速的开通极大地提升了交通的便利性。
但是永清，作为一个县城，一直以来在城市化进程中发展缓慢，周边的配套也不完善。如果仅靠规划和利好来拉动楼市需求，这显然是不成熟的，同样也不利于市场健康发展。之前有销售说有幼儿园，现在不太有戏。如果您有私家车，也是不错的。
值得注意的是开发商融创的迁入，融创代表着高端企业，这个地方将来会有价值，起码融创的产品还是有价值的。但是小开发商的楼盘还是算了吧。
涿、怀、武、宝、廊的那些房事
涿州的限购政策执行的还是之前的，非涿州市本市户籍居民家庭，将限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第二套住房时，首付款比例不低于50%；对于本市引进人才和外地驻涿州单位人员可享受本市购房优惠政策。社保或者纳税要求的是1年，与最近出台的廊坊3年社保或者纳税不同，只不过廊坊的政策仅仅是发布了，并还没有开始执行。
说实话，哥们不太喜欢涿州，尽管有高铁。出行不方便。桃源新都孔雀城， 位置就比较偏，出门只能上高速，1万2的价格也不便宜，1万2您就买个预期。从长期来看不看好这个区域。虽然涿州市区的房价也在降。但是新房价格2万5-2万7，个人感觉太贵了。
上风上水的怀来，个人比较喜欢怀来。但是怀来最近半年卖的并不好。因为它不是刚需之地，距离北京市中心远。每天跑100公里对于白领来说，买了没办法上班。不过优点就是环境好，比较适合买给父母养老。怀来的孔雀城卖的也不错。价格下跌的往往都是二手房，因为怀来没有二手房市场，所以怀来的价格并没有表现出大幅度的下跌趋势。
武清，比较热的区域有高村和市区。高村有首创国际半岛，首创国际半岛位于京津高速旁,距北京较近。在武清买房建议您买市区内的房子，每天上下班不用来回跑，并且市区有学校，附近的杨村一中杨村二中学校都不错。重要的是，武清还有积分落户的政策，对于想落户的人有一定的吸引力。
宝坻，用一句话简单来说就是看预期。宝坻的高铁即将开通是一项利好，但是宝坻什么配套都没有。在宝坻买房主要看的还是预期。
廊坊市区，在环京城市带中发展较为成熟，交通也较便捷。但是距离北京约60公里的距离还是有些远。我有一朋友，他说他住广渠门，每天开车到廊坊大学城35分钟，到香河50分钟。但是廊坊的房子卖的不如香河好，不如固安好，虽然都是孔雀城系的。说原因，可能就是因为廊坊在南边，有了固安了就没有廊坊，香河也比廊坊城区离北京更近。香河下了高速就可以到楼盘，但是廊坊走京津唐高速到了大学城板块还好，到市区的话就比较绕了。整体来看廊坊市区的关注度低一些。
从整体上来看，环京区域已经进入冰封状态，两重天的情况也比较多，有人想上车，有人着急抛售。在限购的大环境下，环京的房价下降是毫无悬念的。其实像变相降首付的手法也都已经存在，但是首付的降低并不代表就没有了关注度，环京依然有关注度，只不过有些人没资格购买。
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