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原题为《楼市“逐客令”之后》
3月、10月、11月，中国政府在今年内已启动了三轮房地产调控。不断加码的楼市“逐客令”，是否能如决策层的设想，将过度的投机或投资需求挤出楼市？
方坚（化名）的换房计划完全被击碎了，现在的他，连住房计划都保不住了。
原本打算得很好，把现住的110平方米房子卖掉，钱一部分用来还清另一套小房子的贷款，然后过户给父母，这样他和妻子就可以不在上海“外地人限购一套房产”的政策内，剩下的钱恰好可以毫无压力地买一套离小孩上学近点的房子。
但人算不如天算，7月底卖掉房子后，上海郊县房价好像启动了上涨的阀门，一路从每平方米2万多元涨到3万元、4万元、5万元。要买的房子价格翻了1倍，要获得买房资质，就要先把小房子的贷款还清，剩余的钱与支付即将购买的大房子还差100多万元，这部分钱，方坚没有。
“以前也是这样的政策，只不过上面把控得不严，中介都是可以帮着想办法解决的，现在连中介也解决不了了，因为这段时间管控非常严格。”方坚说。
房价蹿升、政策收紧，是2016年房地产看似完全相克的两个因素，但对于方坚却同时成为一个独木桥上两端的狼和虎，把他原本的改善型住房需求推出楼市，把他小康的日子推回租房岁月。
方坚不理解，为什么自己会被推出去，他不是政策需要抑制的“投机性投资需求”，每个月还贷2万多元都不会有压力的他，也不属于“收入不高的刚需”。
“也许有人会说，买个小点的房子，或者地方偏一点的房子，就可以解决，但我觉得，如果我们这样收入的人连改善居住条件都这么困难，我不知道上海的楼市要留给谁。”方坚说。
如果要解释，只能说方坚换房的时机恰好遇上了房价快速上涨，政府又强力调控的重叠期。
2016年，在实体经济持续疲软，汇率不断下探，货币政策稳中偏松，各类投资难见起色时，中国楼市进入滚动式上涨时期。年初，以一线城市为代表的房价上涨带动了楼市由冷向热的急速转弯。3月份达到顶峰，70个大中城市中，62个城市新建住宅上涨。随后北京、上海、深圳出台调控政策，效果立竿见影。但就像蜻蜓点水，楼市高温在下半年卷土重来，多个二线城市风头超过一线，并带动多地区冲向前所未有的价格顶峰。
中国指数研究院对100个城市的房地产市场检测报告显示，三季度更多城市加入房价上涨行列，百城住宅均价累计上涨6.78%，涨幅进一步扩大，8、9月单月环比涨幅均突破2%，连续创近年来新高。根据统计，2016年1-9月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高。其中，一季度累计上涨2.94%，二季度4.54%，三季度6.78%。
央行发布的第三季度新增人民币贷款数据也表明，新增的贷款中，大部分被用来买房。根据数据，8月份新增人民币贷款为人民币9487亿元，大约56%的新增贷款为以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款，此前7月份新增贷款4636亿元，当月以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款增加4773亿元，占比接近103%。
高温再次触动管理层的神经，在“因地、因城施策”的指导下，仅“十一”期间，中国20多个城市集中启动了限购限贷政策。几乎在同时，住建部公布了45家“各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单”，并要求各地进一步整顿规范房地产市场秩序。
一个多月后，楼市调控再加码，上海、深圳、杭州、天津、武汉、南京等地进一步在限购限贷、提高首付比例方面将政策再收紧。表面上看，调控升级主要是由于房价上涨态势依然明显，未来上涨预期仍然强烈。但实际上，更多的压力来自行政的力量。
有大陆知名媒体从多位地方政府人士处获悉，11月7日，决策层再次要求控制好房价上涨态势，要求11月房价不得高于10月水平，如果再涨，不用约谈，直接问责。该报道称，一位房企高层曾透露，之前的调控是定个政策大家执行，现在是目标管理，要求10月不准涨价，11月继续降，银行进行贷款额度限制。
不断蔓延的投机情绪日渐高涨，带动新一轮房价上涨，而后再次点燃投资者情绪，房地产，日渐成为投资者的“心瘾”。被此激发的高热楼市，突然被严厉且猛烈的政策泼了一盆冷水，热胀冷缩的原理注定要把一部分人赶出楼市。
按照决策高层的设想，过多的投机或投资需求要被挤出楼市，但事实上这部分人要么早已主动离场，要么仍然在楼市里寻找机会或收手观望。恰恰相反，被鼓励的刚需和改善性需求，却被高楼价和严政策挡在门外。
2016年11月2日，上海虹口区房地产交易中心，换做一个多月前，排队的人一定是折叠了又折叠，但是现在，除了办理窗口有些人气，等待区空空如也。门口取号的工作人员懒散地坐在桌子后面，拿到的号码前面不超过五个人。
拳打脚踢之后，政策挤出效果明显，但由政策挤出的究竟是哪些人？
“调控目的主要针对投资性和投机性需求，对刚需、改善性需求仍然还是支持的。”这是国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在10月18日召开的前三季度国民经济运行情况发布会上的表述。
但事实并非如此理想。真正的投资客们，或获利提前离场，或收手继续潜伏，被调控政策挤出的，少之又少。
一位在地产界多年的前房企高管用了一个形象的比喻，“一辆公交车来的时候，很多人都想上车，在这种情况下，你认为是身体强壮的人会被挤下来呢，还是身体孱弱的人？房地产市场也是如此。”
确实有少量利用高杠杆炒房的投资者，被调控政策驱逐。
这部分人，利用高杠杆入市，除了银行信贷以外，首付部分另加杠杆，通过P2P借款平台、融资公司等途径获得，随着政策收紧，成交量下降，所购房产无法出售变现，为防止资金链断裂，不得不在低价售出或债台高筑之间做出选择。这种轨迹是此前很多温州炒房团的真实经历。
但这种情况在房地产投资者当中所占比例并不大。上述上海虹口区链家的地产经纪王宏不经心地道出其中缘由，“如果你是前期投资房产的人，除非是很极端的情况才会被迫降价出售变现，偿还资金杠杆。一般都是原地观望，因为大家都知道，只要挺过这一两年，限购一取消，房价一定会比现在高。”
经过此前中国房地产十几年的经验，“越调控，越上涨”已经成为普通草根都能掌握的“中国式地产经济学原理”。所以，限购政策只能起到两种效果，一种是让极少部分人无法在高杠杆的资金支持下继续炒房，而急于低价出售房产变现；另一种，也是大概率情况，就是不痛不痒地让这部分人收手观望。
至于全资扫楼的投资者和除银行贷款外不加杠杆的投资者，除非他们主动，否则更难被驱逐出楼市。投资房地产并没有对他们造成额外的负担，反而会因为限购政策，导致楼市需求得不到满足，这种需求一旦释放，身在供应端的他们获利离场只是时间问题。对于他们来讲，政策收紧只是暂时阻挡他们再次进场，而不是离场。某种意义上，楼市政策收紧，对于他们的投资，反而是一种可期结局的保护。
安徽省省会合肥市之所以位列此次楼市“四小龙”之一，是因为合肥人不仅把本地的楼价炒高，还和多年前的温州炒房团一样“走出去”。
合肥炒房团开始名声大噪，很大程度是因为其炒高了长期平稳的湖南省会长沙市的房价。有长沙本地媒体以“合肥炒房团，请离开6416元/平的长沙！”为标题，指责其推高了原本位于价格洼地的长沙房价。有的地产商甚至以此作为营销噱头，“合肥炒房团来袭，长沙房价红利凭啥要让他人？”
“无论外地房价怎么涨，长沙一直都很稳，所以在一线城市周转了几年后，我决定回到长沙。”孙先生现在是三一重工的一名中层，让他下定决心回湖南的，很大程度上因为房价。很多长沙人都跟他一样，因为房价稳定，一直认为在长沙生活的幸福感很高。但是这种幸福感，在他们看来，被合肥炒房的人打破。
一位知情人士透露，来自合肥肥西县的炒房团，空降长沙，大批买走湘江边上最优质地段新房。“他们不缺资金，都是全款，开发商当然欢迎。等到当地人想买的时候，已经没有房源了，我很多长沙的朋友确实在抱怨，积累了多年的地产红利，就这样被外地人收割。”
后悔没有进入楼市的人很多，但获利离场的投资者绝不亚于前者。这就是看似有些残酷的现实。
安徽省省会合肥市之所以位列此次楼市“四小龙”之一，是因为合肥人不仅把本地的楼价炒高，还和多年前的温州炒房团一样“走出去”。其名声大噪，很大程度是因为炒高了长期平稳的湖南省会长沙市的房价。图为长沙市某新建楼盘。
更残酷的是，正如上述前房企高管所言，被政策挤出楼市的人，有相当一部分是刚需和改善型需求，就像方坚。
步锦（化名）是北京朝阳区管庄一个链家店面的店长，这两天刚刚成交的一单，卖主自动降价12万元，原因是北京限购政策后，买方首付增加近20万元，无力负担准备放弃。“他们是9月底签的合同，之后北京立刻出台了限购政策。首付一下提高了20多万元，买方凑不出这么多，当时的房主急于出手，就让了12万元。这是特殊情况，其他首付够不上的，只能放弃。”
很多刚需和刚改（改善型刚需）在各地限购政策出台后，掐断了买房的念头。“如果不是实在没办法，我绝对不会放弃这次买房，因为限购放开以后，肯定又是一波上涨，我更买不起现在看中的这套房子。”方坚说。
月入不低于三万元的方坚想起一家六口要挤在40平方米的小房子里就发愁，正打算先租一段房子做过渡，“国家说的是支持刚需和改善型需求，结果呢，大部分都是这些人因为限购被挡在房子之外。如果我这样的收入在上海都换不起一套原本价格并不离谱的房子，那比我收入少的人呢？他们很可能永远都买不起房。”
不可否认的是，限购政策还有一种隐形的效果，那便是传递了一种调控收紧的信号，这种信号会在一定程度上浇灭投资者此前偏离理智的热情，在这种信号的传导下，此前被投资者的情绪催热的楼市，温度自然会有所下降。
中国指数研究院对上一轮限购后的房价走势进行了数字分析，结论是，对市场短期影响较为显著，其中成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳-涨幅回落-下跌三个阶段。
2011年1月“国八条”要求扩大限购范围、加大限购力度，各地限购细则密集出台，政策出台后，成交量同比迅速回落，价格涨幅持续下滑，2011年9月呈现下跌趋势。2013年2月“国五条”明确房地产调控不放松，各地陆续表态继续严格执行限购，从市场表现来看，成交量方面，50个代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3-4月的三成以上降至2%，6-8月同比止增转降，“金九银十”有所回升，但年末至2014年前三季度总体成交量同比持续下降。价格方面，百城价格指数则从2013年9月开始回落，之后呈现持续下滑态势，直至2014年9月跌至近年来低点。
但即便是这些偏离理智的热情，刚需和刚改也占相当部分。“看见别人都在买房，真的慌，我周围的很多人也慌，大家都在讨论房价，照这样下去，房价还得涨，现在不买，可能就再也买不起了。”工作8年后，就在看好房准备把父母在老家的房子卖掉凑一套在北京买房的首付的时候，何宇犹豫了，“我听说二手房的房主有降价的，所以准备再等等，一般政策刚出的短期内会有一个小的跌幅。”
他看了很多机构的数据、专家的分析，认为自己是对的。中介说，好房子转眼就没，房主降价是特殊情况，他不信。“就当赌一把，能省不少钱。要么我还得跟那种小额贷款公司借，利息太高，压力太大。”他说。
与那些投资热情被抑制而不再继续购买的投资客不同，何宇赌上的，可能是他未来几年的居者有其屋。
记者/曹蓓
编辑/王毕强 美编/青年
新媒体编辑/丰泽 马茹均
本文节选自《楼市“逐客令”之后》，原文刊载于《凤凰周刊》2016年第35期，总第600期。
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